Un confronto utilissimo dell’ufficio studi di Tecnocasa, che fotografa i profondi cambiamenti avvenuti in un decennio nel mercato immobiliare. Dalla fiducia illimitata nel mattone allo scenario più fosco della pandemia, investire nelle abitazioni non è più una certezza. Ma non tutto è perduto.
Negli ultimi anni i ribassi dei prezzi immobiliari e l’andamento dei tassi sui mutui hanno determinato un importante risparmio per chi acquista casa. Sull’argomento, l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha effettuato un raffronto su scala decennale, dal 2010 al 2020, ipotizzando l’acquisto di un trilocale di 90 mq effettuato ricorrendo ad un mutuo di 25 anni con un loan to value (percentuale finanziata) dell’80%.
Il calcolo del costo totale include gli interessi che, nel periodo totale, sono corrisposti alla banca, e le conclusioni, sintetizzate in una sola tabella, sono piuttosto eloquenti e fotografano i profondi cambiamenti del mercato immobiliare avvenuti non solo in termini di valori venali, ma anche in quanto alla considerazione che oggi gli italiani hanno dell’investimento immobiliare.
Le tabelle di Tecnocasa, però, contengono una speranza: il risparmio, rispetto a dieci anni fa, è oggi irresistibile per chi detiene liquidità e vuole impiegarla nel mattone. Questo potrebbe contribuire ad una stabilizzazione dei prezzi all’interno di un range +2%/-2% che, se non consente più di parlare di valore da investimento immobilizzato nel tempo, permette di poter fare programmi a chi, dagli immobili, vuole ricavare un reddito dignitoso al netto dei costi di manutenzione straordinaria e delle imposte.
Nel dettaglio, la città dove attualmente l’abitazione costa decisamente meno rispetto a 10 anni fa è Genova, che registra un risparmio del 63%. Si tratta anche della città i cui immobili hanno perso di più negli ultimi anni (-55,9%) e, attualmente, per acquistare un’abitazione di 90 mq si deve mettere in conto una rata di 282 € al mese.
Il capoluogo lombardo è quello dove si risparmia meno: infatti, a Milano, i prezzi negli ultimi 10 anni sono in crescita, unica realtà in controtendenza. Per questo motivo l’abbattimento della rata è dovuto esclusivamente alla diminuzione dei tassi di interesse: si passa, infatti, da un esborso mensile di 1280 € al mese ad uno di 1045 € al mese, con un risparmio sul costo effettivo dell’immobile pari al 15%.
La richiesta per immobili in affitto arriva soprattutto dagli studenti per i quali il corso di studio prevede lo svolgimento di attività di laboratorio, necessariamente da fare in presenza. Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre la vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento, la presenza del collegamento ad internet.
Riguardo alla domanda proveniente dai single, l’analisi degli acquisti e delle locazioni realizzate nel primo semestre del 2020 ha evidenziato che il 67,6% ha acquistato, mentre il 32,4% ha optato per la locazione. Rispetto ad un anno fa, si registra un aumento della percentuale di single che hanno deciso di acquistare, si passa infatti dal 62,7% all’attuale 67,6%.
Questi dati evidenziano come sia sempre presente la volontà di acquistare da parte dei monoreddito, anche grazie ai bassi tassi di interesse presenti sui mutui e nonostante l’ultimo semestre sia stato colpito dall’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
In Italia il 34,9% dei single che ha comprato ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 22,4% ha tra 35 e 44 anni, il 20% ha tra 45 e 54 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all’aumentare dell’età.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il 67,9% degli inquilini single ha preso casa in affitto per scelta abitativa, il 28,4% per motivi di lavoro ed il 3,7% per motivi legati allo studio.
consulenza internazionale Oliver Wyman (Rapporto “Banche italiane su un piano inclinato”, anticipato in esclusiva dal Sole24Ore), senza aumenti di capitale significativi dovuti alla nuova regolamentazione, nei prossimi cinque anni la media delle banche italiane vedrà una riduzione dei ricavi, in termini di margine di intermediazione, fino al 15%. A pesare saranno i tassi d’interessi a zero imposti dalla BCE e la conseguente compressione della redditività degli impieghi, già scesi quest’anno di 30 punti base per i mutui e di 80 punti per i prestiti alle imprese. La politica dei tassi comprimerà anche i ritorni sui titoli di debito, con una riduzione del margine di interesse del 5% rispetto ad oggi. E se qualcuno pensa che la soluzione stia nella crescita delle commissioni, il Rapporto Oliver Wyman risponde che, nella media, i ricavi commissionali non saranno di aiuto a compensare il calo del margine d’interesse, in quanto sono già a livelli più elevati rispetto alle banche europee, e la recente regolamentazione (MiFID) ha dato il colpo di grazia alle ambizioni sulla marginalità, favorendo la concorrenza più accesa.
