Mercato inondato dai bilocali in tutte le grandi città. Chi possiede una casa di ampia metratura, invece, oggi decide di non venderla, diminuendo l’offerta dei tagli più ampi e determinando tempi di compravendita più veloci.
Nelle grandi città italiane l’analisi dell’offerta evidenzia che la tipologia più presente è il trilocale, con il 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4% ed i bilocali con il 24,0%.
In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di monolocali e bilocali sul mercato, mentre è in calo la percentuale di offerta dei cinque locali. Quest’ultima tendenza è stata rafforzata anche dal Covid-19: è probabile che chi possiede una casa di ampia metratura decida di non venderla. Allo stesso tempo la domanda crescente di tagli più ampi fa in modo che l’offerta di queste soluzioni sia assorbita in tempi più veloci.
Anche l’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia in quanto è diminuita la domanda per investimento e quindi la tipologia è meno richiesta. Non mancano poi gli investitori che, in passato, avevano acquistato bilocali con finalità turistiche e che ora, trovandosi in difficoltà, decidono di dismettere l’investimento.
Questo effetto è stato particolarmente rilevante in alcune delle grandi città. A Bologna la percentuale dei bilocali presenti sul mercato passa da 13,3% a 19,6%, a Milano dal 40,1% al 44,5% e a Firenze dal 15,6% al 19,8%.
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato le scelte abitative (acquisto e locazione) degli under 44 (i c.d. millennials) a livello nazionale nel primo semestre del 2020. Ne emerge che il 71,8% di loro ha comprato casa, mentre il 28,2% è andato in affitto. Le percentuali appena descritte, seppur rilevate in un periodo caratterizzato dall’emergenza sanitaria legata al Covid-19, risultano sostanzialmente invariate rispetto al primo semestre del 2019.
I millernnials hanno comprato soprattutto l’abitazione principale (86,8% dei casi), mentre sono basse le percentuali di acquisti per investimento e per case vacanza (rispettivamente il 10,4% ed il 2,9%). Un anno fa si registravano percentuali sostanzialmente uguali, confermando quindi come l’investimento e l’acquisto della casa vacanza siano operazioni che si realizzano spesso in età più avanzata.
La tipologia più scambiata si conferma il trilocale (36,4% delle scelte), ma si segnala un aumento della percentuale di acquisti di “5 locali ed oltre” che si attestano al 5,8% (si fermavano al 3,9% un anno fa). La leggera crescita della percentuale dei tagli più ampi può essere stata determinata anche dall’emergenza sanitaria e dal periodo di lockdown che ha spinto, in alcuni casi, all’acquisto di soluzioni più grandi.
Il 30,3% degli acquirenti millennials è single, mentre per il 69,7% dei casi si tratta di coppie e famiglie. Anche nel primo semestre del 2019 si registravano percentuali molto simili.
Analizzando il mercato delle locazioni, emerge che il 70,3% ha optato per questa soluzione come scelta abitativa, il 26,2% per motivi legati al lavoro e il 3,5% per motivi legati allo studio. Rispetto ad un anno fa diminuisce la percentuale di affitti legati al lavoro (-2,9%) ed anche in questo caso potrebbe aver inciso lo stato di emergenza sanitaria che ha ridotto la domanda di abitazioni in affitto da parte di lavoratori trasfertisti.
La tipologia più affittata dai millennials è il bilocale con il 41,2% delle scelte, a seguire i trilocali che si attestano al 31,2%. Inoltre, gli inquilini millennials sono single nel 40,7% dei casi, in aumento rispetto ad un anno fa quando si fermavano al 37,3%, mentre sono coppie e famiglie nel 59,3% dei casi.
Il cammino è iniziato ufficialmente nel febbraio del 2018 con la nomina della città a Capitale Italiana per l’anno 2020 da parte del Ministero dei Beni Culturali e del Turismo. Successivamente l’emergenza sanitaria ha bloccato tutto, eventi compresi, e la città insieme alla Regione ha ottenuto la possibilità di estensione del titolo al 2021.
Meno richiesti i piccoli tagli, monolocali e bilocali. Montebello e Cittadella sono due quartieri residenziali con un’offerta eterogenea, che spazia dalle soluzioni popolari a quelle signorili. I prezzi medi si aggirano intorno a 1800-2000 € al mq. Chi desiderasse delle case a schiera, villette semi-indipendenti e case in corte può cercare nella zona Pastrengo, che registra prezzi medi tra 1800 e 2000 € al mq. Chi volesse comprare tipologie di nuova costruzione può orientarsi verso zona Eurosia, quartiere sorto a partire dal 2015, dove sono in fase di ultimazione altre palazzine. Il nuovo in edilizia convenzionata si vende a 2000 € al mq, mentre per le tipologie nuove in edilizia libera la spesa supera i 3000 € al mq.
Passando al mercato immobiliare veneziano, secondo i dati di Tecnocasa si registra una buona domanda alimentata prevalentemente da persone residenti e da stranieri affascinati dalla città. L’offerta è in aumento anche a causa di molte strutture ricettive immesse sul mercato. A cercare casa in città sono prevalentemente persone che fanno un acquisto di tipo migliorativo, e che sono alla ricerca di uno spazio esterno (balcone o terrazzo anche condominiale). Piace il sestiere di Rialto, considerato il centro della città per la presenza di servizi e uffici amministrativi. Qui un immobile d’epoca costa a partire da 5000 € al mq, e può arrivare anche a 7000-8000 € al mq se gode della vista sul Canal Grande. Piace anche il quartiere Castello (via Garibaldi), che si caratterizza per un’offerta più popolare con prezzi medi di 2500-3000 € al mq. La zona vanta la vicinanza a piazza San Marco, e attira chi ha un budget più contenuto e vuole investire non lontano da uno dei poli più attrattivi della città.
Uscendo dalla zona di prestigio, sulla terraferma le zone più richieste sono Carpenedo, Bissuola ed il centro di Mestre. Si tratta di zone limitrofe a piazza Ferretto, considerata il centro economico e commerciale di riferimento della terraferma. 
Al netto delle divagazioni, la performance del rame avvenuta negli ultimi mesi è evidente a partire da aprile. Il Copper Future, quotato al Comex del New York Mercantile Exchange, dopo aver toccato il supporto storico del 2016 in area 1,980 dollari per libbra, ha iniziato una risalita costante, determinando un aumento dei volumi che hanno calamitato il prezzo fino ai 3 dollari. Analogo andamento al London Metal Exchange. Proprio questo livello, pertanto, rappresenta una resistenza interessante che, se superata, può alimentare ulteriori acquisti ed una ripresa delle quotazioni fino a far salire il prezzo ai livelli visti tra la fine del 2017 e gli inizi del 2018 quando il rame ha testato i 3,3 dollari per libbra.
Siamo entrati in un periodo storico molto particolare che rischia di far riaccendere la luce rispetto a quello che è successo negli anni 2000, quando proprio la Cina a seguito di acquisti importanti fece rialzare fortemente il prezzo, impattando naturalmente sulle scorte e sull’approvvigionamento globale. In occasione della pandemia, il rame ha confermato il ruolo di anticipatore delle tendenze, poiché rappresenta la vera narrazione di ciò che è successo plasticamente nell’economia reale. La domanda di rame tende ad essere sensibile all’economia, perché è un materiale chiave nel settore delle costruzioni e nei beni di consumo come le automobili e l’elettronica. E non solo… Quando si assiste ad un rallentamento globale, la domanda per il rame segue lo stesso corso, influendo sul prezzo.
Secondo il report di Zeygos, dal lato dell’offerta i paesi della Cordigliera delle Ande hanno sempre avuto un peso influente sulla produzione, basti pensare che il Cile estrae circa 5 milioni di tonnellate all’anno. La sola miniera Escondida (teatro di importanti scioperi negli ultimi anni che hanno influito sul prezzo del rame) riesce a garantire un milione di tonnellate annuali. Anche la causa della drastica riduzione dell’estrazione e quindi dell’offerta, al fine di proteggere i lavoratori dai contagi del virus, ha contribuito alla crescita del prezzo sino ai 3 dollari per libbra. Un livello che non si intercettava dall’aprile dello scorso anno. Molte miniere si sono fermate durante il periodo della pandemia.
Chi scrive le norme, dovrebbe fare un pò di “vita da marciapiede”, al fine di evitare che la teoria si scontri poi con la pratica, producendo risultati diametralmente opposti rispetto agli obiettivi. L’effetto di quanto descritto prima, infatti, è in primo luogo una estrema confusione dell’offerta. Su 10000 prodotti a catalogo, 3000 compaiono e scompaiono quasi per magia ogni mese, con il risultato che la pianificazione finanziaria – cioè quella che interessa principalmente al cliente – viene fatta a pezzi. L’offerta diventa un po’ come quella del banco del pesce fresco, e le soluzioni strategiche sono regolarmente scavalcate da continue soluzioni tattiche.
Una professione come quella del consulente finanziario, che agisce sull’intero ciclo di vita delle finanze del cliente, con queste modalità di gestione ha una buona probabilità di creare dubbi e disaffezione tra i clienti ed i consulenti. Pertanto, è facile concludere che l’articolo 54 del Decreto Delegato sia un inaccettabile forzatura ai danni dei risparmiatori e che vada spazzato via, o almeno ridimensionato significativamente, poiché nel tentativo di fare diventare l’Offerta come “prima della classe”, in grado addirittura di “anticipare” improbabili esigenze gestionali dell’investitore (senza fargli sapere nulla), riduce l’efficacia del naturale meccanismo di pluralità dell’architettura aperta, confinando quest’ultima in un ruolo di mera e fredda produzione, sacrificando la libertà di scelta commerciale del cliente in nome della MiFID-efficienza.
In pratica, è come se dal banco della frutta l’ortolano facesse sparire, a bottega aperta, tutta la frutta più matura e soggetta a più rapido deperimento, senza tenere in conto che molti l’apprezzano per il suo minor costo e per la sua maggiore resa nella produzione domestica delle conserve. Il risultato che ne consegue, sarà che il cliente comprerà meno frutta, oppure cambierà ortolano.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Di conseguenza, alcune banche centrali hanno tagliato i tassi di interesse a un ritmo visto l’ultima volta nella crisi finanziaria del 2007-09. Il 3 marzo la Federal Reserve ha abbassato il suo tasso ufficiale di 0,5 punti percentuali, due settimane prima della riunione programmata di politica monetaria. Anche le banche centrali in Australia, Canada e Indonesia hanno seguito l’esempio, e a breve vedremo medesima reazione da parte della Banca centrale europea e della Banca d’Inghilterra.
Un modo in cui il virus danneggia l’economia è interrompendo l’offerta di lavoro, beni e servizi.: le persone si ammalano, le scuole chiudono, costringendo i genitori a rimanere a casa. Le quarantene potrebbero forzare la chiusura completa dei luoghi di lavoro. Ciò è accompagnato da notevoli effetti della domanda. Alcuni sono inevitabili: i malati o i soggetti in quarantena escono di meno e acquistano meno beni. Anche le misure di sanità pubblica limitano l’attività economica. Mettere più soldi nelle mani dei consumatori farà poco per compensare questa resistenza. La piena attività, pertanto, riprenderà solo una volta che l’epidemia avrà finito la sua corsa.
Molti lavoratori, quindi, rischiano di perdere i loro redditi e il loro lavoro, mentre devono ancora rimborsare i mutui e acquistare beni essenziali. In Cina, che è un mese avanti rispetto al resto del mondo in termini di contagio, un sondaggio tra i responsabili degli acquisti ha rivelato che la produzione manifatturiera a febbraio è scesa ai livelli più bassi dal 2004, ed oggi sembra probabile che il PIL si contrarrà nel primo trimestre per la prima volta dalla morte di Mao Zedong nel 1976. Goldman Sachs ritiene che il PIL globale annuo si ridurrà del 2,5% nel primo trimestre, ma il crollo si interromperà una volta che il virus smetterà di diffondersi, e la velocità e le dimensioni del rimbalzo economico dipenderanno anche dalle condizioni in cui si troveranno i paesi a quella data.
Qual è la probabilità di una recessione? Le prospettive economiche sono incerte ma, in questa fase, continuiamo a ritenere improbabile una recessione economica negli Stati Uniti o a livello globale. A gennaio l’attività economica evidenziava una tendenza al miglioramento, e crediamo che, in uno scenario in cui l’impatto dell’epidemia di coronavirus si limiti sostanzialmente al primo semestre dell’anno, la crescita potrebbe continuare a mostrare una buona tenuta. Tuttavia, bisogna rivedere al ribasso le previsioni di crescita dell’economia cinese per il 2020 (dal 5,8% al 5,2%), ma la risposta sul piano politico e i segnali di stabilizzazione dell’attività dovrebbero limitare ulteriori rallentamenti. Per quanto riguarda i mercati, la strategia più adeguata sembra essere quella di mantenere le posizioni investite, rimanendo focalizzati sull’asset allocation strategica e prestando attenzione alla gestione del rischio, poiché gli episodi di volatilità potrebbero proseguire.
