Chi cerca una residenza di lusso apprezza la forte attenzione ai dettagli, soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le amenities condominiali. I prezzi del 2021 di cinque città a confronto.
Quello degli immobili di prestigio è un settore che rappresenta una quota di mercato pari a circa 10 miliardi di euro, e continua ad interessare soprattutto chi è alla ricerca di una prima abitazione ed ha un’elevata disponibilità di spesa, tale da permettersi le soluzioni ampie (almeno 180-200 mq), con spazi esterni e avanzati sistemi di sicurezza, unitamente alla posizione non defilata ma che assicuri un’adeguata privacy. Non manca l’interesse, inoltre, per il segmento del lusso, con dimore in fascia di prezzo superiore ad 1 milione di euro costituite da appartamenti di grande pregio ubicati nei centri storici delle città (50%), oppure da ville (20%), da palazzetti e/o attici (rispettivamente il 7% e il 13%) e case indipendenti, loft, rustici e casali (10% del mercato). In particolare, sono i superattici quelli più ricercati tra coloro che desiderano una dimora di prestigio.
Se volessimo tracciare un “profilo” dell’acquirente-tipo di questo segmento, chi cerca una residenza di lusso apprezza la forte attenzione ai dettagli, soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le amenities condominiali, come ad esempio gli spazi dedicati al relax e al benessere, come fitness room, il servizio di portierato e locali multifunzione. Le richieste si focalizzano essenzialmente sulla zona giorno (con saloni di rappresentanza e ampie cucine), la master bedroom con ampie cabine armadio. Gli immobili d’epoca, con affreschi, travi a vista e scalinate importanti attirano sempre. Anche sul segmento degli affitti di prestigio, che rappresentano una “super-nicchia” di mercato, si registrano tendenze simili.
I dati diffusi recentemente dall’ufficio studi di Tecnocasa analizzano le quotazioni odierne delle maggiori città italiane, suddivise per quartieri o macro-aree.
MILANO – A Milano le zone con più appeal rimangono Garibaldi-Moscova-Brera, Porta Nuova e City Life. Il quartiere di Isola riscuote sempre interesse da parte degli acquirenti grazie anche all’appeal dato dal vicino Bosco Verticale e dai numerosi locali; la zona nel tempo si è ampiamente riqualificata e rivalutata, i prezzi partano dai 6000 euro al mq. In forte crescita le zone interessate dall’imminente arrivo della nuova linea metropolitana M4 e le zone oggetto di futura riqualificazione degli scali ferroviari. Nella zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta, si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori elevati: 7000-8000 euro al mq. In viale Papiniano sono in corso interventi di nuova costruzione immessi sul mercato a 8000 euro al mq.
Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta resta la preferenza per le ampie metrature, spazi esterni e le aree più richieste sono quelle di via Quadronno, piazza Mondadori e limitrofe dove ci sono soluzioni di pregio che possono arrivare a 9000 euro al mq se in ottime condizioni e con spazi esterni o begli affacci. Punte di 10 mila euro al mq sono toccate dalle tipologie nuove, ma per scendere di prezzo ci si può dirigere verso le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe, che hanno quotazioni medie di 5000 euro al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life. Nella zona di City Life molto richiesta è piazza Giulio Cesare, la cui offerta però è esigua ed i prezzi superano anche gli 8.000 euro, si tratta di soluzioni in condomini ma anche villette indipendenti molto ambite.
In piazzale Baiamonti le tipologie signorili hanno prezzi medi di 5000-6000 euro al mq. Prezzi intorno a 6000-7000 euro al mq anche per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. Nella macro-area di Città Studi-Indipendenza c’è un’ottima offerta di immobili di prestigio con top price di 6500 euro al mq che si affacciano su piazza Grandi (lato Fontana-Bunker), corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech. Nella macro-area di Fiera-San Siro le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino, dove si concentrano prevalentemente immobili signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni si aggirano intorno 4000-5000 euro al mq.
ROMA – Nella Capitale continua a crescere l’interesse per gli immobili di prestigio, nonostante il periodo difficile che stiamo attraversando. Infatti, rispetto al 2020 le ricerche di immobili di prestigio sono cresciute del 25%. Nel dettaglio, la ricerca di abitazioni con prezzo compreso tra 1.200.000 e 1.500.000 di euro sono aumentate del 22%, mentre quelle nella fascia da 1.500.000 di euro a oltre i 2.000.000 hanno registrato un vero e proprio record di interesse: +39%. Gli immobili nel cuore della Capitale con ubicazioni particolari come, ad esempio, affacci su piazze importanti e storiche, se di piccolo taglio si toccano anche quotazioni di 13 mila euro al mq raggiungibili in piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 euro al mq. Sul segmento di pregio si muovono sia acquirenti italiani sia stranieri. Valori di 7000-8000 euro al mq per le soluzioni posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila euro al mq per quelle in buono stato. Nella zona del Colosseo si possono toccare punte di 6500-7000 euro al mq, con prezzi top sul pregio che non superano i 9000 euro al mq.
NAPOLI – A Posillipo l’offerta immobiliare è qualitativamente elevata e le famiglie che comprano l’abitazione principale si focalizzano sui trilocali dotati di vita panoramica sul golfo di Napoli, possibilmente con discesa diretta al mare. I valori per soluzioni panoramiche su via Petrarca si aggirano intorno a 5000 euro al mq. Sulla prestigiosa via Posillipo, dove ci sono immobili storici e signorili si toccano punte di 6000 euro al mq per tipologie ristrutturate, panoramiche, inserite in contesti di prestigio e dotate di portineria.
TORINO – Nelle zone centrali di Torino chi cerca soluzioni con caratteristiche architettoniche di pregio si orienta verso Borgo Valentino e via Massimo d’Azeglio dove, un affaccio sul parco, può arrivare a 3000 euro al mq. L’area di via Roma, piazza San Carlo e via Amendola presenta immobili d’epoca fascista, alcuni dell’architetto Piacentini, dalle metrature importanti: i prezzi per le soluzioni ristrutturate sono di 4000 euro al mq che scendono a 3000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare. Sono in corso interventi su immobili d’epoca per ricavare soluzioni di elevato standard con piscina e spa in comune. In questo caso i prezzi arrivano a 7000 euro al mq. Hanno metrature ampie fino a 250 mq, terrazzi con superficie che può arrivare anche al 30% di quella dell’immobile.
VERONA – Sul mercato del Centro storico si muovono per lo più famiglie che desiderano tagli superiori a 200 mq, posizionati ai piani alti con terrazzo o attici. Le soluzioni più costose sono quelle che affacciano su piazza delle Erbe e piazza Duomo, molte delle quali spesso sottoposte a vincoli delle belle Arti. Se l’immobile gode dell’affaccio su piazza può raggiungere anche i 5000 euro al mq. Si segnalano alcuni interventi di recupero, tra cui l’ex sede della Banca d’Italia, da cui si ricaveranno immobili di pregio e una serie di interventi di ristrutturazione in San Zeno.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
