Nelle grandi città i risparmiatori italiani hanno privilegiato l’investimento immobiliare. Annualità di stipendio richieste per acquistare un immobile da reddito e confronto di convenienza tra Nord e Sud Italia.
Che l’investimento immobiliare sia ancora un’opzione considerata valida dagli italiani lo dimostra il fatto che, nel 2023, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa la componente di acquisto per investimento è stata del 19,5%. La percentuale nelle grandi città sale al 28,6%, a conferma dell’attrattività che queste esercitano sui risparmiatori italiani; la tipologia più acquistata con questo scopo è il bilocale, con il 34,8%. Nei prossimi anni, inoltre, sarà possibile contare su una discreta rivalutazione del capitale investito in immobili da investimento e a tale rivalutazione, per un calcolo di convenienza, è corretto aggiungere il reddito medio che generalmente si ricava da un investimento in seconde o terze case, che negli ultimi tre anni sono state ampiamente utilizzate grazie ai flussi turistici cresciuti dopo la pandemia.
MILANO. Milano è la città che da sempre attira investitori. Gli importanti interventi di riqualificazione che hanno interessato la città negli ultimi anni hanno determinato la crescita dei valori più significativa in Italia. Tra le aree che ancora potranno beneficiare degli interventi in corso ci sono quelle a ridosso dei due importanti progetti attualmente in essere: scalo Farini e scalo di Porta Romana. Parliamo dei quartieri di Bovisa (dove, tra l’altro, sorge anche l’Università), Maciachini e della stessa zona che si sviluppa intorno a via Farini. Discorso simile per l’area dove ci saranno gli interventi per le Olimpiadi (ad esempio la zona più periferica di coso Lodi). Parliamo di quartieri periferici, con prezzi bassi e che hanno ancora margini di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano stati in parte già scontati. Rendimento medio atteso +5%.
ROMA. A Roma i quartieri intorno ai punti turistici di attrazione sono sempre ambiti dagli investitori anche se hanno prezzi elevati e chi investe deve mettere in conto budget importanti, soprattutto in centro. Uno dei quartieri che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione di un importante polo tecnologico, Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono elementi ulteriori per agganciare gli investitori. Sorgerà qui anche il nuovo stadio della Roma. Rendimento medio atteso +3%.
NAPOLI. Napoli è la città che, negli ultimi anni, ha visto una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico ricettivo, in seguito all’incredibile aumento dei flussi turistici. Uno dei quartieri che potrebbe riqualificarsi e rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove si prevede lo sviluppo del polo universitario già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la nascita di nuove costruzioni, spazi per la collettività e aree verdi in luogo dell’area di “Taverna del Ferro”. Rendimento medio atteso +5%.
BOLOGNA. Su Bologna potrebbe essere interessante guardare all’area di San Donato-San Donnino e a quella della Bolognina. La prima, dove si concentrano importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, 277 ettari, un distretto tecnologico che cambierà l’intero volto dell’area includendo anche aree verdi, viabilità nuova, poli scientifici. Si prevede anche la riqualificazione delle aree dismesse come l’ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Aspettative di miglioramento, dunque, per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13. Rendimento medio atteso +3%.
TORINO. A Torino sempre interessante la zona di Lingotto. Continua a crescere l’interesse per il quartiere, in seguito all’ apertura del palazzo della “Regione Piemonte”, e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Oggi gli investitori cercano soprattutto spazi da destinare alla ristorazione o per aprire supermercati ma anche sul mercato residenziale si nota un maggiore interesse. Rendimento medio atteso +3%.
Naturalmente, oltre al rendimento del capitale immobilizzato, chi compra per investimento lo fa per ricavare soprattutto un reddito annuale nel mercato delle locazioni. In tal senso, gli investitori preferiscono rivolgersi al segmento delle case già pronte (o quasi pronte) per essere messe a reddito prima possibile, ma non sono pochi coloro che preferiscono comprare, a prezzo più basso, immobili con potenzialità ricettive da ristrutturare, cosicché al rendimento complessivo derivante dalla locazione si aggiungerà anche un plusvalore derivante dalla ristrutturazione. In termini di locazione, poi, gli affitti brevi/turistici fanno ormai la parte del leone, poiché hanno una tassazione sostenibile e soprattutto consentono di eliminare del tutto il rischio-inquilino, che negli ultimi dieci anni ha raggiunto percentuali scoraggianti (anche il 40% di inquilini morosi in alcune città nel biennio 2020-2022).
Quante annualità di stipendio servono per comprare una casa da investimento? Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa occorrono (media Italia) 7,1 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città in cui ne occorrono di più: 13,4. Il capoluogo lombardo, infatti, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq – e che arriva a 9.000 nelle vie centrali – si conferma la città più costosa d’Italia. Seguono la Capitale con 9,5 e Firenze con 9,2 annualità. Le città meno costose e con prezzi più contenuti sono quelle in cui ne occorrono di meno, Palermo (prezzo medio 1.146 euro al mq) e Genova (1.114 euro al mq), rispettivamente con 3,6 e 3,5 annualità. Di conseguenza, investire in immobili capaci di ricettività turistica in queste ultime due città e zone limitrofe, in considerazione del basso rapporto numero-stipendi-annuali/prezzo, consente di ricavare rendimenti lordi ben superiori rispetto a quelli di Milano e Roma. Le differenze relative al prezzo dei soggiorni giornalieri, infatti, non consentono di compensare con il maggior reddito il maggior prezzo pagato da una città all’altra.
Un esempio* chiarirà meglio il concetto. Per un immobile da 50 mq con due camere e 4 posti letto da adibire a Bed&Breakfast, a Milano è necessario investire mediamente circa 211.000 euro mentre a Palermo circa 57.000 euro. Ebbene, i prezzi giornalieri di soggiorno offerti ai turisti nei Bed&Breakfast sono pari mediamente a 138 euro a Milano e a 89 euro a Palermo. Ipotizzando prudenzialmente una capacità ricettiva di 200 giorni l’anno complessivi per ogni camera, il reddito lordo annuale nella capitale lombarda sarà pari ad euro 55.200, mentre a Palermo sarà pari ad euro 35.600. A questi ricavi lordi vanno sottratte le imposte (cedolare secca del 21%) e le spese annuali di funzionamento (pulizie, forniture e utenze: circa 5.000 euro), che sono 
assolutamente simili da Nord a Sud e portano i ricavi netti ad euro 38.600 per il Bed&Breakfast di Milano e ad euro 23.100 per quello di Palermo. Il maggior ricavo del Bed&Breakfast milanese (+67%) rispetto a quello palermitano, tuttavia, deve essere rapportato al maggior prezzo richiesto dall’investimento (+270%), e questo penalizza il rendimento annuale del primo (18,3%) rispetto a quello del secondo (40,5%). In pratica, a Milano serviranno 5,46 anni per “ripagare” interamente l’investimento nella stessa tipologia di immobile, mentre a Palermo di anni ce ne vorranno soltanto 2,47.
Ovviamente, l’esempio fatto presenta alcune semplificazioni concettuali (non è stata calcolata nel conteggio la quota di ammortamento annuale dell’investimento e l’eventuale quota di ammortamento dei costi di medi di ristrutturazione), che richiederebbero ulteriori precisazioni di convenienza sulla proiezione elaborata. E se qualcuno dovesse obiettare che a Milano i giorni di “piena occupazione” delle camere potrebbero essere più di 200 l’anno, stessa cosa potrebbe dirsi per Palermo (o qualunque altra città marina del Sud), dove il flusso turistico post-pandemia è diventato impressionante e le strutture ricettive, in continua crescita numerica, spesso non riescono a soddisfare la domanda. ac
* Elaborazione a cura della redazione di Patrimoni&Finanza
Il 2024, secondo le previsioni delle maggiori reti di intermediazione, dovrebbe chiudersi con un consuntivo compreso tra 660.000 e 680.000 compravendite, in calo quindi del 5,57% rispetto al 2023 e del 15,3% rispetto al 2022. In particolare, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite, in calo del 10,7% rispetto al 2022, mentre i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447. Tra le grandi città è Napoli che mette a segno la contrazione più bassa: -4,4%, e Bari quella più alta (-19,1%). Se si limita l’analisi al quarto trimestre, Bari si conferma fanalini di coda (-15,7%) mentre Palermo registra solo un -1,6%, mentre Milano e Genova registrano entrambe un -2,3%.
I dati parziali per l’anno in corso, come dicevamo, confermano un ulteriore ribasso dei volumi ma si fa strada un sentiment di maggiore fiducia alla luce dei timidi miglioramenti registrati sul fronte creditizio. Il settore degli acquisti per investimento, nello scenario degli ultimi 18 mesi, è quello che ha mostrato maggiore resilienza. Infatti, secondo Tecnocasa nel 2023 il 19,5% degli acquisti è stato realizzato per investimento, e si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, realizzata “grazie” agli alti tassi di inflazione che hanno spinto molti risparmiatori a spostare i propri risparmi sul mercato immobiliare. Peraltro, tra il 2012 e il 2022 le percentuali di acquisto per investimento si erano mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, ma nel 2023 si è andati per la prima volta oltre il 19%, a dimostrazione di quanto siano attivi gli investitori in questa fase.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, poi, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 28,6% (era il 24,9% nel 2022). Tra le grandi città italiane è Verona quella che nel 2023 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 43,1% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Napoli (41,2%), Palermo (35,3%) e Milano (35%). A Bari gli acquisti per investimento compongono il 32,7% delle transazioni. Dal 23% in giù Firenze, Torino, Roma, Genova e Bologna. Nel 2022 Napoli si piazzava in cima alla classifica ma con una percentuale più bassa rispetto a quella del 2023.
Interessante anche il confronto tra immobili nuovi e usati. Infatti, la c.d. pace edilizia di cui da qualche settimana si accenna ripetutamente nei media nazionali – ora in modo negativo ora positivo, a seconda del colore politico di chi ne parla – è strumentale a sanare le difformità interne alle abitazioni, e sembra che possa contenere in sé carburante sufficiente per far ripartire un mercato degli immobili “usati” spesso “ingessato” dagli ingenti costi amministrativi e catastali richiesti ai venditori all’atto di dover vendere un immobile, pena il mancato rogito notarile. Si sta studiando, con grande fatica, un pacchetto di norme che interverranno sulle abitazioni e che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità 
strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. Con questa misura, pertanto, i piccoli proprietari immobiliari che oggi devono attendere anni per regolarizzare le loro posizioni e ristrutturare o vendere la propria casa, potranno essere tutelati e, allo stesso tempo, il lavoro degli uffici tecnici comunali, oggi sommersi dalle richieste di sanatorie, potrebbero essere sgravati da un importante carico di lavoro ed una cronica carenza di personale che genera ritardi insostenibili. 
Relativamente al mercato del nuovo, si segnala che l’interesse per le nuove costruzioni è in una fase di stallo tra i potenziali acquirenti, i quali da un lato stanno cominciando a prestare attenzione alla qualità costruttiva degli immobili che l’Europa vorrebbe imporre con la direttiva “Casa Green”, e dall’altro si mostrano titubanti per via dei prezzi al mq sensibilmente superiori a quelli riscontrabili nell’usato ristrutturato. Infatti, l’aumento dei costi di costruzione, sperimentato negli ultimi anni, ha portato a un maggiore interesse per le soluzioni usate in buono stato o ristrutturate che non necessitano di importanti interventi di riqualificazione. Inoltre, gli ultimi dati Ance hanno messo in evidenza che i costi di costruzione stanno diminuendo, ma non si sono ancora portati a livelli pre-pandemia. Pertanto, il risultato del 2023 relativo alle compravendite di immobili di nuova costruzione è stato inferiore del 19,6% rispetto al 2022, e senza una maggiore elasticità del settore bancario nella concessione del credito il 2024 non sarà certo migliore.
L’andazzo generale si riflette sui tempi di vendita, che a gennaio 2024 si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città contro i 104 giorni di un anno fa. Secondo Tecnocasa, la città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni), ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni). Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa. Analoga situazione nei capoluoghi di provincia dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa. Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso che lo dava a -7,9%.
All’interno di questo scenario generale, il mercato delle locazioni continua a correre. I canoni infatti sono cresciuti per tutto il 2023, a causa della forte domanda di locazione e di una bassa offerta: +4,2% per i monolocali, +3,6% per i bilocali e +3,4% per i trilocali. Firenze è la città che ha messo a segno il rialzo dei canoni più significativo (+7,3%, +6,6%, +7,3%), seguita da Roma (5,4%, 4,3%, 5,3%). Milano si conferma la città con i canoni di locazione mensili più elevati 800 euro per un monolocale, 1100 euro per un bilocale e 1480 euro per un trilocale, mentre i tempi di locazione (media nazionale) si sono portati a 35 giorni. 
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
Se non si ha un budget troppo elevato, si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Infatti, analisi riferite al passato evidenziano come nel tempo esse si siano rivalutate. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affittano i posti letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. Il robusto ritorno dei turisti – le restrizioni e lo stop della pandemia sono ormai un brutto ricordo – suggerisce l’investimento anche nelle città ad alta attrattività turistica, dove c’è la possibilità di praticare gli short rent. 
Secondo i dati provenienti dal Gruppo Tecnocasa, una delle città che si presta maggiormente a questo tipo di acquisto è Milano, che ha dalla sua numerosi interventi di riqualificazione in corso sul territorio, un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, un’attrattività turistica in crescita. La capitale lombarda – che negli ultimi dieci anni ha tenuto benissimo le quotazioni immobiliari, ovunque in perdita – offre numerose opportunità di acquisto per investimento: dalle zone in cui è previsto il potenziamento della metropolitana per arrivare a quelle interessate dagli interventi di riqualificazione o dalla presenza di importanti poli universitari. Una di queste potrebbe essere la Bovisa che, oltre a godere della presenza del polo universitario, non è lontana dai lavori di riqualificazione dello scalo Farini. Considerando un taglio di 55 mq di tipologia medio nuova, si può spendere intorno a 230 mila euro e ottenere un rendimento annuo lordo del 4,30%. L’arrivo della linea 4 della metropolitana potrebbe dare slancio al mercato intorno a piazza Frattini, dove attualmente un bilocale può costare intorno a 240 mila euro ed essere affittato a 850 euro al mese.
Nella Capitale, invece, vanno bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante. All’Eur diverse aziende stanno collocando le loro sedi; con un prezzo di 4.150 euro al mq si può comprare un bilocale in ottimo stato a circa 248 mila euro, in grado di rendere il 4,3 % annuo lordo. Se si decide di realizzare un investimento di tipo turistico, si può optare per le zone centrali, dove ci sono prezzi medi di 5.000 euro al mq. Oppure optare per la zona di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio, non lontano dal Vaticano, dove un bilocale medio usato e ben ristrutturato può chiedere un impiego di 300 mila euro e poi essere utilizzato per gli affitti brevi, da cui ottenere anche 2.000 euro al mese, con un rendimento annuo lordo vicino all’8%.
A Firenze, una delle zone più interessanti è quella di Novoli-Baracca, dove ci sono diverse facoltà universitarie e il Tribunale, motivo per cui la domanda di abitazioni in affitto è sempre molto elevata. Un trilocale usato richiede un investimento intorno a 238 mila euro, ed essere affittato a 7.800 euro l’anno. Tra i quartieri in spolvero, negli ultimi tempi c’è Puccini, dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi da cui si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda e l’Accademia delle Belle Arti, che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e lo studentato di Hines. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Un bilocale in buono stato costa intorno a 163 mila euro, e mensilmente si affitta a 600-700 euro al mese. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. 
L’inflazione in crescita, infatti, nel primo periodo del 2022 ha spinto l’acceleratore degli investimenti sul mattone per via della paura diffusa di una erosione del valore reale dei risparmi. Successivamente, via via che le banche centrali mettevano in atto la loro politica di contenimento dell’inflazione, aumentando i tassi di interesse, il rendimento dei titoli obbligazionari scendeva così tanto da rendere le obbligazioni – fino a novembre 2021 “snobbate” per via dei rendimenti effettivi prossimi allo zero o addirittura negativi – nuovamente appetibili. Oggi, infatti, il rendimento del BTP decennale è vicino al 4% (3,67% netto, senza reinvestimento delle cedole), e la sua attrattiva diventa più forte se consideriamo le imposte da pagare sui redditi da locazione e soprattutto il rischio di morosità dell’inquilino, pari in alcune regioni anche al 50% dei contratti in essere.
Relativamente all’investimento immobiliare, l’unico segmento che si avvicina alle obbligazioni è quello degli immobili da destinare a ricettività turistica sia nelle città più attrattive che nelle località di vacanza più conosciute e meglio organizzate del territorio italiano. A parte questo, la possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. Secondo Tecnocasa, i rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane la media si attesta intorno al 5,1%, e le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,3%, Palermo con il 6,1% e Verona con il 6,0%.
In realtà, gli ultimi venti anni dimostrano con chiarezza che i valori immobiliari italiani, in media, abbiano generato un guadagno in conto capitale del tutto irrilevante rispetto ad un 
Infatti, il ricordo dei mutui all’1% fisso è ancora vivido – parliamo di un anno fa, e nemmeno – per essere dimenticato in fretta, e per coloro che hanno mancato l’occasione l’anno scorso, quel 1% è diventato un possibile “benchmark” per il futuro più vicino. Tuttavia, non è affatto scontato che, una volta bloccata l’inflazione, i 
Relativamente al 
Relativamente alla domanda proveniente dagli studenti fuori sede, i dati di Tecnocasa rivelano che sono finiti i tempi in cui i giovani che si trasferiscono nelle città universitarie dai piccoli centri si accontentavano di camere semi-ammobiliate in vecchi appartamenti del centro storico. Oggi le preferenze vanno a camere singole ben rifinite, comode, magari con bagno in camera, connessione Wi-Fi e ben servite. Con la fine delle restrizioni legate alla pandemia, le aule universitarie sono tornate a riempirsi di studenti e, di conseguenza, è iniziata anche la ricerca dell’abitazione da parte dei quasi 600.000 studenti fuori sede iscritti nelle università italiane (di cui il 5,6% stranieri). Si tratta di un mercato di dimensioni molto apprezzabili, in grado di esprimere un fatturato importante per gli investitori.
Secondo Tecnocasa, nel primo semestre del 2022 il 3,8% dei contratti di locazione hanno riguardato studenti universitari, ma la percentuale è destinata a crescere in autunno, allorquando la domanda di abitazioni per i 
rappresentano un nuovo mercato con previsioni di crescita impressionanti. Si tratta di interventi edilizi su interi edifici già esistenti – o nuove costruzioni interamente dedicate allo student rent – effettuati per soddisfare la domanda proveniente dagli studenti, i quali danno una netta preferenza per la camera singola con bagno privato (c.d. ensuite), prevalentemente per una questione privacy, all’interno di decine di flat (appartamenti) ognuno dei quali dotati di 6-7 room ensuite e parti comuni (cucina e soggiorno molto grandi, più zone ricreative con palestra e sale per ricevimento). Con il Covid, peraltro, la tendenza si è consolidata anche per limitare i contagi.
Dal momento che le camere ensuite appartengono ad una fascia di prezzo più alta, esiste comunque una discreta offerta di camere doppie, scelte soprattutto da persone legate da parentela o amicizia. La vicinanza agli atenei o agli ospedali (per chi studia medicina) è essenziale, ma non sono escluse le zone ben collegate. A seguire la presenza di attività commerciali. Ultimamente c’è attenzione anche all’esistenza di postazioni di bike sharing e di monopattini elettrici, due modalità di trasporto in voga tra i più giovani. Alcuni chiedono anche zone con locali serali, tipiche della “Movida”.
compongono il 67,3% del totale, mentre i single si fermano al 32,7%. Nel 25% dei casi si tratta di acquirenti con figli; spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli. Dal lato dei venditori, invece, l’operazione viene conclusa per garantire una vecchiaia economicamente più serena, integrando così la pensione. La maggioranza è fatta da persone che vivono da sole: single, vedovi, divorziati e separati; e nel 66,7% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. 
Le regioni dove si contra maggiormente il mercato delle nude proprietà sono il Lazio, e a seguire Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 42,5% delle preferenze, seguono i 2 locali con il 17,8% e le soluzioni indipendenti che sono in grande crescita dopo la pandemia e si attestano al 13,7% del totale. Le tipologie più scambiate in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.
Accanto all’
Sebbene il 2021 sia stato, fino ad ora, un anno di ripresa delle compravendite, in Italia gli scambi sono comunque gravate da pesanti oneri di investimento. Il primo è rappresentato dalle imposte di registro per l’acquisto di
Analizzando le 
alcuni anni c’è attrattività legata all’arrivo della metropolitana lilla che ne ha migliorato i collegamenti con le zone centrali ma anche con i due poli più importanti sorti a Milano, Porta Nuova e City Life determinandone anche una maggiore richiesta in termini di 
Roma, a differenza di Milano, non ha al momento importanti lavori di recupero e di riqualificazione sul territorio e, per questo motivo, l’interesse degli 
