I fondi aperti domiciliati in Lussemburgo e Irlanda controllano la quota più rilevante del mercato degli immobili commerciali, e una crisi di fiducia potrebbe costringerli a svendere gli asset, innescando una spirale negativa.
Mentre il mercato immobiliare residenziale italiano mostra alcuni segnali di cedimento (allungamento dei tempi di vendita, diminuzione delle compravendite) legati alla stretta creditizia in atto, a preoccupare gli addetti ai lavori di quasi tutta Europa è il settore degli immobili commerciali, dove il tipico moltiplicatore della finanza ha prima fatto lievitare i prezzi molto in su – tanto da far parlare di “bolla degli immobili commerciali” – e poi ha causato una brusca inversione di tendenza su compravendite e prezzi, amplificata dal fenomeno di origine pandemica dello smart working (che ha diminuito le necessità di spazi).
In tal senso, l’allarme è stato lanciato nell’ultimo bollettino della Banca centrale europea, che ha registrato tra ottobre e dicembre 2022 un crollo delle transazioni del 44% su base annua, mentre nei due trimestri precedenti i prezzi erano già scesi del 14%. Ad aumentare la preoccupazione giunge la circostanza che il settore è dominato da fondi di investimento immobiliare, che nel 2012 valevano 323 miliardi di euro ed oggi ne valgono 1.000, avendo triplicato il proprio valore in soli dieci anni.
Questa tipologia di immobili è concentrata per lo più in Germania, Lussemburgo, Francia, Olanda e Italia, e molti di essi fanno parte di fondi immobiliari aperti, i cui sottoscrittori possono in qualunque momento ritirare l’investimento e creare, in caso di improvvise crisi di fiducia, un gravissimo stress finanziario per via della loro tradizionale gestione con poca cassa e attivi – cioè gli immobili – non facili da liquidare come un qualunque investimento finanziario. Per questi fondi, pertanto, qualora si dovesse generare un panico improvviso potrebbe succedere ciò che è accaduto alla Silicon Valley Bank in USA, allorquando i correntisti, presi dal panico, sono corsi contemporaneamente a liquidare tutti i propri depositi e trasferirli altrove.
Secondo Citigroup, entro la fine del 2024 i prezzi degli immobili potrebbero calare ancora tra il 20 e il 40%, soprattutto in Austria, Germania, Francia e Olanda, per i quali i fondi aperti domiciliati in Lussemburgo e Irlanda controllano la quota più rilevante del mercato. Una crisi di fiducia potrebbe costringerli a svendere gli asset, innescando una spirale negativa. Tuttavia, nel mattone commerciale, dove si concentrano i rischi europei, dovrebbe esserci una limitata flessione dei prezzi. Anche in Italia la quota dei fondi è alta, ma si tratta quasi interamente di fondi chiusi, meno esposti al rischio-panico.
Inoltre, nel nostro Paese si arriva da un 2022 molto positivo, durante il quale le compravendite di immobili commerciali sono aumentate del 4,9%. In particolare, il 77,7% delle operazioni su tale tipologia immobiliare ha riguardato la locazione, mentre il 22,3% le operazioni di acquisto, con gli investitori in aumento dal 48,9% al 53,3%. I rendimenti lordi da locazione hanno sempre attratto gli investitori, ancora di più adesso con l’inflazione che spinge verso il mattone. Si acquistano negozi per affittarli, oppure per trasformarli, se possibile, in abitazioni laddove il cambio d’uso sia possibile. I rendimenti annui lordi possono superare anche il 10% in vie di passaggio, per scendere in alcune zone top. Nelle grandi città i rendimenti annui lordi possono andare dall’8,7% medio di Milano all’11,7% di Roma e al 10,6% di Firenze e Torino.
I box, invece, piacciono soprattutto per la facilità di gestione. Secondo i Tecnocasa e Tecnorete, infatti, i box sono stati acquistati nel 45,2% dei casi proprio per 
Chi acquista per 
Discorso diverso per i 
A questa domanda elevata non corrisponde tuttavia altrettanta offerta, soprattutto di nuova costruzione. Sul mercato, infatti, abbondano le tipologie usate e questo spiega il motivo per cui il ribasso, rispetto al prezzo richiesto, è elevato. Tecnocasa lo ha calcolato uno sconto medio del 13,8% in fase di trattativa, soprattutto sui negozi dove a muoversi per l’acquisto sono prevalentemente investitori alla ricerca di un asset che possa garantire rendimenti annui lordi intorno al 10%. La possibilità di trattare il prezzo sta 
portando molti alla ricerca di “occasioni”. A seguire i laboratori (-12,2%) e i capannoni (-11,0%). Questi ultimi in particolare penalizzati dalla vetustà. Sconti più contenuti sugli uffici (-9,4%) dove, al momento, c’è interesse in particolare per le tipologie immobiliari di nuova generazione per le quali è più difficile negoziare. Comprano sia professionisti, certi della solidità della propria attività, sia investitori che si orientano su soluzioni all’interno di contesti residenziali al fine di mettere in atto un cambio di destinazione d’uso in abitativo. 
Il segmento degli immobili per l’impresa ha messo in luce una ripresa nella prima parte del 2021, soprattutto lato compravendite come testimoniano i dati delle agenzie delle Entrate che hanno registrato un trend crescente. Se guardiamo alle tipologie commerciali, si evidenza un aumento del 15,4% rispetto alla prima parte del 2019 e del 61,8% rispetto alla prima parte del 2021, e la metà delle compravendite (di negozi) sono state indirizzate all’investimento. Gli investitori, infatti, stanno tornando anche se con prudenza a impiegare i propri capitali su questo asset cercando soluzioni ben posizionate e già locate da tempo e puntando a rendimenti elevati. I rendimenti annui lordi possono infatti superare anche il 10% in vie di passaggio per scendere in alcune zone top. Nelle grandi città i rendimenti annui lordi possono andare dall’8,5% medio di Milano per arrivare all’11,1% di Roma e al 10,4% di Firenze.
Non sempre è bastata la riorganizzazione supportata anche dalle piattaforme di delivery, ma lo street food sembra tenere bene. Si registrano ancora difficoltà per le altre attività “non food”, in particolare quelle che non hanno fatto ricorso all’e-commerce, il cui sopravvento ha messo in difficoltà il settore.
Al momento si contano degli spazi liberi, anche in location primarie, perché i proprietari non hanno accettato di ridurre gli affitti. Si conferma la ricerca di spazi per aprire supermercati di prossimità. Gli investitori sono decisamente prudenti, non manca chi effettua piccoli investimenti (sotto i 200 mila €) chiedendo rendimenti intorno al 10% annuo lordo, e chi è “a caccia” dell’affare che non sempre va a buon fine. Al momento non c’è molta offerta di negozi in vendita, soprattutto in alcune realtà, molto probabilmente per lo stato di incertezza di questo periodo.
La crescita delle vendite on line ha potenziato la logistica dell’ultimo miglio con la ricerca di spazi per deposito, posizionati quanto più possibile vicini alla città. Infatti si segnala, soprattutto su Milano, la ricerca di capannoni da 300-500 mq a ridosso della metropoli.
Sugli uffici non si registra un particolare dinamismo. Alcune aziende hanno liberato spazi dopo aver deciso un ricorso importante allo smart working o ne hanno modificato il layout. In alcuni casi, professionisti dalla consolidata attività hanno acquistato l’immobile, mentre altri si sono organizzati in studi associati per abbattere i canoni di locazione. Si rafforza il trend iniziato già negli anni scorsi, che vede nelle città il cui mercato residenziale è dinamico il cambio d’uso di queste tipologie in abitazione. Si segnala una maggiore offerta di tagli ampi, e questo fa presupporre un calo dei canoni e dei prezzi nei prossimi mesi.
