I capannoni saranno l’asset più interessante per le imprese della Logistica. Nel retail, i negozi di prossimità sono certezze su cui contare. In aumento il cambio di destinazione in abitazioni civili dei locali su strade non di passaggio.
Di Fabiana Megliola*
Sebbene il 2022 sia stato un anno in cui il mercato degli immobili per l’impresa ha mostrato un andamento migliore rispetto a quanto si potesse pensare, i dati previsionali per l’anno in corso sono più difficili da stimare. Infatti, le prospettive economiche per il Paese sono di una crescita più contenuta rispetto al 2022, e i rincari energetici e delle materie prime faranno ancora sentire i propri effetti nel 2023, e questo potrebbe incidere sul mercato immobiliare; a questo si aggiunge l’aumento dei tassi di interesse, che condiziona non poco chi deve finanziare le operazioni di acquisizione tramite il credito.
I capannoni sono l’asset su cui in questo momento si stanno concentrando gli interessi degli operatori del settore, per cui lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato o nuovo. Si parla di un settore con un importante impatto sull’ambiente e, per questo, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Inoltre, si confermerà la tendenza delle aziende a edificare l’immobile da utilizzare, così come sono buone le prospettive per la c.d. logistica dell’ultimo miglio.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire quale impatto avrà l’aumento dei prezzi sui costi di gestione degli imprenditori e, soprattutto, come cambieranno – e se cambieranno – le abitudini di consumo dei consumatori. Il delivery e i negozi di prossimità sono ormai certezze del mondo retail, e si confermeranno nel tempo. Nelle località attrattive dal punto di vista turistico, così come nelle grandi metropoli, saranno le top location a tenere i prezzi dei negozi, mentre i brand più importanti, soprattutto del settore luxury, cercheranno di posizionarsi nel migliore dei modi. Anche la ristorazione 
in queste località dovrebbe reggere, ma soprattutto continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati del proprio investimento. In tal senso, si potrebbe fare strada una certa tendenza a trasformare le soluzioni su strada non di passaggio – oggi scarsamente attrattive per qualunque imprenditore del retail – in abitazioni civili, sempre che i regolamenti comunali e condominiali lo consentano. Infatti, il cambio di destinazione d’uso non sempre è consentito, ma è una pratica largamente diffusa nelle località e città turistiche più rinomate, per via della domanda di alloggi in affitto breve sempre in crescita dalla fine delle restrizioni pandemiche.
Fabiana Megliola (Tecnocasa)
Sugli uffici, le soluzioni più obsolete, alla luce del recupero del mercato residenziale, potranno ancora subire un cambio di destinazione d’uso in residenziale (laddove possibile). Non dovrebbero esserci, invece, difficoltà per il collocamento di immobili di ultima generazione, soprattutto se costruiti secondo criteri di efficienza energetica: il contenimento dei costi di gestione è un aspetto ben accetto dalle aziende. Ma non dobbiamo dimenticare che queste ultime continuano a incentivare lo smart working, e che nei loro obiettivi c’è quello di dare importanza alla cura dei dipendenti, puntando al loro benessere e cercando di conseguenza spazi di lavoro sempre più integrati con l’ambiente circostante. Pertanto, si confermerà il trend emerso nel 2022, che ha visto le aziende rivedere il layout degli spazi ed evitare sprechi di risorse in seguito al progressivo rientro in presenza dei dipendenti.
* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
A questa domanda elevata non corrisponde tuttavia altrettanta offerta, soprattutto di nuova costruzione. Sul mercato, infatti, abbondano le tipologie usate e questo spiega il motivo per cui il ribasso, rispetto al prezzo richiesto, è elevato. Tecnocasa lo ha calcolato uno sconto medio del 13,8% in fase di trattativa, soprattutto sui negozi dove a muoversi per l’acquisto sono prevalentemente investitori alla ricerca di un asset che possa garantire rendimenti annui lordi intorno al 10%. La possibilità di trattare il prezzo sta 
portando molti alla ricerca di “occasioni”. A seguire i laboratori (-12,2%) e i capannoni (-11,0%). Questi ultimi in particolare penalizzati dalla vetustà. Sconti più contenuti sugli uffici (-9,4%) dove, al momento, c’è interesse in particolare per le tipologie immobiliari di nuova generazione per le quali è più difficile negoziare. Comprano sia professionisti, certi della solidità della propria attività, sia investitori che si orientano su soluzioni all’interno di contesti residenziali al fine di mettere in atto un cambio di destinazione d’uso in abitativo. 
Il segmento degli immobili per l’impresa ha messo in luce una ripresa nella prima parte del 2021, soprattutto lato compravendite come testimoniano i dati delle agenzie delle Entrate che hanno registrato un trend crescente. Se guardiamo alle tipologie commerciali, si evidenza un aumento del 15,4% rispetto alla prima parte del 2019 e del 61,8% rispetto alla prima parte del 2021, e la metà delle compravendite (di negozi) sono state indirizzate all’investimento. Gli investitori, infatti, stanno tornando anche se con prudenza a impiegare i propri capitali su questo asset cercando soluzioni ben posizionate e già locate da tempo e puntando a rendimenti elevati. I rendimenti annui lordi possono infatti superare anche il 10% in vie di passaggio per scendere in alcune zone top. Nelle grandi città i rendimenti annui lordi possono andare dall’8,5% medio di Milano per arrivare all’11,1% di Roma e al 10,4% di Firenze.
Risultati incoraggianti, resi possibili grazie al traino dell’industria e al recupero dei servizi, in particolare dal comparto manifatturiero. All’interno di questo scenario, Tecnocasa evidenzia un 
Per tutte queste tipologie di immobili, a prescindere dalla finalità per cui vengono locate o acquistate, è importante la 
Sul mercato dei negozi, i prezzi e i canoni sono ancora in diminuzione e, dopo le difficoltà importanti registrate durante il lockdown, sembrano esserci ora spiragli di ripresa. Le informazioni congiunturali più recenti segnalano un’ulteriore forte espansione dei consumi, favorita dall’allentamento delle restrizioni associato ai progressi nella 
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Sui capannoni e depositi, tipologia che dallo scoppio della pandemia ha registrato un recupero costante, la ripresa sembra essere determinata soprattutto dai prezzi bassi che ormai hanno raggiunto e che ha portato le aziende all’acquisto, in particolare quelle consolidate sul territorio. Infatti, negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni sono diminuiti del 31,4% per le tipologie nuove e del 34,6% per quelle usate. La maggioranza delle compravendite di capannoni ha avuto come finalità la creazione di depositi, a seguire l’investimento. Il 62,1% delle transazioni ha 
Il 48,4% degli acquisti è finalizzato all’investimento. Si scambiano prevalentemente tagli fino a 50 mq. Anche questa tipologia immobiliare ha evidenziato, negli ultimi dieci anni, un calo dei valori del 38% per le posizioni in via di transito e del 42,5% per quelle in via non di passaggio. Per gli 
