Valori immobiliari in leggero ribasso nelle grandi città, tranne Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Tecnocasa: in aumento le tempistiche di vendita.
Di Fabiana Megliola*
La chiusura del 2020 registra un mercato immobiliare trattenuto da incertezza e prudenza, conseguenze dell’alternanza dei periodi di lockdown in autunno e nei primi mesi del 2021. Nonostante questo, il mercato creditizio favorevole sta spingendo all’acquisto soprattutto sul segmento della prima casa. La ricerca di abitazioni più ampie o con spazi esterni, seppur attenuata rispetto al periodo immediatamente successivo al primo lockdown, continua ad essere presente.
La domanda per investimento appare ancora frenata, e si confermano difficoltà in tutte quelle località o zone di città in cui, in passato, c’era stata una forte domanda di acquisto di immobili da destinare alla ricettività, così come in tutte quelle realtà in cui l’economia ed il mercato del lavoro iniziano ad evidenziare segnali di sofferenza che non sarebbero ancora del tutto manifesti ed evidenti.
COMPRAVENDITE – A livello nazionale, il dato del 2020 vede una diminuzione del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi (-5,7% contro -11,4%). Questo confermerebbe il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città, le compravendite sono diminuite maggiormente a Milano (-17,6%), decisamente meno a Bari (-8,8%). La capitale chiude con transazioni in decrescita del 10,0%.
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
I prezzi delle aree centrali sono diminuiti di più rispetto a quelle semicentrali e periferiche. Le motivazioni sono da ricercare in un calo dell’acquisto per investimento (che spesso si indirizzava verso le zone centrali). Le zone semicentrali e quelle periferiche hanno retto meglio, molto probabilmente perché hanno attirato le richieste di chi ha realizzato l’acquisto della prima casa o un acquisto migliorativo avendo a disposizione un budget più limitato.
I capoluoghi di provincia segnalano una contrazione dei valori dello 0,4%, con diverse città i cui prezzi sono in recupero, in particolare quelle più a “misura d’uomo”, con una buona qualità di servizi e, in generale, un’offerta immobiliare (soluzioni indipendenti o nuove costruzioni) in line con gli attuali desideri.
L’hinterland delle grandi città chiude con un ribasso dei valori dello 0,5%.
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’hinterland, rispettivamente pari a 118 giorni e 157 giorni, con una crescita di 6 e 3 giorni in confronto alla prima parte del 2020. Al contrario, si registra un decremento di tre giorni nei capoluoghi di provincia (da 149 a 146 giorni). Le città più veloci si confermano Bologna con 57 giorni (stabile), e Milano con 60 giorni (in aumento di 4 giorni).
DOMANDA, DISPONIBILITÀ DI SPESA ED OFFERTA – L’analisi della domanda conferma in vetta alle preferenze il trilocale con il 40,5% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 24% delle preferenze. Si conferma l’interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni. Il bilocale prevale tra le richieste di Milano. L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia un aumento nella fascia più bassa, inferiore a 120 mila euro, a conferma della minore disponibilità di capitale da destinare agli immobili ed anche per un atteggiamento prudenziale rispetto all’acquisto.
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di immobili da ristrutturare.
L’analisi dell’offerta evidenzia che la tipologia maggiormente presente sul mercato è il trilocale con il 32,9%, in aumento le percentuali di monolocali, trilocali e cinque locali.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Oltre al calo degli acquisti per investimento (da 17,8% a 16,3%) e all’incremento della preferenza per case vacanza (da 6,1% a 7,2%), l’analisi evidenzia una crescita degli acquisti di case indipendenti e semi-indipendenti, passate da 19,8% a 22,5%, e di quelli effettuati nella fascia più giovane di età, grazie ai mutui più vantaggiosi.
* Responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa
Questo, in sintesi, il quadro che emerge dall’ultima edizione dell’International Business Report (IBR) del network di consulenza internazionale Grant Thornton, ricerca effettuata a livello globale sui dirigenti di circa 10.000 imprese del mid-market presenti in 29 Stati.
A destare maggiore preoccupazione è il peso dell’incertezza economica sullo sviluppo del business. Tra i fattori percepiti come di maggior impedimento alla ripresa vi è la carenza di ordini, identificata come vincolo al business dal 52% delle imprese (55% nel 1° semestre 2020). Il calo di soli tre punti percentuali rispetto al 1° semestre dà in parte giustificazione alle previsioni ancora così deboli sui ricavi, a dispetto di un balzo molto forte dell’ottimismo.
Dopo l’enorme sconvolgimento sul mercato del lavoro provocato dalla pandemia di Covid-19 nei primi mesi del 2020, torna a salire il numero delle aziende che prevede di assumere nuovo personale nel prossimo anno, passando dal 28% del primo semestre dell’anno al 38% del secondo semestre, il che dimostra come le imprese siano tornate a guardare avanti ad un futuro più promettente. L’ottimismo traspare anche dai risultati dell’Italia (dal 21% al 26%) e dell’Unione Europea che mostra una tendenza molto simile a quella italiana (dal 20% al 26%). Sull’aumento dei salari, lascia ben sperare una crescita non indifferente delle imprese che, a livello globale, prevedono di aumentare lo stipendio dei propri dipendenti nel prossimo anno, salendo dal 61% del 1° semestre al 72% del 2° semestre 2020.
all’azienda. Circa il 34% ha intrapreso una pianificazione delle risorse necessarie per il rilancio e il 31% ha iniziato a identificare i prodotti/servizi, clienti e mercati target su cui focalizzarsi in vista dei piani di investimento futuri. La crisi da Covid-19 ha inoltre sensibilizzato le imprese sulla necessità di saper affrontare le nuove sfide per il mantenimento della leadership aziendale (circa il 18% delle imprese italiane, 27% europee e 29% globali) e ha messo in luce la necessità di sapersi adattare al cambiamento delle abitudini dei consumatori o delle dinamiche competitive del mercato.
In considerazione della risposta globale, in gran parte scoordinata, data fino ad oggi alla pandemia – la corsa individuale alla scoperta del miglior vaccino ne è prova tangibile – questa recessione sembra destinata ad aggravarsi, a meno che non emerga improvvisamente una leadership politica ispirata.
Relativamente alle strategie di investimento, verso la fine del 2019 molti gestori e consulenti patrimoniali stavano rivedendo gli scenari e il proprio atteggiamento verso il futuro in senso più “sociale”. In tal senso, la pandemia ha accelerato questa fase di revisione, dal momento che il danno inflitto ai mercati azionari mondiali e il costo dei pacchetti di salvataggio non faranno altro che sovraccaricare questo processo di cambiamento. La proprietà di beni tangibili, come quelli artistici, le auto classiche e i lingotti d’oro – hanno rafforzato la propria tendenza alla crescita, così come la liquidità – parametro principale che misura l’incertezza – la fa da padrone, e solo una nuova pressione inflazionistica potrebbe far cambiare rapidamente comportamento agli investitori.
L’attuale contesto di crisi ha determinato un forte picco di incertezza economica: il 66% delle aziende identifica l’incertezza come un vincolo aziendale (con quasi 1 su 3 aziende che lo identifica come un “grave” vincolo). In Italia il dato sale al 68% (+19% rispetto al secondo semestre del 2019) mentre in Europa rimane più basso al 59% (+14%).
Brutte notizie anche per quanto riguarda l’occupazione, scende infatti il numero delle aziende italiane che prevede di assumere nuovo personale nel prossimo anno (dal 36% al 21%), con un calo pressoché identico all’Unione Europea (dal 36% al 20%). Complice di questa situazione gli impatti drammatici della pandemia da Covid-19 sul mercato del lavoro, che ha fatto sì che il solo 28% delle aziende del mondo prevede di assumere nuovo personale nei prossimi 12 mesi (45% nel 2° semestre 2019).
Dobbiamo anche considerare il fatto che, rispetto all’ultima pandemia (la famigerata “Spagnola”) la Società è profondamente cambiata, è esplosa la Rivoluzione Digitale e le interconnessioni globali – in primis le possibilità di spostamento di persone e merci – hanno raggiunto livelli impensabili anche solo fino ad un ventennio fa. Questo comporta l’esigenza di affrontare il problema come una singola entità, e non come unità separate che viaggiano in ordine sparso.
Infatti, l’incertezza viene costantemente alimentata da un numero impressionante di notizie non verificate, che circolano e ricevono immeritato credito. La diffusione di contenuti non veritieri, peraltro, influenza non poco, in circostanze come queste, le abitudini e il nostro stile di vita, che fino a due mesi fa davamo per scontati e che sono stati brutalmente sradicati da un evento inaspettato per velocità e virulenza.
Nel frattempo, sarà necessario imparare ad agire come dei “sopravvissuti”, ed apprezzare anche i piccoli progressi dell’Economia che, in attesa del ritorno alla normalità, saranno gli unici elementi su cui rifondare la nostra fiducia per il futuro. 
