L’81,1% di chi vende la nuda proprietà lo fa per reperire liquidità o per mantenere un certo tenore di vita, altri per fronteggiare l’avanzare dell’età o per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
Parlando del mercato delle nude proprietà, non si può fare a meno di parlare della principale variabile che lo muove, e cioè la finalità di investimento immobiliare. Ed infatti il 74,5% delle compravendite di nuda proprietà, secondo i dati del gruppo Tecnocasa, viene finalizzato all’investimento a lungo termine, poiché permette di acquistare l’immobile a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato – secondo delle tabelle specifiche espresse in relazione all’età del venditore – ma costringe il compratore a dei tempi di attesa indefiniti, coincidenti con la speranza di vita di chi vende, prima di poter riunire la nuda proprietà con l’usufrutto e concretizzare un plusvalore.
Naturalmente, durante l’attesa del “ricongiungimento” delle due componenti del diritto di proprietà, l’immobile è comunque sottoposto alle dinamiche del mercato e alle oscillazioni di valore, per cui la speranza è che, oltre al plusvalore derivante dalla futura acquisizione dell’usufrutto (alla morte del venditore), l’acquirente possa aggiungere anche una rivalutazione in conto capitale, ed in tal senso le previsioni di aumento della domanda e delle quotazioni nei prossimi due anni – complice l’inflazione elevata – potrebbero fare da volano a questo segmento di nicchia del mercato immobiliare, che vede tra gli acquirenti più attivi quelli con un’età compresa tra 45 e 54 anni, che compongono il 26,3% del totale, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli over 65, tra i quali invece prevalgono i venditori. Nella maggior parte dei casi, a comprare nude proprietà sono famiglie, che 
compongono il 67,3% del totale, mentre i single si fermano al 32,7%. Nel 25% dei casi si tratta di acquirenti con figli; spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli. Dal lato dei venditori, invece, l’operazione viene conclusa per garantire una vecchiaia economicamente più serena, integrando così la pensione. La maggioranza è fatta da persone che vivono da sole: single, vedovi, divorziati e separati; e nel 66,7% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni.
Le regioni dove si contra maggiormente il mercato delle nude proprietà sono il Lazio, e a seguire Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 42,5% delle preferenze, seguono i 2 locali con il 17,8% e le soluzioni indipendenti che sono in grande crescita dopo la pandemia e si attestano al 13,7% del totale. Le tipologie più scambiate in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.
La buona tenuta di questo particolare mercato oggi è favorita anche da 
una maggiore disponibilità di spesa da parte di chi intende investire in immobili e ricade nella fascia compresa tra 170.000 e 349.000 euro. Infatti, la maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fasce più basse (il 47,2% fino a 169.000 euro), dove è sempre elevata la finalità di acquistare per risolvere immediatamente la propria esigenza abitativa, soprattutto negli acquirenti più giovani. Nella fascia successiva, e cioè quella compresa tra 170.000 e 349.000 euro, si concentra chi non deve risolvere esigenze immediate e investe nella nuda proprietà per i figli o, nel caso di una soluzione indipendente, per sé stessi e per una vecchiaia lontana dai rumori della città, in una abitazione con spazi esterni.
La Yellen, inoltre, ha detto che l’inflazione potrebbe aver raggiunto il picco negli Usa, ma ha messo in guardia i cittadini sul fatto che i prezzi potrebbero restare elevati “un po’ più a lungo”. Nel frattempo, la fiducia è stata presa a pugni e gli esperti finanziari non fanno altro che raccomandare agli investitori di non farsi prendere dal panico, ma di pensare invece a strategie a lungo termine, molto più adeguate per gestire momenti come questo ed un sentiment generale sceso sotto i piedi, con un significativo 44% delle persone convinti che il mercato si stia muovendo in una direzione ribassista. Negli Stati Uniti, per esempio, l’ultimo indicatore settimanale dell’American Association of Individual Investors segna quasi 14 punti percentuali al di sopra della media storica del 30,5% sul sentiment ribassista, e solo il 19% ha dichiarato di essere rialzista, ma questo accadeva lo scorso 20 aprile. Non accadeva dal mese di Maggio 2016 che il sentiment rialzista non superasse il 20% per due settimane consecutive.
Nel frattempo, sei investitori su 10 prevedono un ulteriore aumento della volatilità del mercato, e sette su 10 affermano di essere preoccupati per una recessione, secondo un sondaggio Nationwide pubblicato pochi giorni fa. Nello stesso sondaggio, circa quattro investitori su 10 (44%) hanno affermato di sentirsi più fiduciosi nella propria capacità di proteggere le proprie finanze in caso di imminente recessione, e il 38% ha affermato di sentirsi fiducioso nella propria capacità di investire nel mercato azionario.
Gli investitori al dettaglio continuano a non avere alcuna visione strategica del mercato, soprattutto i clienti millennials che hanno una elevata propensione al rischio, padronanza della tecnologia digitale ma poco tempo a disposizione per dedicarsi agli investimenti azionari con la dovuta attenzione. Sembrano essere loro i maggiori responsabili del deflusso di circa 17,5 miliardi di dollari dalle azioni globali durante la scorsa settimana, sia in via diretta che attraverso gli strumenti di risparmio gestito. Da lì si è generato il ribasso degli indici americani, e in Europa i deflussi dai mercati azionari sono stati di poco inferiori, sebbene attribuibili quasi interamente ai fondi per via delle richieste di riscatto maggiori del solito.
Il problema è che i nuovi investitori regolari venuti fuori nel periodo della pandemia, per lo più millennials di fascia d’età più bassa (30 anni), hanno guadagnato molto con i titoli tecnologici e di e-commerce nel periodo Maggio 2020 – Maggio 2021, e nel periodo successivo hanno mostrato di non avere la stessa tolleranza al rischio rispetto agli investitori più sofisticati o agli investitori istituzionali. Soprattutto mostrano di non avere nessuna visione di lungo termine, che tipicamente entra a far parte del bagaglio personale di esperienza dell’investitore solo dopo qualche decennio di pratica oppure quando qualcuno o qualcosa ti ha instradato verso i rudimenti dell’educazione finanziaria di base, nel nome della quale, in momenti come questo, è necessario prendere fiato ed evitare di fare qualcosa di drastico.
Soprattutto, evitare di ragionare sugli effetti – mercato che scende, volatilità etc – e concentrarsi sulle cause. O meglio, sulla “causa regina”, l’inflazione, che continua ad essere sostenuta e costringe la Fed ad essere più aggressiva, rappresentando un rischio per l’economia e per i mercati finanziari. Tuttavia, una recessione nei prossimi 12 mesi non sembra essere considerata da nessun analista. Secondo Solita Marcelli, chief investment officer Americas di UBS Global Wealth Management, l’economia può crescere anche con la serie di aumenti dei tassi a cui gli investitori si stanno preparando, anche perchè i risultati degli utili del primo trimestre sono stati generalmente buoni, al netto delle eccezioni come Netflix, che la scorsa settimana ha riportato una perdita secca di 200.000 abbonati quando gli analisti avevano previsto una crescita di 2,5 milioni di abbonamenti.
Nelle fasi come quella che stiamo vivendo, con la triade pandemia-guerra-inflazione che non smette di fare danni, gli investitori dovrebbero privilegiare l’ottica di lungo termine, anche perché gli attacchi di volatilità non sono certamente finiti, e le obbligazioni continuano a perdere terreno e ad aumentare i rendimenti. Ciò dovrebbe sollecitare una modifica al portafoglio, riconsiderando le allocazioni, realizzando perdite per raccogliere il minus fiscale.
Per il futuro, ci aspettiamo che l’amministrazione del presidente Joe Biden adotti un approccio più moderato e meno conflittuale alle relazioni internazionali. Tuttavia, dal momento che l’opposizione all’espansionismo cinese è stata una delle poche questioni (se non l’unica) a ricevere il sostegno bipartisan nel Congresso statunitense, non prevediamo un significativo cambiamento nell’atteggiamento degli Stati Uniti nei confronti della Cina, almeno non a breve termine. L’amministrazione Biden probabilmente si asterrà da azioni imprevedibili nei confronti della Cina, ma non sarà in grado di invertire facilmente la rotta intrapresa dall’amministrazione Trump. La fine della politica di Trump, a volte instabile e impulsiva, significherà in primo luogo meno volatilità e più sicurezza nella pianificazione
di una politica della banca centrale ancora molto favorevole e di altri pacchetti fiscali, le prospettive degli utili delle imprese non solo dovrebbero stabilizzarsi l’anno prossimo, ma potrebbero anche riservare sorprese positive.
Purchase Programme (PEPP) continueranno almeno fino a giugno 2021. I principali pagamenti dei titoli in scadenza saranno reinvestiti in obbligazioni almeno fino a giugno 2022. I programmi di acquisto di importi inferiori continueranno anche fino a quando non saranno introdotte le misure della Banca centrale e l’inflazione non si avvicinerà al livello target.
una mancanza di crescita strutturale. Dall’altro queste aziende devono confrontarsi con nuovi dirompenti concorrenti che guadagnano quote di mercato in modo aggressivo e vengono costantemente riforniti con nuovo capitale. Inoltre, i bassi tassi d’interesse mettono sotto pressione anche la valutazione dei titoli value. Dal nostro punto di vista, nessuno dei tre fattori menzionati si tradurrà in un cambio sostenibile a favore dei titoli value nel prossimo futuro. Pertanto, in termini assoluti, le prospettive da medio a lungo termine di molti titoli value possono essere classificate come piuttosto modeste. Nel lungo termine, la crescita strutturale delle aziende rimane un fattore decisivo e necessario per una performance azionaria positiva e duratura. Le ultime settimane, durante le quali ci sono state notizie positive riguardo i vaccini, hanno dimostrato agli investitori che anche la sovraperformance dei titoli growth rispetto ai titoli value non è una strada a senso unico.
Dall’altra parte, una vittoria di Trump, ma con il Congresso diviso, avrebbe probabilmente scarse ripercussioni sui mercati, anche se l’incertezza sulle ulteriori misure di stimolo fiscale potrebbe influenzare negativamente la Borsa nel breve termine. Mentre con l’andare del tempo, potrebbe proseguire il clima sostanzialmente favorevole al sistema delle imprese, con ulteriori tagli fiscali in cantiere, e anche al mercato azionario. Bisogna temer conto però di un possibile aumento degli attriti commerciali con la Cina e con l’Unione Europea, in uno scenario non positivo per l’economia globale.
Per prepararsi ad affrontare questo contesto di grande incertezza, Ethenea ha individuato tre strategie di investimento per posizionare i portafogli in vista delle elezioni americane: una strategia difensiva, una strategia bilanciata a breve medio termine e una terza strategia bilanciata a medio lungo termine.
Nelle prossime settimane, sarà importante essere preparati alla fase critica della campagna elettorale, con la maggiore volatilità che ne deriverà. Pertanto, è opportuno adeguare i portafogli in modo leggermente anticiclico, così che eventuali battute d’arresto temporanee nei mercati possano essere utilizzate per acquisizioni piuttosto che per disinvestimenti. Inoltre, è consigliabile astenersi dal riposizionare i portafogli rispetto al dollaro fino a quando non saranno noti i risultati delle elezioni. Guardando al futuro, ci sono in effetti argomenti sia a favore che contro lo sviluppo del dollaro. Mentre la combinazione del disavanzo e, soprattutto, della maggiore portata delle misure di quantitatve easing costituiscono argomenti contro il dollaro, a favorire quest’ultimo nel futuro saranno il vantaggio relativo degli Stati Uniti in termini di crescita e il ritorno quasi certo del rischio politico in Europa. Al momento, tuttavia, il vento contrario è ancora troppo forte, quindi è opportuno attendere gli sviluppi futuri.
