Le proiezioni sul mercato del credito sono soggette a un’incertezza elevata, associata all’andamento dell’inflazione, all’evoluzione del commercio internazionale e alla fase di restrizione monetaria.
24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha rilasciato il Credit Report 2023 che contiene un’overview del mercato creditizio nel 2022 e le previsioni per l’anno in corso. Nel Report vengono analizzati gli andamenti del mercato messi a confronto con i dati registrati dall’Ufficio Studi di 24MAX sulla base dei volumi reali di transazione. All’analisi quantitativa viene associata un’analisi qualitativa con l’identikit socio-demografico di chi richiede un mutuo.
Nel 2022, la BCE ha applicato aumenti sui tassi di interesse che stanno proseguendo anche nell’anno in corso; l’ultimo lo scorso 2 febbraio, quando il tasso base è stato portato al 3 per cento. Al contempo, la BCE ha annunciato nuovi interventi simili per i prossimi mesi, a ritmo costante, fino a quando non si tornerà a raggiungere un livello di inflazione di circa il 2%. Inoltre, le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Questi interventi si riflettono sia sui tassi di interesse medi per nuovi prestiti alle imprese, sia sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.
Secondo i dati elaborati da 24MAX, la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto immobiliare; in lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. “La scorsa estate l’interesse degli acquirenti si stava progressivamente orientando verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B), ma a fine anno il fisso è diventato simile al variabile causando una repentina inversione di tendenza a vantaggio del fisso”, commenta Riccardo Bernardi (nella foto, Chief Development Officer di 24MAX) a latere dell’analisi delle transazioni, secondo la quale il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nel 2022 è coniugato, mentre il 42,5% è single, con una prevalenza degli uomini (58,7%) sulle donne (41,3%). In calo le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,4% rispetto al 9,8% del 2021; stabile nel corso dell’anno anche la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,1%, e dei vedovi, che si attesta all’1,4% dopo la riduzione di quasi un punto percentuale registrata rispetto al 2021.
Analizzando il panel per fasce d’età, i dati evidenziano una sostanziale parità tra la fascia 35-44 anni e 25-34 anni che quotano rispettivamente il 30,5% e il 30,3% su base annua, con una crescita di circa 5 punti percentuali della categoria dei più giovani, che nel 2021 si attestava al 25,1%. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,1%, e della fascia 45- 55 anni, che rappresenta il 21,2%. In diminuzione di 4 punti percentuali gli over 55, che si attestano al 14,9%. L’Ufficio Studi di 24MAX fornisce anche dati inerenti alla tipologia di contratto lavorativo di chi ha acceso un mutuo nel corso del 2022. La netta maggioranza (78,1%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8,3%). In calo di oltre 2 punti percentuali rispetto al 2021 il dato relativo ai lavoratori a tempo determinato (4,7%) e dell’1,7% quello dei pensionati (5,1%).
Analizzando complessivamente le pratiche di mutuo del 2022, il 97,2% di esse si conferma destinato all’acquisto della prima casa; esigua la percentuale di mutui richiesti per l’acquisto di una seconda casa, che rappresentano solo il 2,8%.
Relativamente alle previsioni per il 2023, c’è da dire che il biennio 2020-2021 è stato caratterizzato da un dinamismo fin troppo esuberante, frutto di un mix di ingredienti ormai noti, a partire dai tassi ai minimi storici unitamente alla rilassatezza delle banche rispetto ai requisiti richiesti per ottenere un mutuo, fino alle agevolazioni governative e alle nuove esigenze abitative nate dalla pandemia. Per il 2023, invece, si prevede una contrazione delle transazioni di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019. “L’andamento del real estate residenziale, ovviamente, avrà ricadute sul mercato creditizio. La contrazione prevista per il mercato immobiliare implicherà ovviamente una leggera riduzione dell’erogato da parte delle banche”, afferma Marco Boidi (nella foto), Head of Sales Network di 24MAX. In particolare, per il primo semestre 2023 sono previsti nuovi aumenti da parte della BCE, con ricadute sull’economia delle famiglie con mutui a tasso variabile. Si tratta di uno scenario che sta favorendo un ritorno al tasso fisso, che congela le condizioni allo status quo e risponde anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo.
In ogni caso, la lettura dell’economia europea rimane complessa, in quanto soggetta a forze opposte e asincrone; le proiezioni sul mercato del credito – così come su quello immobiliare – sono quindi soggette a un’incertezza elevata, associata all’andamento dei prezzi e della disponibilità di materie prime, all’evoluzione del commercio internazionale, nonché alle ripercussioni della fase di restrizione monetaria a livello globale. Infatti, l’economia globale continua a risentire dell’elevata inflazione, della forte incertezza connessa alla guerra in Ucraina e delle politiche restrittive delle banche centrali. Di conseguenza, gli esperti hanno ridimensionato le stime di crescita del PIL per l’anno in corso, rivalutando al rialzo quelle relative all’inflazione nel biennio 2023-2024. Ad aggravare lo scenario, gli annunci del consiglio direttivo della BCE relativamente ad ulteriori aumenti dei tassi che verranno effettuati a un ritmo costante per favorire un ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo di medio termine.
Nel nostro Paese, secondo i dati rilasciati da Banca d’Italia, i prestiti ai privati hanno rallentato, risentendo dell’indebolimento della domanda delle famiglie per l’acquisto di abitazioni e di una moderata restrizione delle condizioni di offerta. Per il 2023 si prevede un rallentamento del PIL, seguito da un ritorno alla crescita nel biennio successivo, a fronte di una contrazione dell’inflazione. L’incertezza connessa con la prosecuzione del conflitto in Ucraina e con le condizioni finanziarie più restrittive si ripercuotono sulla spesa per investimenti e sulle prospettive del settore immobiliare e creditizio. Anche i consumi delle famiglie – che nel 2022 hanno riflesso il ritorno alle abitudini di spesa precedenti la pandemia – nell’anno in corso risentirebbero con maggiore intensità degli effetti negativi dell’elevata inflazione e del deterioramento generale della fiducia.
Come si comporterà il mercato immobiliare di fronte a questo scenario complessivo? Negli ultimi anni, il mercato residenziale ha messo a segno risultati da record, ma dalla seconda metà del 2022 si è iniziato a registrare un rallentamento che proseguirà anche nel 2023. Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse. “Per il 2023 non prevediamo una vera crisi immobiliare perché, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Il rallentamento previsto per il prossimo biennio presenterà grandi sfide, ma offrirà anche interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”.
Su tutto, si delineano nuovi desiderata tra i compratori, frutto dello scenario in cui stiamo vivendo. Da un lato, i rincari energetici hanno reso più appealing gli immobili green con prestazioni efficienti e sostenibili; dall’altro, lo smart working è diventato ormai strutturale e determina un interesse crescente per la connettività che deve essere garantita per rete fissa e mobile. La ricerca di immobili con specifici requisiti sarà uno dei fattori che sosterrà le compravendite immobiliari, così come gli investitori esteri interessati al nostro Paese.
Relativamente all’immobiliare residenziale, nel secondo semestre 2022 si è iniziato a registrare un progressivo rallentamento, confermato dai dati sugli scambi del terzo quadrimestre (comunque in crescita rispetto al 2021). Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse e che fa prevedere un rallentamento per il prossimo biennio, caratterizzato da grandi sfide e da interessanti opportunità per investire nell’immobiliare grazie al traino involontario dell’inflazione e della riscoperta del mattone come bene-rifugio. “Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.
Il comparto immobiliare logistico, direzionale e commerciale, nel 2022, ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento. L’area metropolitana di Milano attrae il maggior interesse degli investitori, con una crescita dei prime rent che è continuata anche nel 2022, sia per la logistica tradizionale sia last mile, guidata da un miglioramento dell’offerta in termini di qualità dei prodotti. Per Milano, così come per l’area metropolitana di Roma, la domanda in crescita è appena coperta dall’offerta, con una occupancy vicina al 100%. Per le città di Torino e Genova, infine, il mercato degli spazi logistici risulta saturo e caratterizzato da uno stock carente.
Anche nel 2022 il mercato retail si conferma meno rapido nella ripresa, registrando però un volume di investimento in aumento, quasi raddoppiato rispetto al primo semestre dello scorso anno. “Dato l’aggiustamento al rialzo dei rendimenti dovuto all’incremento dei tassi di interesse e all’inflazione, il mercato corporate offrirà importanti opportunità di investimento nel breve-medio periodo, soprattutto per gli spazi direzionali e Build To Rent residenziale“, spiega Paolo Ranieri, socio e consigliere di Avalon Real Estate. Complessivamente, ci si aspetta di concludere l’anno superando i valori di investimento del 2021, mentre per il 2023 la previsione è incerta e molto dipenderà dall’accessibilità dei canoni, che saranno probabilmente in aumento. 
Sul fronte creditizio, nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo, anche se le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX al 30 settembre 2022, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B). Il maggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni. Le grandi città come Milano e Roma contribuiscono ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia è pari a 143.735 euro, il 14% superiore rispetto al dato Italia (126.088 euro). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 euro (+22% rispetto al dato Italia); il Piemonte si attesta sui 127.812 euro e la Liguria a 118.773 euro.
