Continua il momento favorevole del mercato immobiliare italiano che, nei primi sei mesi del 2022, ha registrato una crescita dei valori e delle transazioni, nonostante il quadro politico economico fragile.
“Il desiderio di acquistare casa ha continuato ad animare un mercato che, negli ultimi tempi, non ha conosciuto rallentamenti grazie all’importante sostegno del settore del credito. Nel periodo considerato, inoltre, la forte inflazione ha suggerito il mattone come forma di difesa del capitale che è stato così riversato nella casa vacanza e nella casa da mettere a reddito. Alla domanda in crescita si è contrapposta un’offerta non adeguata, in quantità e in qualità, in seguito anche alla carenza di materie prime e agli aumentati costi di queste ultime. Si conferma l’interesse per le case efficienti alimentato anche dai rincari energetici che si stanno sperimentando”. Così Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, intervenuta di recente alla conferenza stampa della nota rete di franchising immobiliare.
Volumi di compravendita e prezzi.
Nel primo semestre del 2022 le compravendite residenziali in Italia sono state 400.487 con un incremento del 10,1% rispetto allo stesso periodo del 2021. I comuni capoluogo hanno registrato un tasso di crescita dei volumi leggermente superiore rispetto a quello dei comuni non capoluogo, invertendo un trend delineatosi nel 2021 sulla spinta della ricerca di case più grandi, con spazi esterni e più accessibili. Per queste ultime realtà l’incremento dei volumi è stato del 9,8% contro il 10,7% dei comuni capoluogo. A fronte di questi dati sulle compravendite, sul fronte dei prezzi le case continuano a crescere in tutte le realtà territoriali. Le grandi città mettono a segno un aumento dell’1,8%, così come era accaduto nel semestre precedente; si tratta dalla variazione più elevata dal secondo semestre del 2017, quando il mercato riemerse dalla lunga crisi che lo aveva interessato.
Tra le grandi città ancora una volta spicca Milano con un aumento del +4,0%, seguita da Bari con +3,8%. Nuovamente in territorio positivo il capoluogo ligure con +0,9%, dopo la frenata del semestre precedente. Nelle grandi città i valori delle case nelle zone periferiche crescono più che in quelle semicentrali e centrali. Nell’hinterland delle metropoli le case continuano ad 
acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Verona grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai, da diversi semestri, si stanno distinguendo per essere particolarmente attrattive. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dell’1,5%, risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in particolare per l’andamento delle città del sud Italia. Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8%).
Tempi di vendita
Non accennano a rallentare i tempi di vendita che, nei primi sei mesi del 2022, toccano il minimo storico mai raggiunto negli ultimi dieci anni: 108 giorni, migliorando di 6 giorni rispetto alla rilevazione di un anno fa. Milano e Bologna si confermano le città più veloci rispettivamente con 52 e 69 giorni. Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni sono le città con i tempi più lunghi. Nei capoluoghi di provincia chi decide di vendere casa deve mettere in conto almeno 134 giorni, nell’hinterland delle metropoli ne occorrono 148.
Domanda e offerta
L’analisi della domanda evidenzia che, nelle grandi città, le richieste sono concentrate soprattutto sul trilocale che ne raccoglie il 40,2%. Seguono il quattro locali e il bilocale con percentuali molto vicine tra di loro, rispettivamente 24,2% e 24%. Aumenta la concentrazione della domanda di bilocali e monolocali, confermando così il ritorno degli investitori sul mattone. Si nota, al contrario, una diminuzione della concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi che sta interessando le metropoli. Ed il trilocale, con il 53,5% delle richieste, prevale anche nei capoluoghi di 
regione che non sono grandi città, seguito dal quattro locali (23,6%). In queste realtà urbane sono i trilocali e i quadrilocali a vedere crescere la concentrazione della richiesta. Chi cerca casa sta indirizzandosi verso le soluzioni in buono stato o nuove. Queste ultime recuperano valore anche in questa prima parte dell’anno (+1,4%) e si confermano sempre più attrattive, soprattutto in un’ottica di vivere sostenibile. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento delle stesse. Dal lato dell’offerta è il trilocale l’immobile più presente sul mercato concentrando il 32,7% delle tipologie presenti. Segue il quattro locali con il 25%.
Sconto medio
Un mercato dinamico si riconosce anche dallo sconto medio sul prezzo richiesto che si attesta intorno al 7,8%, in diminuzione rispetto a un anno fa (-8,2%).
Casa vacanza
La casa vacanza continua a essere attrattiva, per gli acquirenti italiani e stranieri che sono tornati a investire nel nostro Paese. I prezzi nelle località turistiche di montagna sono in aumento dell’1,5%, in quelle di lago del 4,3% e in quelle di mare del 2,4%.
Mercato delle locazioni
Il mercato delle locazioni, dopo il brusco calo dei valori che si era verificato nel 2020 a causa della pandemia, ha recuperato immediatamente dopo la caduta delle restrizioni. Con il rientro degli studenti fuori sede e con il ritorno importante dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni riprendono a crescere. Questi ultimi, nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali.
Previsioni
Secondo Fabiana Megliola “L’andamento del mercato immobiliare dei prossimi mesi è strettamente legato agli sviluppi economici e a come questi impatteranno sul settore creditizio e sull’atteggiamento delle banche con cui il desiderio di acquistare casa dovrà fare i conti. Ci aspettiamo potenziali acquirenti più prudenti, soprattutto tra le fasce più giovani di età e quelle con disponibilità di spesa più bassa”. “Le nostre previsioni per la fine dell’anno – conclude Megliola – sono per una diminuzione dei volumi di compravendite (730 mila) e per un aumento dei prezzi (tra +2% e +4%). La pandemia e gli effetti del conflitto bellico che stiamo ancora sperimentando chiedono al mercato immobiliare di rispondere a una chiamata di responsabilità. Occorre monitorarlo costantemente al fine di individuare nuove tendenze ed esigenze a cui sarà necessario rispondere affinché esso diventi un importante volano di sviluppo economico, coesione sociale e rispetto ambientale”.
ANDAMENTO DEL MERCATO CREDITIZIO – Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire dal mese di marzo 2022 a causa dell’inizio del conflitto e del costante 
Lo scenario che vede tassi e rate in aumento era già intuibile fin dal mese di febbraio 2022, quando si era manifestato un cambio di rotta nelle scelte dei consumatori. Infatti, se nel 2021 quasi il 90% dei 
IDENTIKIT SOCIODEMOGRAFICO – Dall’analisi delle transazioni emerge che il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nei primi otto mesi del 2022 è coniugato. In forte crescita la percentuale dei single, che raggiunge quota 42,5%, superando di oltre sei punti percentuali il dato medio del 2021 (36%). In questa categoria si registra una netta prevalenza di uomini (55,9%) rispetto alle donne (44,1%). In calo nei primi mesi del 2022 le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,8% rispetto al 9,8% del 2021. Si riduce anche la quota dei conviventi (1,8%) e dei vedovi, che si attesta all’1,3%, rispetto al 2,5% del secondo semestre 2021. Inoltre, nel periodo gennaio-agosto 2022 la fascia 35-44 anni è quella con il maggior numero di richiedenti (33,2%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni, che rappresentano il 27,6%. In crescita di oltre il 3% i richiedenti tra i 45 e i 55 anni (21,1%) e i giovanissimi (18-24 anni), che raggiungono il 2,9% (+2% rispetto alla media del 2021); stabili gli over 55 che quotano il 15,2%.
PREVISIONI MERCATO CREDITIZIO – Nonostante l’analisi precedente, non c’è motivo di essere pessimisti. Da un lato, le nuove 
Oggi il mercato offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i 
SCENARIO ECONOMICO – L’Europa si trova in uno dei periodi più turbolenti della storia recente. Il conflitto in Ucraina, il caro energia, la scarsità di materie prime, i cambiamenti climatici, l’emergenza sanitaria e l’instabilità politica stanno avendo un impatto significativo sulla società, sulle famiglie e sui consumi. Un quadro macro economico che si ripercuote sui singoli erodendo il potere d’acquisto delle famiglie. Le più recenti previsioni delle istituzioni internazionali anticipano per il 2022 un marcato rallentamento del ciclo economico globale e il persistere delle pressioni inflazionistiche. Anche l’Ocse, secondo le più recenti dichiarazioni, ha rivisto al rialzo le previsioni sull’aumento dell’inflazione su scala globale, avvertendo che proprio per intervenire sul carovita saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali nella maggior parte delle economie. Per l’Italia, nel suo aggiornamento di interim dell’Economic Outlook, l’organizzazione parigina indica un +3,4% del Pil nel 2022 sostenuto da comparti come turismo e trasporti, che hanno beneficiato maggiormente della rimozione delle misure di contenimento della pandemia.
ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E PREVISIONI – Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del 
fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei tassi dei mutui, si ipotizza un rallentamento della crescita nel Real Estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le 
MARE: le performance migliori per la seconda parte dell’anno spettano alle Marche (+2,1%), all’Emilia Romagna (+0,5%) e all’Abruzzo (+0,5%). Sostanzialmente stabili il Lazio, il Molise, il Veneto. Bene anche Sardegna, Campania e Puglia (-0,4%). 
“Il 2020 si chiude positivamente per il mercato della 
Interessante l’aumento di richieste di chi ha 
Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, gli investitori – in particolare i 
Relativamente ai rendimenti annui lordi, i dati di Tecnocasa restituiscono un risultato del 5,0% per un bilocale di 65 mq nelle 
Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, scuole, ecc) all’interno dei quartieri. Questi elementi consentono di valutare l’acquisto per investimento nell’immediato, ma c’è anche chi decide di investire sul 
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
