Federpromm-Uiltucs riprende il confronto con l’OAM sui temi che coinvolgono tutto il settore dell’intermediazione creditizia e finanziaria con annessi operatori: agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi.
A seguito della richiesta avanzata da Federpromm-Uiltucs, si è svolto un incontro-confronto in modalità remoto con il presidente Antonio Catricalà e il direttore generale Federico Luchetti dell’OAM (Organismo degli agenti e mediatori creditizi) sui vari temi che coinvolgono direttamente, in questa difficilissima fase, lo svolgimento delle attività degli operatori del settore dell’Intermediazione creditizia.
Una delle questioni di rilievo riguarda, nello specifico, le modalità di applicazione della sentenza della CGUE per il caso “Lexitor” (decisione n. C-383/18), che ha comportato l’esigenza di immediata chiarezza nei rapporti tra clientela e intermediari nell’ambito dell’attività di concessione di credito ai consumatori. In particolare, sulla scorta della sentenza della Corte di Giustizia Europea, sono sorte alcune importanti conseguenze operative in merito alla rimborsabilità di tutti i costi e oneri commissionali nei casi di estinzione anticipata del finanziamento da parte del consumatore, ivi compresi anche i costi c.d. di up front (le commissioni una tantum). Infatti, la sentenza ha segnato il superamento di qualunque distinzione tra costi “up front” e costi “recurring” (ricorrenti), prevedendo il diritto del consumatore al rimborso di tutti i costi.
Durante l’incontro Federpromm–OAM, è stato rimarcato come alcuni tribunali, come quelli di Milano e Torino, abbiano applicato in modo sistematico la decisione della Corte di Giustizia, influenzandone il suo orientamento nel contesto italiano, nel rispetto del principio di prevalenza del diritto comunitario su quello dei singoli paesi in caso di norme contrastanti. E’ stata tuttavia condivisa l’ipotesi della necessità di un ricorso in sede europea da parte dello Stato italiano per rivedere nel merito le decisioni legate al recepimento di tale sentenza, 
attualmente applicate in maniera integrale – senza alcun criterio di armonizzazione – nel modello normativo e regolamentare del nostro Paese.
Un apprezzamento, inoltre, è stato espresso per le decisioni dell’OAM circa la delibera assunta lo scorso 17 Dicembre dalla Presidenza e dagli Organi deliberanti della Fondazione Enasarco, grazie alla quale è stata accettata la richiesta corale avanzata da quasi tutte le organizzazioni del settore per la riduzione della quota associativa nell’anno 2021, per via della grave crisi che tali operatori stanno vivendo.
Inoltre, per poter affrontare la riduzione delle provvigioni che sta creando notevoli problemi agli agenti e mediatori – causa anche l’applicazione avanzata del Fintech e del crowdfunding all’intera filiera del settore – è stato proposto di riconoscere, da parte del soggetto erogatore, un compenso forfettario minimo all’agente, sotto il quale non sarà possibile scendere e che sarà subordinato alla durata effettiva del contratto inizialmente stipulato; ciò anche al fine di non creare quegli scompensi operativi generati dalla “distonia” interna all’organizzazione dei prodotti e servizi offerti, anche tramite i canali legati alla applicazione di tali tecnologie avanzate.
Proprio in funzione di un riordino di carattere normativo e di adeguamento alla realtà del mercato, è emersa l’esigenza – come ha sottolineato Daniela Pascolini, responsabile del coordinamento del settore di Federpromm – di rivedere il vincolo del mono-mandato in capo agli agenti finanziari, apportando le modifiche alla regolamentazione dettata dal D.Lgs.n.141/2010; esigenza ormai inderogabile in ordine ai cambiamenti in atto.
Anche Manlio Marucci (foto sopra), segretario Federpromm, ha affrontato in modo organico il problema del rapporto di natura contrattuale che lega l’Agente all’Intermediario creditizio, ed ha proposto – vista l’esigenza di dare un riconoscimento formale a tali operatori professionali per il ruolo sociale da questi ricoperti nella relazione “intermediario-cliente-agente” – di disciplinare il settore con un Accordo Economico Collettivo (AEC), che meglio regolamenti il profilo normativo, professionale, economico e previdenziale degli agenti.
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
