Il mercato della casa vacanza ha avuto un buon recupero già subito dopo il primo lockdown. Secondo Tecnocasa la percentuale di chi ha acquistato un’abitazione in montagna nel 2021 è del 6,4%, in aumento rispetto al periodo pre-pandemia.
Di Fabiana Megliola*
Come sappiamo ormai bene, la chiusura forzata dettata dalla pandemia ha portato ad una maggiore richiesta di abitazioni in località turistiche, al fine di avere una valvola di sfogo o un luogo dove poter trascorrere eventuali altri lockdown. La possibilità, poi, di poter lavorare in smart working ha fatto in modo che in tanti decidessero di farlo proprio da queste località sia durante il lockdown che nei periodi successivi.
Il mercato sta lentamente avviandosi verso la normalità, ci sono anche investitori interessati all’acquisto per mettere a reddito. La casa in montagna offre la possibilità di ottenere un affitto stagionale sia in inverno sia in estate. In alcuni casi si affitta anche durante l’anno (nei mesi vacanti) a lavoratori con contratti a termine. Considerando solo l’affitto stagionale, orientativamente, il rendimento annuo lordo si aggira intorno al 4% con punte che possono arrivare al 7%. Tecnocasa rileva che nelle località turistiche di montagna i prezzi in media sono in aumento dello 0,6%. La tipologia più scambiata è il piccolo trilocale ma, dopo il 2019, è aumentata la percentuale di chi cerca soluzioni indipendenti.
Nel 2021 hanno tenuto i valori Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%) e Ponte di Legno (+4,4%), solo per citarne alcune. Tra le motivazioni che hanno guidato l’interesse dei compratori sono da annoverare la vicinanza alle piste, la presenza di servizi, la facile raggiungibilità, la presenza di servizi per i turisti (ad esempio le terme) o di altre infrastrutture come piste ciclabili (soprattutto per la montagna estiva). Inoltre, si fa strada sempre di più la ricerca di abitazioni in località più defilate o in zone fino a oggi non considerate, al fine di acquistare con budget più contenuti.
In Val d’Aosta a Cogne continua a esserci interesse per il vicino comune di Sarre, che ha beneficiato del fatto di offrire immobili più in linea con i desideri attuali: spazi esterni e camere in più. I prezzi sono anche più accessibili, e questo ha determinato un leggero rialzo. Interesse in più si registra per le vicine Introd e Valsavaranche, i cui prezzi si aggirano rispettivamente intorno a 1.250 euro al mq e 1.000 euro al mq, contro i 2.300 euro al mq di Cogne. A Torgnon durante il lockdown in tanti si sono trasferiti per lunghi periodi grazie allo smart working e che, per questo motivo, ora sono interessati anche alla presenza di una stanza in 
più. Le richieste arrivano da Piemonte, Lombardia, Liguria. Gli chalet posizionati all’interno della vallata sono oggetto di interesse per gli acquirenti stranieri (Francia, Svizzera ed Olanda), che li preferiscono già in buono stato e hanno prezzi intorno a 200mila euro. A Torgnon ci sono prezzi medi di 1.800-2.000 euro al mq, mentre il mercato immobiliare di La Magdaleine ha avuto una riscoperta subito dopo il lockdown: il paese offre tranquillità, è soleggiato e attira l’interesse di chi voleva acquistare da fuori regione a prezzi contenuti. Si trovano sia piccoli contesti condominiali sia soluzioni bifamiliari. Prezzi medi intorno a 1.300 euro al mq.
A Oulx, in Piemonte, nell’ultimo anno sono aumentati coloro che acquistano la casa nelle località di montagna per farne la residenza, grazie alla possibilità di lavorare in smart working e alla facilità con cui si raggiunge il centro di Torino in macchina e in treno. Inoltre, a Oulx è presente la scuola superiore Des Ambrois, che attira un ristretto numero di famiglie da altre province i cui figli si dedicano all’attività agonistica. La cittadina l’anno scorso ha segnalato, infatti, un aumento di residenti. A questi acquirenti si aggiungono coloro che cercano la casa vacanza, utilizzata sempre più spesso anche nei week end e non solo durante la stagione estiva. In più Oulx ha il vantaggio di registrare prezzi contenuti. Infatti, si investono mediamente intorno a 50-100mila euro per acquistare bilocali o trilocali. In spolvero, proprio grazie al fenomeno del pendolarismo, la zona della Stazione dove un usato si scambia a prezzi medi di 1.500 euro al mq.
A Ponte di Legno, in Lombardia, il mercato della seconda casa è dinamico e i prezzi sono in leggero aumento a causa di una forte domanda e di un’offerta che inizia a scarseggiare. Le richieste arrivano prevalentemente da persone residenti in Lombardia ma, negli ultimi tempi, si registra un interesse da parte di acquirenti francesi ed inglesi che decidono di acquistare dalla futura nascita degli impianti termali. La domanda si sta orientando verso trilocali da 65-70 mq su cui investire intorno a 220-250mila euro. L’idea che si sta diffondendo è quella di utilizzare l’abitazione per tutta la famiglia anche per periodi più lunghi grazie allo smart working. Chi ha un capitale più contenuto opta per Temù, dove i prezzi sono inferiori a 2.000 euro al mq.
Nell’altopiano di Asiago, in Veneto, c’è un interesse crescente per le località di Gallio e Roana, che stanno registrando infatti prezzi in salita anche se restano più accessibili rispetto ad Asiago. A Gallio e Roana si acquista rispettivamente a 1.800 e 1.600 euro al mq contro i 2.500-2.600 euro al mq di Asiago. Queste due località hanno dalla loro anche il fatto di essere dotate di piste recentemente ristrutturate. A Roccaraso (Abruzzo), invece, il mercato è dinamico e stanno tornando anche gli investitori che realizzano casa vacanza o BB da mettere a reddito. Continua però ad esserci interesse per il vicino comune di Rivisondoli, i cui prezzi più bassi attirano gli acquirenti con budget inferiore. Infatti, una soluzione in buono stato non supera i 2.000 euro al mq contro i 2.500 euro al mq di Roccaraso.
* Responsabile ufficio studi Tecnocasa
Anche gli acquirenti italiani hanno sempre apprezzato questo tipo di immobile, pur avendo 
Parliamo di tipologie che hanno spesso specifiche caratteristiche architettoniche che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione in grado di preservarle, per questo motivo i bonus sulle 
PUGLIA – In Puglia, una delle località gettonate dagli stranieri è sempre stata Locorotondo, terra di trulli e lamie, dove si è registrato un incremento di richieste di queste tipologie tipiche, da utilizzare come 
LAZIO – E’ il frusinate una delle aree riscoperte negli ultimi anni, ancora di più col lockdown, in particolare la Ciociaria. Primo fra tutti il comune di Arpino, conosciuto per aver dato i natali a Cicerone, ha conquistato il cuore di inglesi e americani e si conferma come uno dei luoghi preferiti per acquistare una seconda 
PIEMONTE – In Piemonte si sono riscoperti piccoli borghi, dove case che da tempo erano invendute sul mercato sono state acquistati da persone del posto sia come casa vacanza ma soprattutto come prima casa. Tra i tanti citiamo Giaveno, in provincia di Torino, dove da maggio ad agosto si è registrato un incremento delle richieste di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti con giardino e 
vendite di soluzioni indipendenti in Valsamoggia e nell’appennino parmense. I prezzi sono decisamente accessibili, e per una soluzione indipendente in campagna libera su 4 lati di 150 mq con 500-600 mq di giardino si spendono mediamente 150 mila euro se da ristrutturare, per arrivare anche a 400 mila euro se già ristrutturata.
Garda
LOMBARDIA – Anche in Lombardia la ricerca dei rustici è aumentata dopo il lockdown, e tra le zone interessate c’è sempre l’Oltrepò pavese. Interesse anche nelle campagne Bresciane e mantovane. L’introduzione del superbonus sta spingendo molti investitori ad acquistare per poi ristrutturare, ricavare porzioni di case e rivenderle. Una cascina in discreto stato in centro paese oscilla intorno a 400-800 euro al mq. Nelle campagne ci sono rustici più grandi, anche centinaia di mq, con giardino circostante da 2000 mq. Da ristrutturare partono da 60-70 mila euro. 
LIGURIA – Anche la Liguria offre possibilità di acquisto di rustici, nella Valpocevera dove si stanno indirizzando anche acquirenti di Genova che cercano soluzioni indipendenti a prezzi contenuti e l’entroterra imperiese. Nell’entroterra imperiese il mercato dei rustici ha avuto un’esplosione dopo il primo lockdown. Infatti, in estate c’è stata una forte richiesta di queste tipologie concentrate soprattutto nei borghi storici di Cipressa, Costarainera, Lingueglietta e Civetta. Si tratta di abitazioni tipiche in pietra e legno che si sviluppano su più livelli ed hanno pavimentazione in cotto e finiture in legno. Queste caratteristiche tipiche, oltre al fatto di essere situate in comuni con vincoli architettonici, fanno si che i costi di ristrutturazione si aggirino intorno a 1000 € al mq. Un rustico di 100-150 mq in buono stato si aggira intorno a 200-250 mila euro, e può arrivare a 350 mila euro se in ottimo stato.
Secondo l’analisi condotta dall’Ufficio Studi Tecnocasa dal 2010 ad oggi, limitato alle grandi città, evidenzia un picco dei 
Nei capoluoghi di provincia si rileva una media di 146 giorni, e nell’
di una maggiore prudenza dei potenziali acquirenti di fronte ai timori legati al secondo lockdown, alla tenuta del posto di lavoro e alla maggiore attenzione da parte degli 
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di 
E così, nel corso del 2020, le aree centrali di alcune grandi città – 
al primo semestre del 2020, nelle zone centrali gli immobili avevano perso il 13,8% del loro valore, in quelle semicentrali il 29,8% e in quelle periferiche il 34,2%. Nel centro di Firenze, per esempio, nell’arco temporale considerato gli immobili avevano visto un aumento del 17,9%, seguito dal centro di Milano con un aumento del 12,9% e da quello di Verona con un aumento dell’1,9%. Gli immobili delle zone periferiche, invece, erano stati maggiormente penalizzati a Genova (-56,5%) e a Bari (-45,8%).
Milano, piazza immobiliare più vivace d’Italia, si conferma un benchmark della tendenza in atto, con le dovute differenze di quotazioni, in tutto il territorio nazionale. Infatti, a crescere di più nel secondo semestre del 2020 sono state soprattutto le periferie milanesi, come dimostrato dalla performance mirabile di Cermenate-Missaglia (26,9%) e Certosa (11,6%), seguite da Famagosta-Barona (8,5%), Vigentino-Ripamonti (4,7%), Forlanini (3,4%) e Porta Vittoria (3%). Incrementi un po’ sotto la media per Lorenteggio-Bande Nere (2,2%), Comasina-Bicocca (1,2%), Greco-Turro (0,7%), Corvetto-Rogoredo (0,4%) e Navigli-Bocconi (0,1%). In negativo, invece, le altre zone di Milano, come il Centro Storico, che insieme a Città Studi-Lambrate perde l’1,3%. Calano i prezzi anche nelle zone di Fiera-De Angeli (-2%), Garibaldi-Porta Venezia (-3,1%) e San Siro-Trenno-Figino (-4,1%).
Analizzando la finalità delle compravendite, si nota che gli acquisti per 
Le compravendite di 
Nonostante questa congiuntura, che accomuna tutto il mondo, sono diversi gli stati che hanno fatto e faranno meglio dell’Italia. In tal senso, vale la pena analizzare la “forbice” tra diminuzione del PIL nel 2020 e l’aumento previsto nel 2021 dei maggiori paesi dell’UE, rispetto al nostro, che vede un saldo negativo nel biennio pari a -5,4% (-8,9% nel 2020 e +3,5% nel 2021). Il PIL tedesco, invece, nel quarto trimestre del 2020 è cresciuto dello 0,1% (Italia -2%), rallentando il processo di ripresa per via della seconda ondata di Covid ed il relativo lockdown a Dicembre 2020, ma conseguendo un saldo 2020/2021 pari a -1,9%.
Il saldo negativo atteso, in media, nell’Eurozona è del 3%, e pertanto l’Italia presenta dati decisamente peggiori, superata solo dal Regno Unito – “vittima” della combinazione di Brexit e Covid-19 – con un saldo 2020/2021 pari a – 5,5%.
Proprio il mondo del lavoro presenta gli interrogativi più difficili. Infatti, a breve – quando sarà sancita la fine della fase di emergenza – scatteranno i tagli agli organici, già definiti dalle grandi e medie aziende per adeguare la capacità produttiva al più basso livello della domanda. Con questo scenario alle porte, il compito del presidente Mattarella e, soprattutto, di Mario Draghi, si presenta arduo. Non sarà sufficiente, infatti, il prestigio internazionale di cui Draghi gode per dipanare la matassa in cui è caduta l’economia italiana, stretta com’è tra la necessaria temporaneità delle politiche di sostegno alle famiglie e alle categorie produttive, e la necessità di spendere nel miglior modo possibile le risorse finanziarie del Recovery Plan.
La tenuta dei valori, nella prima parte del 2020, sembrerebbe confermare questo andamento. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti si sono riversati nelle località turistiche del Belpaese che, pur trovandosi orfano dei turisti internazionali, ha potuto beneficiare di un incrementato turismo di prossimità.
(passate da 50,7% a 51,2%) e famiglie con figli (34,2%) rimaste stabili.
Interessante notare come il terzo trimestre metta in luce una performance migliore delle realtà non capoluogo rispetto alle città più grandi. Confermerebbe il trend, avuto dopo il primo lockdown, di un desiderio di acquisto di case più grandi o con aree verdi, più facili da trovare nelle realtà più piccole grazie anche ai prezzi più convenienti.
network immobiliari hanno cominciato a comunicare le proprie previsioni per la fine dell’anno. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, per esempio, prevede compravendite comprese tra 500 e 550 mila (vedi grafico sopra).
L’adattamento alla pandemia ha prodotto alcuni cambiamenti nei metodi operativi dei grandi network, i quali hanno dotato le agenzie di affiliati di alcuni strumenti idonei al contatto a distanza con i clienti almeno nella fase pre-contrattuale. Si va dai c.d. virtual office ai “virtual tour”, oppure alle piattaforme che consentono l’acquisizione digitale dei mandati, fino alla navigazione delle mappe catastali.
Il risultato delle elezioni presidenziali sarebbe stato considerato un disastro ex-ante: la vittoria di Biden, l’uomo delle tasse, e un’elezione contestata. Ex-post, invece, è stato trasformato in uno dei rally più forti della storia. Evidentemente il mercato ha voluto guardare al bicchiere mezzo pieno, con la messa da parte di un personaggio imprevedibile come Trump e allo stesso tempo un congresso diviso, che implica nessuna nuova tassa e nessuna possibilità per la politica di fare troppi danni. In realtà, mai come adesso gli Usa avrebbero avuto invece bisogno di uno shock positivo. Detto ciò, poteva andare anche peggio, e gli Usa hanno ora l’ultima opportunità per frenare la loro discesa verso il baratro.
Il rischio pandemico, intanto, non è ancora concluso. Per quanto sia totalmente ignorato dal mercato, i numeri sono drammatici e stanno tornando numerose restrizioni. È logico quindi immaginare un impatto economico negativo nel prossimo futuro. “Dopo aver criticato ferocemente Trump per la gestione della pandemia, ci meraviglieremmo se Biden usasse il medesimo approccio in caso di ulteriore aumento dei contagi in Usa, cosi come sta già effettivamente avvenendo”, sottolinea Cribari. “Temiamo che il peggio non sia finito, e che il periodo natalizio, che rappresenta per molti settori la gran parte del fatturato, possa risultare molto deludente. E anche se si decidesse di “salvare il Natale” il problema sarebbe solo rimandato, con gli interessi, al primo trimestre 2021”.
Oggi la vera novità non è il vaccino, ma l’introduzione di nuovi lockdown, che tutti ritenevamo scongiurati. Per costituire effettivamente un game changer, cioè per provare a raggiungere la cosiddetta immunità di gregge, dovremo aspettare non prima del 2022, nella migliore delle ipotesi. Questo per evidenti problemi logistici ed organizzativi a livello vaccinale. Non è detto, inoltre, che gran parte della popolazione accetti di farsi vaccinare. Il mercato già sconta, invece, il migliore degli scenari: un vaccino già approvato, sicuro, distribuito, accettato e inoculato. 
