Grazie ai megatrend immobiliari, alla svalutazione delle valute locali e alla inflazione, il mercato immobiliare dell’Est Europa si rivela molto promettente. Ungheria, Polonia, Lituania e Romania sugli scudi, nonostante la guerra.
Il mercato immobiliare dell’Est Europa, proveniente da una crescita trentennale, durante la pandemia aveva tirato il freno di emergenza, sospendendo il suo trend in aumento che, nonostante la guerra scatenata dalla Russia in Ucraina, ha ripreso il suo cammino. Infatti, il “grande moltiplicatore di opportunità” dell’inflazione elevata sta trainando gli scambi di immobili un po’ ovunque tra Romania e Ungheria, passando dalla Turchia con la sua crisi valutaria ormai strutturale.
All’inflazione, tuttavia, si aggiungono altri “megatrend immobiliari” che stanno cambiando profondamente il mercato in tutta Europa. Il primo è strettamente legato all’aumento del costo della vita, poiché la necessità di trovare una difesa dei propri risparmi contro l’inflazione spinge anche i piccoli investitori verso la ricerca di immobili da mettere a reddito, soprattutto in un’area geografica dove la valuta locale – non ancora pienamente unificata nell’Euro – si è svalutata, ed esiste una sempre maggiore richiesta di alloggi residenziali che possono entrare a pieno titolo nei portafogli di un investitore europeo. Gli altri megatrend immobiliari, peraltro, continuano a trainare il mercato. L’abitazione sostenibile a basso impatto ambientale, le costruzioni dedicate ai data center, i c.d. smart office e, in generale, gli asset immobiliari di qualità sono i più ricercati.
Relativamente alle nazioni dell’Est Europa dove conviene investire, l’analisi vede l’Ungheria in prima fila. “Dopo la riapertura dei confini, il mercato immobiliare ungherese si è rivelato ancora più frizzante rispetto al pre-pandemia” afferma Laura Bindi, Responsabile Sviluppo Tecnocasa in Ungheria. “Grazie al ritorno degli investitori stranieri e non, ai mutui a tassi agevolati per le famiglie, alle agevolazioni sull’IVA per le nuove costruzioni e alla riapertura delle Università e a tutto l’indotto ad essa legato, abbiamo riscontrato una crescita delle quotazioni immobiliari in tutto il Paese ed un aumento del numero delle compravendite. La crescita degli affitti, invece, ha registrato un trend inferiore rispetto a quello dei prezzi”. “Il fiorino – aggiunge Bindi – che ancora non ha un cambio fisso legato all’euro, si è svalutato ufficialmente di un 8-10% a seconda dei periodi, quindi per gli acquirenti che pagano in euro il prezzo degli immobili è sempre interessante, mentre un po’ meno vantaggioso per coloro che percepiscono le rendite degli affitti in fiorini, in quanto il cambio è fluttuante”.
In Lituania, invece, lo scenario di bassa corruzione e investimenti diretti esteri – che ne sono una naturale conseguenza – determina una concentrazione dell’economia nei settori finanziario e assicurativo, manifatturiero, immobiliare, all’ingrosso e dei servizi informatici, per cui il mercato immobiliare lituano si sta adattando rapidamente a queste principali fonti di domanda libera di svilupparsi all’interno di uno stato dove mancano quasi del tutto tensioni geo-politiche e sociali, e dove esiste una manodopera qualificata. A differenza di Russia e Turchia, dove la guerra e l’economia resa instabile dalla folle politica monetaria di Erdogan non attribuisce stabilità agli investimenti immobiliari; soprattutto a quelli effettuati per ricavare un reddito da locazione, che dovendo essere pagato in Lira Turca si è svalutato del 40% solo nell’ultimo anno.
La Polonia, dopo essere stata al centro di guerre millenarie che l’hanno vista sempre come “merce di scambio”, negli ultimi 10 anni ha fatto un gran balzo in avanti dal punto di vista economico. A Varsavia, per esempio, lo scorso anno i prezzi delle case di fascia alta sono aumentati del 20%, e anche le nuove costruzioni di lusso sono aumentate, a testimonianza che il nuovo corso politico ed economico polacco sta attirando gli investitori con maggiori disponibilità. Un recente rapporto PWC ha rivelato che Varsavia ha ancora molto spazio per crescere relativamente alle quotazioni degli immobili residenziali. Inoltre, la Polonia ha un rapporto tra capitalizzazione di borsa e Pil del 55%, ben al di sotto dei normali livelli dei mercati c.d. occidentali, che superano abbondantemente il 100%. Questo attrae gli investitori di borsa, soprattutto in relazione ai titoli delle società immobiliari quotate al mercato ufficiale.
In Romania, nell’ultima rilevazione di marzo 2022 sono state registrate 72.123 compravendite in tutto il Paese, 13.460 in più rispetto a Febbraio, e questo il trend di crescita sembra confermato dai dati più recenti di Aprile e Maggio. Inoltre, il numero di case, terreni e appartamenti scambiati è superiore di 9.232 unità rispetto all’analogo periodo del 2021, a conferma di uno slancio nelle transazioni che non si vedeva da circa venti anni. Anche in Romania, la svalutazione della moneta locale in prossimità dell’unificazione monetaria completa nell’area Euro – fenomeno già vissuto in Italia venti anni fa, all’atto dell’ingresso nell’EU, e continuato negli anni successivi – aveva generato negli anni scorsi un indebolimento della domanda interna ed un ribasso temporaneo dei prezzi degli immobili, anche in relazione alla debolezza dell’economia nelle fasi più dure della pandemia. Tuttavia, gli investimenti produttivi di capitali stranieri ed il miglioramento graduale – ancora in corso – delle condizioni di vita dei rumeni stanno rivitalizzando la domanda.
