Box e posti auto, il mercato si ridimensiona. Meglio comprare solo nelle zone con presenza di uffici
Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa, i valori immobiliari dei box e dei posti auto hanno registrato nel 2020 una contrazione. Compravendite in calo del 21,3% a livello nazionale e del 24,8% nelle metropoli.
Nelle località più grandi, popolose o turistiche riuscire a trovare un posto auto o almeno un parcheggio dove lasciare la propria auto senza problemi e soprattutto senza il timore di non trovarla più può risultare una vera impresa. Questo vale soprattutto nelle zone più centrali o importanti di tali località.
Se in alcuni casi le difficoltà di trovare un box auto non sono poche, dal punto di vista dei loro prezzi, come vedremo, l’andamento risulta essere costantemente al ribasso, anche se esiste qualche timido segnale di ripresa in questi ultimi mesi.
I dati complessivi dell’ultimo triennio 2017-20 non sono stati positivi. Negli ultimi anni il settore immobiliare ha visto un notevole ribasso dei prezzi. Questo, però, non ha interessato solamente le case, e questa condizione di crisi si è estesa anche ai prezzi relativi all’acquisto dei box auto. Questo trend, quindi, sembra rispecchiare quello che sta accadendo sul mercato delle abitazioni. I dati dell’Agenzia delle Entrate, infatti, segnalano nello stesso arco temporale una diminuzione delle compravendite dei box del 21,3% a livello nazionale e del 24,8% nelle metropoli.
Segmentando i dati di compravendita, il 68,2% delle operazioni sono state finalizzate all’acquisto, mentre il 31,8 % riguardano operazioni di locazione. La discreta percentuale di chi decide di affittare un box, pertanto, si contrappone in modo equilibrato a quella relativa agli acquirenti (48,6%) che acquistano con la finalità di mettere a reddito l’immobile (anche se prevale l’utilizzo proprio).
Tra i vantaggi del box, c’è sicuramente una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione, e gli importi investiti risultano generalmente per tutte le tasche. Quando non servono più per un proprio utilizzo, si affittano a terzi ricavando un reddito variabile a seconda della zona, esattamente come per le abitazioni. In ogni caso, nel caso si trovasse un’interessante opportunità per un acquisto, è bene valutare alcuni elementi utili ad effettuare una scelta ponderata. In tal modo, non solo si acquisirà un bene di valore, ma tale valore nel corso del tempo potrà anche accrescersi considerevolmente. In primis, sarà necessario tenere in considerazione la zona e avviare l’investimento in quelle aree dove le possibilità di parcheggio scarseggiano e nelle quali c’è una presenza più bassa di box rispetto alle abitazioni, come accade per esempio nelle aree centrali o semicentrali delle città più grandi. Invece, sono da escludere quelle zone che hanno recentemente vissuto uno sviluppo urbanistico negli ultimi anni in quanto, sicuramente, saranno presenti un numero di box sufficienti a soddisfare la richiesta e le aree in cui sono stati costruiti oppure introdotti nuovi parcheggi per residenti.
Da tenere in considerazione, soprattutto, le zone che hanno un’alta presenza di uffici, specialmente se non sono collegate ottimamente con i mezzi di pubblici e non vi sono molti parcheggi disponibili. Infine, bisogna tenere conto degli oneri di gestione e delle spese condominiali dei box, anche se queste sono generalmente contenute.
Indicativamente, lo spazio di 5 x 2,4 metri è sufficiente per parcheggiare la macchina e muoversi all’interno del box. I box doppi, capaci cioè di parcheggiare due auto (e non auto più motorino), devono essere di almeno 5 x 4 metri. I box, infatti, si vendono secondo il criterio di posti auto disponibili più che per la loro metratura. Quindi, è molto importante il controllo di persona prima di effettuare l’acquisto, allo scopo di valutare se le dimensioni corrispondono a quelle dichiarate nell’annuncio di vendita.
Relativamente al condominio in cui si trova il box, uno sguardo al soffitto può rivelare macchie d’umido che potrebbero diventare un problema, idem per pavimento e muri. Inoltre, sarà bene controllare l’accesso al box e le possibilità di manovrare all’interno dell’area dei box, se si tratta di uno spazio condominiale.
Infine, è bene sapere che l’acquisto di un posto auto o di un box può beneficiare di una agevolazione del 50%, che è riconosciuta:
– Sull’acquisto dei box e dei posti auto pertinenziali che sono già realizzati (soltanto per gli oneri imputabili alla loro costruzione);
– Sulla costruzione delle autorimesse o dei posti auto, anche di proprietà comune (basta che sia presente un vincolo di pertinenzialità fra esso e l’unità immobiliare abitativa).
una volta. Infatti, negli ultimi 8 anni (dati ISTAT) il valore delle case è calato mediamente di oltre il 15%, e quello delle vecchie abitazioni è calato del 22,1%. Secondo il rapporto annuale del notariato, il valore medio delle compravendite è passato da 148mila a 126mila euro nel 2019, e la tendenza è ancora in corso in tutto il 2020. Inoltre, negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari è stato letteralmente inondato da un surplus di offerta (+23%, in forte aumento rispetto al quinquennio precedente) e le compravendite ordinarie, che sono un indice molto rappresentativo dello stato di salute economica di un paese, sono diminuite notevolmente (sebbene nel dopo Covid si prevede una “ripresina”).
Pertanto, è perfettamente inutile aggrapparsi al vecchio adagio “le case si rivalutano sempre”, perché la c.d. crisi del mattone non accenna a fermarsi dal 2008, e pertanto bisogna prendere coscienza che si tratta di un fenomeno strutturale, soprattutto in Italia dove le varie congiunture economiche dei decenni passati hanno favorito una proprietà immobiliare diffusa in tutte le famiglie.
Tutto questo, gli investitori grandi e piccoli, ormai lo sanno, e si orientano su immobili di piccola quadratura da destinare al mercato degli affitti, che secondo i dati sta destando un interesse sempre maggiore anno dopo anno, grazie anche alla domanda dei millennials, degli studenti fuori sede e dei lavoratori immigrati che non hanno la possibilità di ottenere un finanziamento bancario.
In definitiva, si tratta di uno spostamento delle abitudini abitative delle future generazioni, a cominciare dalla c.d. Generazione Zeta (gli attuali ventenni, più o meno), che preferiranno affittare la propria abitazione, cambiandola spesso a seconda delle mutate condizioni di reddito, oppure comprare case di piccola quadratura, in netto contrasto con le abitudini dei c.d. patrimonials (chiamati anche babyboomers, gli attuali 55-65enni), che preferivano case di ampia quadratura. Pertanto, vendere gli immobili oggi potrebbe essere un’arma a doppio taglio: si rischia di svendere (le quotazioni sono più basse del 30% rispetto a 5-6 anni fa, con la sola eccezione di Milano città) e non avere più fonti di reddito dagli affitti.
Naturalmente, è solo un modo di vedere la soluzione, e potrebbe essere suscettibile di modifiche e/o miglioramenti della strategia; ma rimanere inattivi, in attesa degli eventi, potrebbe essere dannoso per qualunque proprietario di immobili messi a reddito.
Se si opta per i turisti, sarebbe opportuno valutare le località di mare, montagna e lago, oltre alle città turistiche, meglio ancora se ben collegate e con un’ampia offerta di servizi (piste ciclabili, centri benessere ecc.). Nelle grandi città meglio puntare alla vicinanza dei siti turistici più importanti o a quartieri ben collegati con questi ultimi.
Se miriamo agli studenti, invece, le zone da prendere in considerazione sono quelle vicine agli atenei, meglio ancora la sede universitaria è raggiungibile a piedi. Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, ecc) all’interno dei quartieri.
Le tipologie immobiliari più acquistate con questa finalità sono il bilocale con il 35% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Percentuali abbastanza invariate nel tempo.
E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.
Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.
L’emergenza sanitaria ha segnato in modo importante il mercato delle locazioni, che nei primi 9 mesi del 2020 evidenzia un calo della percentuale di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e da studenti universitari. I lavoratori fuori sede passano dal 25,9% del 2019 all’attuale 23,3%, gli studenti passano dal 6,0% al 4,4%. Un forte impatto sui numeri è dovuto al periodo di lock-down, allo smart working e alla chiusura degli atenei, fenomeni tutt’ora presenti ed in evoluzione. Queste problematiche hanno impattato anche sulla scelta dei contratti stipulati che, nonostante la diminuzione di lavoratori e studenti, segnalano un aumento delle percentuali di contratti a canone concordato ed a carattere transitorio. Molti proprietari, infatti, stanno optando per tipologie contrattuali più flessibili in attesa di capire come evolverà il mercato delle locazioni nei prossimi mesi.
In conclusione, l’analisi delle compravendite e delle locazioni evidenzia un mercato in buona salute che, in seguito all’emergenza sanitaria, ha segnalato alcune nuove tendenze. Bisognerà comunque aspettare i prossimi mesi per scoprire se si tratta di trend temporanei oppure se stiamo effettivamente assistendo ad importanti cambiamenti delle abitudini di acquirenti ed inquilini.
Abbastanza invariata la percentuale degli studenti, molto probabilmente perché l’analisi è riferita alla prima parte dell’anno mentre questo target si muove in genere a settembre. Verosimilmente gli effetti della contrazione su questa categoria di inquilini si vedrà nel secondo semestre del 2020. 
Interessante anche i dati sul contratto a canone concordato che potrebbe rivelarsi una buona soluzione per inquilini timorosi degli effetti del lockdown e proprietari che ottengono un vantaggio fiscale e una maggiore possibilità di “sostenibilità” del contratto stesso grazie ai canoni calmierati.
Riguardo alla domanda proveniente dai single, l’analisi degli acquisti e delle locazioni realizzate nel primo semestre del 2020 ha evidenziato che il 67,6% ha acquistato, mentre il 32,4% ha optato per la locazione. Rispetto ad un anno fa, si registra un aumento della percentuale di single che hanno deciso di acquistare, si passa infatti dal 62,7% all’attuale 67,6%.
Questi dati evidenziano come sia sempre presente la volontà di acquistare da parte dei monoreddito, anche grazie ai bassi tassi di interesse presenti sui mutui e nonostante l’ultimo semestre sia stato colpito dall’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
In Italia il 34,9% dei single che ha comprato ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 22,4% ha tra 35 e 44 anni, il 20% ha tra 45 e 54 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all’aumentare dell’età.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il 67,9% degli inquilini single ha preso casa in affitto per scelta abitativa, il 28,4% per motivi di lavoro ed il 3,7% per motivi legati allo studio.
Dal lato dei prezzi, si evidenzia una certa rigidità da parte dei proprietari, poco propensi a ribassarli (tranne nei casi in cui si ha necessità ed urgenza di vendere). La tendenza è quella di una certa stabilità delle quotazioni in alcune grandi città (tra queste Milano e Bologna, che prima del lockdown erano in forte crescita), ed un probabile ribasso nelle città più piccole, che ancora non erano uscite dalla crisi immobiliare ed i cui prezzi erano in discesa. Al momento, sembrano soffrire maggiormente i centri storici delle metropoli che prima attiravano soprattutto gli investitori.
I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari che in passato affittavano la casa stanno valutando di utilizzarla per se stessi. La domanda di case da affittare per il periodo estivo è cresciuta, soprattutto in seguito alla maggior chiarezza sulle disposizioni per la mobilità tra regioni e alle misure per il rispetto dl distanziamento sociale.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
