I dati sul mercato immobiliare del 2020 hanno rivelato come la preferenza sia andata sempre più verso gli immobili medio-piccoli, sia per abitarci dentro che per investimento. Chi possiede immobili di ampia quadratura oggi pensa al frazionamento, per renderli più appetibili a potenziali compratori e inquilini.
La pandemia, com’è noto, ha determinato la “fuga” di acquirenti dagli appartamenti più ampi e la ricerca di abitazioni medio-piccole, considerate più accessibili dalle nuove generazioni. Pertanto, la soluzione del frazionamento delle case più ampie (da 150 mq a salire) ultimamente sembra prendere piede, perché assicura una maggiore redditività – o un ricavo complessivo, in caso di vendita – a fronte di una spesa iniziale tutto sommato contenuta.
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
Tradizionalmente, l’esigenza di frazionare una casa nasce per via di una successione ereditaria – es. due o più eredi possono utilizzare una parte dell’immobile per evitare che le rispettive quote debbano essere vendute ad uno solo di loro – oppure per mettere a reddito solo una parte di essa e continuare ad abitare in quella rimanente. L’operazione mira anche all’aumento del valore da conseguire prima di una eventuale vendita, dal momento che gli appartamenti più piccoli vengono venduti con minore difficoltà o affittati più facilmente.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” immobiliari attraenti, che devono generare un buon reddito dalla loro locazione o un profittevole ricavo dalla loro vendita.
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto.
Relativamente alla richiesta di autorizzazione al condominio, essa è necessaria per tutti gli interventi che comportano la modifica delle parti comuni oppure dei nuovi allacci per elettricità o gas, diversamente non occorre. 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Riguardo ai costi, bisogna tenere in considerazione diverse variabili, per cui calcolarli con esattezza potrebbe non essere tanto facile. A questi, poi, bisogna aggiungere gli onorari dei professionisti, dal quello del tecnico che ha seguito la pratica urbanistica, impiantistica, energetica e catastale a quello di chi ha diretto i lavori assicurando che tutto si sia svolto nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. Poi vanno pagati i diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione e l’allaccio di nuove utenze.
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
Questa agevolazione fiscale, a ben vedere, aumenta il rendimento complessivo dell’operazione di frazionamento, il quale oggi si basa essenzialmente su due circostanze: 1) la capacità di acquisto delle persone è diminuita notevolmente; 2) il credito da parte delle banche si restringe continuamente dal 2008. La pandemia si è solo aggiunta a questa tendenza già conclamata prima del 2020, accelerandone gli effetti e cambiando totalmente il volto al mercato immobiliare. L’operazione di frazionamento è la risposta più naturale a questo cambiamento, perché consente di realizzare un reddito da locazione o un ricavo complessivo da vendita più alti rispetto all’immobile nel suo stato originario, perché gli appartamenti più piccoli sono adesso molto richiesti dal mercato e sono rivendibili più velocemente e a prezzo superiore.
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
