Nella Logistica 1,7 miliardi d’investimenti messi in campo solo nel 2023. Tante le sfide che attendono il settore: genuinità dei contratti di appalto, carenza di personale ed esplosione dell’e-commerce.
In crescita il comparto della Logistica in Europa, ma i numeri in crescita non devono però far dimenticare i punti deboli di un settore che nel 2023 ha registrato circa 1,7 miliardi di euro di capitali investiti, 40% in meno rispetto al 2022.
Le stime più recenti dicono che il mercato del trasporto merci e della logistica in Europa possa chiudere il 2024 con un fatturato poco superiore ai 1000 miliardi di dollari, per poi superare i 1200 miliardi nel 2029 con un tasso composito di crescita annuale nei 5 anni pari al +4,11%. Secondo il report di Mordorintelligence.com, il mercato europeo dei trasporti e della logistica è dominato da paesi come Germania, Francia, Italia, Spagna e Regno Unito. Il governo tedesco ha recentemente allocato un fondo di 530 milioni di euro (578 milioni di dollari) per migliorare i ponti lungo la rete. Le tariffe di trasporto hanno anche registrato un aumento in Europa a causa dell’inflazione, della debolezza della domanda e della guerra in Ucraina.
Oggi la logistica si trova a giocare un ruolo chiave per l’economia e le persone, come confermato dalle molte notizie che circolano sulla stampa, ma non sempre ciò avviene tramite l’utilizzo di strumenti e prassi genuine nell’ambito di filiere produttive sempre più lunghe per via del ricorso a esternalizzazioni. Recentemente, infatti, si è parlato di frodi fiscali con mancato versamento di contributi e mancato pagamento dell’Iva nei cosiddetti pseudo-appalti, lavoratori assunti ma costretti a rinunciare al trattamento di fine rapporto o ad una corretta retribuzione. Non mancano poi le indagini sul caporalato, sulle catene di fornitura e subfornitura che nascondono casi di somministrazione di manodopera irregolare. Le criticità da affrontare sono tante e non risolverle rischia di attirare sempre meno investitori.
Da inizio marzo 2024, il Governo ha messo in campo un’ulteriore stretta inasprendo le sanzioni penali per la somministrazione illecita di manodopera (d.l. n. 19 del 2 marzo 2024). L’intento è quello di garantire maggiore protezione ai lavoratori e una concorrenza leale tra le imprese. La somministrazione di manodopera se effettuata da parte di soggetti non autorizzati, come ad esempio con pseudo-appalti o distacchi fittizi, è punita con l’arresto fino a un mese o in alternativa con un’ammenda di 60 euro per ogni lavoratore e per ogni giornata di lavoro. Sanzione che riguarda tanto il somministratore non autorizzato quanto l’utilizzatore.
Per contrastare questa problematica in campo internazionale, sono nate alcune piattaforme che promuovono lo sviluppo sostenibile dell’intera filiera in ottica ambientale, sociale e di governance. TIAKI Logistics, nata grazie alla partnership con EETRA srl SB e all’impulso di Assologistica, è una delle più importanti, ed oggi beneficia degli studi e ricerche ADAPT, che promuove già da alcuni anni studi e ricerche nell’ambito delle relazioni industriali e di lavoro. In questo modo, sarà possibile per l’utenza godere della esperienza pluriennale nell’ambito dei servizi d’assistenza progettuale ad aziende, professionisti, sindacalisti e operatori delle relazioni industriali, per orientarsi nelle complesse questioni giuridiche connesse alla gestione quotidiana dei rapporti di lavoro e dei contratti di appalto e subappalto.
In particolare, questa collaborazione intende offrire alle aziende interessate una prima valutazione sulla genuinità dei propri appalti al fine di fare chiarezza e dare maggiori certezze ai contratti stipulati. Tramite un servizio di valutazione dedicato (tiakilogistics.com) le aziende potranno comprendere il livello di rischio al quale si espongono nell’ambito delle filiere di esternalizzazione attuate ottenendo altresì indicazioni e suggerimenti su come migliorare i propri contratti di appalto e subappalto. “Sebbene il settore della logistica abbia compiuto progressi significativi nelle soluzioni di efficientamento energetico e diminuzione dell’impatto ambientale, ci sono ancora molte sfide da affrontare per quanto riguarda i parametri sociali – dichiara Martina Castoldi, cofondatrice di Tiaki Logistics – Diritti dei lavoratori, condizioni contrattuali, salute e sicurezza, equità nell’accesso ai servizi: sono questi i temi dove c’è ancora molta strada da percorrere. La nostra collaborazione con ADAPT vuole dare un segnale in questo senso e fornire uno strumento facile e digitale per implementare la regolarità e il benessere sociale”.
Ecco quindi, nel dettaglio, le 6 sfide che il settore della logistica dovrà affrontare in questo 2024:
Rispetto dei parametri ESG: dalla sostenibilità, con le aziende impegnate a ridurre l’impatto ambientale, alla legalità fatta di contratti e appalti in regola. Rispettare i parametri ESG può aiutare ad attirare investimenti.
Rispetto delle genuinità delle esternalizzazioni: dalla gestione di contratti di appalto e subappalto genuini, al rispetto della normativa antinfortunistica, fino al controllo dei corretti adempimenti da parte di appaltatori e subappaltatori verso i lavoratori impiegati nell’appalto.
Carenza di manodopera: l’assenza di autisti è solo una delle mancanze. Il personale ha bisogno della giusta formazione. Le aziende devono investire nella formazione e nello sviluppo delle competenze del personale per attirare e trattenere i migliori talenti.
Innovazione e Tecnologia: la logistica non è certo esclusa dalla diffusione dell’intelligenza artificiale che può diventare fondamentale nella pianificazione e nella gestione delle scorte. Ma ciò deve essere fatto nel rispetto della normativa di riferimento e coniugando tale esigenza di sviluppo con la genuinità di eventuali appalti e subappalti.
Boom dell’E-commerce: le consegne a domicilio aumentano sempre di più, creando sfide per la logistica dell’ultimo miglio. Di conseguenza aumentano anche i resi, da gestire sopportandone il costo e l’impatto ambientale.
Sicurezza Informatica: la logistica è un settore bersaglio per gli attacchi informatici. Le aziende devono investire nella sicurezza informatica per proteggere i loro dati e sistemi.
Escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà, la media dei prezzi a Milano registra un trend di graduale e continua crescita e, da gennaio a settembre, si attesta sul valore medio di 3.730 euro/mq. Lato previsionale, per il quarto trimestre del 2023 l’andamento dei prezzi sarà condizionato dalla stagionalità, che storicamente spinge i prezzi al rialzo, e dalle dinamiche di mercato legate all’attuale contrazione della domanda e al maggiore sconto richiesto. Secondo RE/MAX Italia è plausibile, quindi, aspettarsi prezzi in un intervallo compreso fra i 3.842 euro/mq e i 3.637 euro/mq.
Analizzando la media dei prezzi per tipologia di immobile, si nota un andamento più stabile per i trilocali e più volatile per i monolocali. Salgono i prezzi nei quartieri di Piazza Firenze, Fiera, Molino Dorino, Udine, Ripamonti, Lotto, Lodi e Niguarda. L’attenzione della domanda verso quartieri più periferici ma ben serviti dal trasporto pubblico sta contribuendo ad una crescita del prezzo medio al metro quadro anche in queste aree. “Le dinamiche del mercato immobiliare dei prossimi mesi, ovviamente, saranno fortemente condizionate dagli interventi di politica monetaria che andranno a influenzare le decisioni degli investitori e l’andamento del Real Estate in termini di numero di transazioni, volumi, rendimenti e prezzi”, commenta Dario Castiglia, CEO di RE/MAX Italia.
Forte interesse anche su quartieri più vicini al Centro, come Porta Romana, Piazza Firenze e Solari. Sul fronte creditizio, a Milano il numero di mutui erogati per finalità di acquisto passa dal 92,86% del secondo semestre 2022 al 95,42% del primo semestre 2023. Aumenta la richiesta di soluzioni a tasso fisso, la cui percentuale passa dal 57,30% del secondo semestre 2022 al 61,29% del primo semestre 2023. Sul totale dei mutui erogati, diminuisce sensibilmente il numero di celibi/nubili, a favore di conviventi e separati. Complessivamente aumenta del 2,14% la media dell’erogato, portandosi poco oltre i 153 mila euro, 28 mila euro in più rispetto alla media nazionale. 
Milano: comparto immobiliare logistico, direzionale e ricettivo. Anche nel 2023 Milano continua a essere la location più richiesta da chi investe nel comparto logistico. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno.
Nel settore direzionale, Milano, insieme a Roma, si conferma realtà trainante. Se nel primo trimestre 2023 si è registrato un assorbimento inferiore rispetto al primo trimestre 2022, nel secondo trimestre 2023 il comparto risulta solo in lieve riduzione rispetto al 2022, segnando un riallineamento al trend storico. La domanda rimane comunque forte e rivolta prevalentemente verso prodotti di qualità, sostenibili ed energeticamente efficienti. Le transazioni nel primo semestre 2023 a Milano si sono concentrate nelle location prime situate nel centro storico della città e nel CDB di Porta Nuova. Al contempo, è evidente un 
interesse anche verso zone periferiche nel Nord e Sud-Ovest dell’hinterland milanese. Nel settore immobiliare retail, invece, il trend principale sembra essere quello di assorbimento e ricambio degli spazi di medie dimensioni a fronte del quale si manifesta una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato per i locali di piccole e grandi dimensioni. Inoltre, emergono segnali di forte interesse per il mondo del lusso High Street. Nel corso dell’ultimo semestre, infatti, sono stati locati spazi nel Quadrilatero della Moda a brand di alto livello nonostante un aumento di circa il 2% del canone immobiliare richiesto.
Milano si conferma location di forte interesse anche per il settore ricettivo, con particolare attenzione verso la riqualificazione di immobili storici con l’obiettivo di raggiungere segmenti upper-scale e luxury. L’attrattività si dimostra sia nei confronti di player già presenti, sia con i debutti di nuovi marchi. Per via della vivacità urbana, accompagnata dalla prospettiva delle Olimpiadi e Paralimpiadi Invernali del 2026, il primo semestre del 2023 è stato caratterizzato da un forte sviluppo immobiliare ricettivo, sia in termini di compravendite, sia in termini di operazioni di ristrutturazione e riqualificazione immobiliare.
L’importanza dei parametri di sostenibilità emerge chiaramente dalle analisi raccolte nell’edizione annuale di 
Nel mercato immobiliare queste tendenze si riflettono in una sempre maggiore attenzione degli investitori alla qualità degli immobili, con richieste di reportistiche puntuali sulle prestazioni in termini di criteri ESG. Alcuni di questi, da marzo 2021, sono disciplinati dal nuovo Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation), che obbliga i soggetti del mercato finanziario a divulgare agli investitori informazioni sui parametri ESG. L’obiettivo è armonizzare le regole a livello europeo, rendendo omogenee le informazioni da comunicare relative ai temi di sostenibilità. I driver ESG, infatti, consentono una maggiore commerciabilità dell’immobile e premium price; invece, per chi acquista asset value added le certificazioni non sono un requisito necessario, in quanto proprio l’intervento di riqualificazione permetterà di riposizionare l’immobile sul mercato conferendogli maggiori requisiti dal punto di vista delle prestazioni.
La transizione verde sta interessando in particolar modo due comparti dell’immobiliare: il logistico e il direzionale, dove si prevede per il 2022 un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione, alla luce della sempre maggiore importanza riservata appunto alle tematiche di sostenibilità. In ambito logistico, l’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili conformi a determinati standard che permettano di ottenere certificazioni, ma riguarda diverse soluzioni: interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana nella riqualificazione di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città. Nel comparto direzionale particolare attenzione viene data all’impatto dei beni immobili a livello di inquinamento sul territorio circostante. Inoltre, nell’ultimo biennio, a fronte delle nuove modalità di approcciare lo spazio ufficio, sta emergendo una sempre maggiore attenzione anche alle componenti di Social e Governance.
L’andamento generale del real estate in Italia – La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da 
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire sia gli effetti dello sblocco degli sfratti sia le modalità di riorganizzazione del settore caratterizzato da riposizionamenti di brand. Incombe sul retail l’andamento della pandemia che, nonostante l’allentamento delle restrizioni, potrebbe incidere sui flussi turistici e sulle presenze nei punti vendita. Questo deporrebbe a favore della possibilità di stipulare contratti con formule più flessibili, come quelle che prevedono canoni di locazione più bassi nei primi anni di locazione per poi andare a regime in un momento successivo oppure canoni legati al fatturato. 
I prezzi e i canoni di locazione potranno ancora diminuire, ad eccezione delle top location. Continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati. Sugli uffici non si attende un particolare dinamismo, soprattutto sulle soluzioni più obsolete che, alla luce del recupero del mercato residenziale, potranno ancora subire, se possibile, un cambio di destinazione d’uso in residenziale. Non dovrebbero esserci, invece, difficoltà per il collocamento di immobili di ultima generazione soprattutto se costruiti secondo criteri di efficienza energetica: il contenimento dei costi di gestione è un aspetto ben ponderato dalle aziende. Ma non dobbiamo dimenticare che queste ultime continuano a valutare lo smart working e che nei loro obiettivi danno importanza alla cura dei dipendenti, puntando al loro benessere e costruendo, di conseguenza, spazi di lavoro sempre più integrati con l’ambiente circostante.
Del resto, il trend dei prezzi dei capannoni, negli ultimi dieci anni, ha visto ridimensionare drasticamente le quotazioni, con il nuovo sceso del 32% e l’usato del 36%. Idem per gli affitti, calati del 31,4% per il nuovo e del 29,2 % per l’usato. Nel secondo trimestre del 2021, però, le compravendite degli immobili per l’impresa secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate hanno registrato un aumento: il settore produttivo + 85,4%, i depositi +102,3%, i negozi + 94,2%, gli uffici +81,5%. Balzi importanti dovuti ai bassi volumi che si sono realizzati durante il lockdown. Un confronto con lo stesso periodo del 2019 evidenzia comunque un incremento su tutte le tipologie, e oggi i dati dell’ufficio studi di Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa segnalano un aumento di richieste di acquisto e di conseguenza anche di compravendite.
Sui capannoni e depositi, tipologia che dallo scoppio della pandemia ha registrato un recupero costante, la ripresa sembra essere determinata soprattutto dai prezzi bassi che ormai hanno raggiunto e che ha portato le aziende all’acquisto, in particolare quelle consolidate sul territorio. Infatti, negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni sono diminuiti del 31,4% per le tipologie nuove e del 34,6% per quelle usate. La maggioranza delle compravendite di capannoni ha avuto come finalità la creazione di depositi, a seguire l’investimento. Il 62,1% delle transazioni ha 
interessato tagli fino a 500 mq. L’aspetto cruciale, in questo momento, sembra essere la scarsa offerta che sta spingendo molte aziende, soprattutto nella 
Il 48,4% degli acquisti è finalizzato all’investimento. Si scambiano prevalentemente tagli fino a 50 mq. Anche questa tipologia immobiliare ha evidenziato, negli ultimi dieci anni, un calo dei valori del 38% per le posizioni in via di transito e del 42,5% per quelle in via non di passaggio. Per gli 
previsioni per il 2021, è bene aspettare il ritorno a misure non restrittive nelle aree dello shopping prima di saltare alle conclusioni. Di certo, l’attenzione per il momento si concentra principalmente su nuovi sviluppi per centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
Nel complesso del mercato immobiliare delle tipologie commerciali, le città dove si è avuto il maggiore numero di transazioni nel 2020 sono Milano e Roma. A causa del trend in atto già da anni – e solo accelerato dalla pandemia – negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 37% nelle vie di passaggio, e del 42,5% nelle vie non di passaggio.
Secondo i dati di Tecnocasa, l’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione, e c’è una discreta domanda di chi vuole avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici. In particolare, si chiedono rendimenti più elevati (fino al 10% annuo lordo) per compensare il maggiore rischio di vacancy, e le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (80,8% in acquisto e 75,6% in locazione).
Sono numerose le aziende che hanno deciso di insediare i propri complessi produttivi e logistici nella zona. Per citarne alcune: Festa Logistics ha posizionato le sue strutture a Castrezzato (l’altra sede è a Montichiari collegata alla Brebemi attraverso la Corda Molle); Amazon ha destinato una struttura di 30 mila mq all’uscita di Travagliato Ovest nel comune di Castegnato e Porche ha scelto Castrezzato per il Customer Center più grande del mondo (5.600 mq), epicentro del “Porsche Experience Center”. Sempre all’uscita di Rovato Sud, in una struttura di 30.000 mq, si è insediato il sito produttivo della “Coroxal”, mentre all’uscita di Calcio è sorta una struttura produttiva di 50.0000 mq di “Italtrans”, leader nella distribuzione dei prodotti refrigerati per la grande distribuzione.
Sono numerosi gli interventi di sviluppo nelle aree dei comuni dislocati lungo la Brebemi, e questo ha portato ad un aumento di prezzi e canoni di locazione, che lungo la Brebemi sono di 24-26 € al mq annuo (compravendite a 550 – 650€ al mq). La maggior parte degli interventi sono del tipo build to suit, ovvero sono le stesse aziende che commissionano la costruzione dei capannoni sui terreni già liberi e destinati a finalità produttive o logistiche. Buona domanda di capannoni anche a Romano di Lombardia e nei comuni limitrofi anche se, in questo momento, si segnala una distanza tra le richieste dei proprietari (600 € al mq) e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti (350-400 € al mq), e questo determina la presenza di molte soluzioni invendute.
