Perchè vendere o acquistare una nuda proprietà? I dati di Tecnocasa ci aiutano a capire quali sono le attuali dimensioni di questo particolare segmento di mercato immobiliare, e qual è l’identikit di chi le compra e chi le vende.
Quelli di nuda proprietà e di usufrutto sono concetti di cui si sente molto parlare, ma con i quali difficilmente ci si imbatte nella pratica quotidiana, dal momento che vendere separatamente le due componenti del diritto di proprietà non è una operazione frequente (sebbene negli ultimi venti anni gli scambi siano aumentati sensibilmente ed oggi si contano in diverse migliaia).
In sintesi, con l’acquisto della nuda proprietà un acquirente ottiene la proprietà dell’immobile senza però poterlo utilizzare fino alla scadenza prefissata dell’usufrutto o fino alla morte dell’usufruttuario, il quale conserva il diritto all’utilizzo della casa. Questa particolare forma di cessione di un diritto reale è regolata dall’articolo 832 del Codice Civile, secondo il quale il nudo proprietario di un immobile, sebbene non possa farne uso, potrà offrirlo in garanzia per un credito, costituire dei diritti reali minori a favore di terzi e persino rivenderlo ad altri soggetti. Resta da capire se si tratta di una operazione conveniente e, soprattutto, quali caratteristiche devono avere l’immobile e l’usufruttuario-venditore per rendere appetibile l’investimento, perché è proprio di un investimento di cui si sta parlando quando si valuta l’acquisto di una nuda proprietà.
Del resto, il trasferimento della proprietà integrale (nuda proprietà più usufrutto) si può verificare per morte dell’usufruttuario, scadenza del periodo di usufrutto (se si è stipulato un contratto di vendita con usufrutto temporaneo al venditore), per mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per più di venti anni – si noti la somiglianza del limite temporale con quello dell’Usucapione – e infine per deperimento dell’immobile causato dall’usufruttuario che non effettua opere di manutenzione e determina il deterioramento materiale del bene e del suo valore di mercato.
Pur trattandosi di una operazione non semplice, la vendita della nuda proprietà presenta dei vantaggi per entrambe le parti. Per chi vende, il vantaggio è quello di ottenere la disponibilità di una somma anche ingente pur conservando il diritto di utilizzare l’abitazione. Per chi acquista, il vantaggio è quello di comprare gli immobili a un prezzo più conveniente, realizzando così un investimento di medio-lungo termine oppure trasmettere ai figli una casa rivalutata, fermo restando il diritto a rivendere l’immobile in qualunque momento, anche prima del termine dell’usufrutto. Infatti, il valore della nuda proprietà aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, il quale ha anche degli obblighi specifici, come quello di tenere la casa in ottime condizioni di manutenzione e di rispettarne la destinazione economica (abitativa o produttiva) che essa aveva al momento della vendita.
Relativamente al calcolo del prezzo della nuda proprietà, esso si effettua partendo dal valore di perizia dell’immobile, e moltiplicare il valore così determinato per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Il prezzo finale della compravendita, pertanto, sarà dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto, e sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario (maggiore è l’età, maggiore è il prezzo).
Quali sono le attuali dimensioni di questo particolare segmento del mercato immobiliare, e qual è l’identikit di chi compra o vende nude proprietà? Dall’analisi dei dati realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa, l’82,4% di chi vende lo fa per reperire liquidità e mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa. Nel 2021, il numero complessivo di compravendite di nude proprietà mostra una tendenza in lieve aumento rispetto al 2020 (+5,7%), ma comunque in calo rispetto al periodo pre-pandemia. Nel primo semestre del 2021 l’81,8% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. Si tratta di una percentuale in crescita sia rispetto al 2020 sia rispetto al 2019.
Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 35 e 44 anni, che compongono il 32,4% del totale, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli under 35 e degli over 65. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono coppie e coppie con figli che compongono il 67,6% del totale e che comprano soprattutto il trilocale (43,2% delle preferenze), e a seguire i 4 locali con il 21,6%. Nel 2021 le compravendite di tipologie indipendenti si attestano al 10,8% del totale, in calo rispetto al 2020 ma in aumento rispetto al 2019 quando, nella prima parte dell’anno, si fermavano al 7,0%. Inoltre, nel 2021 solo il 13,5% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nell’86,5% dei casi l’acquisto è avvenuto in contanti.
Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, la maggioranza di essi appartiene a nuclei familiari monocomponente. Nel 57,6% dei casi, infatti, si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 62,2% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. La maggior concentrazione degli immobili proposti con la formula della nuda proprietà sono ubicati in Lombardia, con 1.916 immobili; a seguire Lazio (1.216), Veneto (1.117), Piemonte (706) e Toscana (434). Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.
Per quanto riguarda la domanda di immobili in nuda proprietà, nel periodo del lockdown si era evidenziato un boom generale di ricerche sul Web, con un +135%. I dati oggi risultano normalizzati, e i valori delle ricerche sono tornati per lo più stabili o in lieve crescita rispetto al periodo pre-lockdown.
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” 
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
La questione del pignoramento Taormina–Franzoni diventa interessante, però, in relazione all’utilizzo del Fondo Patrimoniale, ossia di uno dei più diffusi – ed inefficaci, in molti casi – mezzi di tutela del patrimonio familiare attraverso il quale uno dei coniugi o entrambi vincolano determinati beni destinandoli ai bisogni della famiglia. In tal modo, i beni individuati (immobili, auto e motoveicoli, titoli di credito e altro), costituiscono un patrimonio separato la cui funzione è quella di soddisfare i diritti di mantenimento e assistenza di tutti i componenti della famiglia. Sulla scorta di queste caratteristiche, il marito della Franzoni aveva costituito, nel lontano 2009, un Fondo in qualità di tutore della moglie (all’epoca interdetta per via della condanna penale), e gli avvocati della coppia, nell’opporsi al procedimento di pignoramento, hanno sostenuto che la villetta non fosse pignorabile perché ricadente all’interno di quel fondo patrimoniale costituito a maggio 2009. Il tribunale, però, ha respinto tale motivazione, e con un’ordinanza di 12 pagine ha argomentato che la costituzione del Fondo, fatta da Lorenzi, è ricollegabile alla vicenda processuale della Franzoni; ma legato ai bisogni della famiglia è anche il debito contratto con Taormina per via dell’attività difensiva, in quanto funzionale a ottenere la possibilità, per lei, di ritornare il prima possibile ai suoi affetti. E se il debito ha queste caratteristiche, il fondo non può essere motivo di opposizione, neanche se la sua data di costituzione è ben distanziata nel tempo.
Nel caso Franzoni–Taormina, per usare una similitudine, è come se il soggetto debitore (Franzoni) abbia conferito la famigerata villetta di Cogne in un Fondo Patrimoniale dopo aver contratto un debito con il creditore (avv. Taormina), nella piena consapevolezza che l’immobile, per valore e caratteristiche, sarebbe sempre stato collegato alla propria vicenda processuale ed agli effetti economici che da essa sarebbero scaturiti.
Nel caso della Franzoni, il Fondo è stato costituito dopo l’omicidio del piccolo Samuele, ed è quello il momento giuridicamente rilevante per l’insorgenza della necessità di una difesa e delle relative spese. Probabilmente, il marito della Franzoni ha costituito tale Fondo esclusivamente “per la necessità del momento” (si è ritrovato improvvisamente a rivestire il ruolo di tutore della moglie, per amministrare la sua quota di comproprietà finchè lei fosse stata interdetta), e certamente non pensava, in quei momenti concitati e di riorganizzazione forzata della famiglia, che l’immobile sarebbe stato oggetto di futuro contenzioso. Forse, se avesse chiesto il consiglio di un consulente patrimoniale, avrebbe compreso che l’unica cosa da fare era vendere la villetta (peraltro ai massimi valori del mercato immobiliare di allora) e trovare altra sistemazione abitativa, magari tutelando il ricavato della vendita – gli acquirenti li avrebbe trovati subito! – con una polizza di Ramo Primo, difficile da “smontare” dopo 11 anni. Ma sembra che sia la Franzoni che il marito si siano sempre opposti all’ipotesi della vendita (nonostante i brutti ricordi, ma tant’è).
Per elaborare questa analisi l’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione i dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate nelle grandi città e rilevati a dicembre 2019, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente, al netto dei dirigenti, a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati Istat.
Utile un confronto con altre città italiane: Firenze è passata dai 10,8 anni di retribuzione del 2009 ai 9 dell’anno scorso; Bologna da 8,9 di dieci anni fa ai più recenti 7,8; Napoli da 10,2 a 7,6; Torino da 7,1 a 4,8 a pari merito con Verona che però nel 2009 partiva da un punto in meno. In fondo alla lista Bari, Genova e Palermo. La prima ha registrato un crollo dagli 8 anni necessari nel 2009 a 3,8 dell’anno scorso. Le ultime due sono passate rispettivamente da 6,8 e 5,9 di un decennio fa a 3,7 e 3,6 del 2019. “
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
