La “desertificazione commerciale” dei nostri centri abitati riguarda tutto il nostro Paese, e rappresenta un importante cambiamento socio-culturale ormai irreversibile. Ogni punto percentuale in più di vendite online genera 8.000 chiusure di negozi di prossimità.
La crisi legata alle chiusure dei negozi di prossimità è un fenomeno mondiale che non risparmia nessun Paese. Le cause sono da ricercare principalmente nei tagli attuati dai consumatori per la spesa, dalle difficoltà economiche generali e dal continuo aumento degli acquisti tramite e-commerce. In Italia, il trend ricalca quello degli altri Paesi. Infatti, secondo le elaborazioni di Confesercenti, tra il 2012 e il 2022 hanno chiuso oltre 100.000 attività di commercio al dettaglio. Nel 2022, i negozi che hanno aperto sono stati il 20,3% in meno rispetto al 2021. Hanno alzato le saracinesche in 22.608, ma ad abbassarle sono state oltre 43.000. La desertificazione commerciale dei nostri centri abitati riguarda tutto il nostro Paese e rappresenta un importante cambiamento socio-culturale ormai in atto.
Secondo le analisi condotte da Wall Street e pubblicate da The Sun, si prevede che entro la fine del 2027 chiuderanno circa 50.000 negozi negli Stati Uniti. E questo dato potrebbe peggiorare, arrivando fino a 70.000-90.000 chiusure, se il potere d’acquisto della popolazione dovesse ulteriormente calare. La previsione delle chiusure dei negozi si basa su quella della crescita dell’economia legata all’e-commerce, che passerà dall’attuale 20% al 26% entro il 2027. UBS ha calcolato che ogni aumento di 100 punti base della percentuale di vendite on-line inneschi circa 8.000 chiusure di negozi. Sempre secondo la stessa indagine, i negozi che dovrebbero subire il maggior numero di chiusure sono quelli di abbigliamento, accessori, elettronica e arredamento per la casa.
Questi dati mondiali sono perfettamente in linea con ciò che sta accadendo in Italia. La situazione dei nostri negozi è stata fotografata da uno studio di Confesercenti in cui emerge che la Campania è in assoluto la regione italiana ad aver registrato la perdita più alta di negozi. Nel 2022 hanno chiuso la saracinesca in 2.707, seguono il Lazio con 2.215 e la Sicilia con 2.142, ma anche al Centro e al Nord la situazione è simile. I nostri centri urbani sono sempre più deserti e si sta sviluppando quel processo sociologico urbano identificato col termine Gentrification, un cambiamento delle città che diventano terre di turisti e di fasce più abbienti a discapito della classe media, costretta ad allontanarsi a causa dell’aumento del costo della vita.
Garantire la salute del commercio di prossimità, quindi, diventa fondamentale per tutti e per poterlo fare è necessario puntare sull’efficienza, sulla produttività, sulla innovazione e sulla ridefinizione dell’offerta commerciale. Di enorme importanza si è rivelata essere l’omnicanalità, ossia l’utilizzo del canale on-line nelle vendite che ha avuto una crescita altissima negli ultimi anni, passando da 16,6 miliardi nel 2015 a ben 48,1 miliardi nel 2022. E se le vendite in internet sono state la causa iniziale della desertificazione commerciale, ora si stanno rivelando un’opportunità concreta per il commercio tradizionale. Matteo Romano, CEO del marketplace italiano Tantosvago, afferma che “nel corso degli ultimi anni il comportamento dei consumatori ha subito significativi cambiamenti, mostrando un crescente interesse per le piattaforme e-commerce a discapito degli esercizi commerciali locali. Questa tendenza non è dovuta soltanto alla comodità dei servizi on-line offerti ai clienti, ma 
anche alla sfida che i piccoli commercianti devono affrontare per cercare di competere con le risorse tecniche dei grandi competitor”. “Questa situazione – continua Romano (nella foto) – si ripete anche nel contesto del welfare aziendale e dei sistemi premiali, e grazie alla nostra app GOWelfare possiamo supportare i piani di welfare delle amministrazioni pubbliche attente all’economia di prossimità che coinvolgono direttamente gli esercenti locali. Il welfare aziendale di prossimità rappresenta una prospettiva promettente per affrontare le sfide del mercato attuale, valorizzando l’offerta dei piccoli commercianti che vedranno aumentare l’afflusso di clienti nel proprio negozio con un relativo aumento di fatturato”.
Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continua, almeno nella parte iniziale dell’anno. Analizzando l’andamento dei vari sotto-mercati, emerge che a fare da traino è la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio, con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023, si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format. Come nel comparto GDO (Grande Distribuzione Organizzata), che viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.
Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
Complessivamente, il 2022 vede un volume di investimenti nell’hotellerie di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita registrata nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, ma la previsione per il 2023 e il 2024 è di una ripresa del trend di crescita. Un’ ipotesi sostenuta dall’aumento dei volumi dei flussi turistici che si stanno riallineando ai valori del 2019 e da trend emergenti come la destagionalizzazione, con una redistribuzione dei flussi in periodi più lunghi dell’anno, la diffusione dei viaggi leisure in città secondarie, località marittime e montane, e il ritorno dei viaggiatori stranieri, sia dall’Unione Europea, sia da paesi extra-UE. Nonostante ciò, in virtù dei fattori macroeconomici già descritti, l’atteggiamento degli investitori nei primi mesi del 2023 è ancora cauto e attendista.
