Prendere casa in affitto può essere una necessità momentanea o una scelta di lungo periodo, ma serve comunque informarsi sull’andamento delle quotazioni, sia prima che dopo aver affittato un’abitazione o, soprattutto, i locali di una attività o di un ufficio. Il mercato ha tenuto anche grazie agli accordi di riduzione dei canoni.
Anche nel corso del mese di febbraio 2021 le variazioni dei prezzi delle locazioni differiscono sensibilmente a seconda delle città italiane prese in considerazione. Prendendo ad esempio un appartamento di grandezza media pari a 50 mq, il dettaglio delle province e delle regioni italiane è stato curato dallo studio di CaseinAffitto360.com. In particolare, le province dove i prezzi degli affitti sono aumentati hanno visto prevalere positivamente alcuni elementi esogeni al mercato, ma molto importanti: aumento delle possibilità di lavoro nell’area, incremento delle attività produttive, maggior rilievo dal punto di vista turistico e miglioramento delle condizioni del mercato immobiliare locale.
Partendo dalle province del Nord Italia, si distingue la provincia di Prato, dove si è vista una crescita del 6,13% ed una media di 329 euro mensili per appartamento di 50 mq.. Tra le province del Nord che hanno visto un incremento dei costi ci sono anche la provincia di Mantova, con un +3,72% e un canone medio pari a 390 euro; Pordenone con un +3,68% e un canone medio pari a 396 euro; Savona con canone medio pari a 396 euro e un aumento del +3,66%.
Nel Centro Italia, invece, spicca la provincia di Ravenna con un +5,23% ed una media di 410 euro mensili, e Teramo, con un +5,00% e un canone medio di 315 euro. Infine, nel Sud Italia le province interessate sono quella di Napoli, con un incremento del 5,13% e canone medio pari a 502 euro, e Benevento, con un canone medio pari a 315 euro e un aumento percentuale del 5,00%.
Andando alle aree che hanno visto una riduzione dei costi degli affitti, le province più colpite sono diverse e localizzate sia al Nord Italia sia al Sud. Le principali province del Nord Italia sono Belluno, con una diminuzione percentuale del -4,79% e canone medio pari a 338 euro; Bolzano, con una diminuzione del -3,33% e un canone medio pari a 468 euro; Vercelli, con una riduzione percentuale del -3,41% e un canone medio pari a 283 euro.
Nel Centro Italia, invece, Isernia ha subito una diminuzione del 4,63% (canone medio pari a 247 euro); Macerata segna per febbraio un -3,33% e vede un canone medio pari a 348 euro.
Infine, per il Sud Italia abbiamo la provincia di Caltanissetta, che segna un -5,33% e vede un canone medio pari a 231 euro; Ragusa, con un -3,86% e un canone medio pari a 274 euro; Enna, con un -4,76% e un canone medio pari a 220 euro, e Crotone, con un -3,28% e un canone medio pari a 295 euro.
Andando all’andamento dei prezzi degli affitti suddivisi per regioni, quelle del Sud e del Centro Italia presentano prezzi mediamente più bassi per un periodo di tempo prolungato. La situazione potrebbe cambiare guardando agli affitti stagionali, specie nelle zone d’Italia che si affacciano sul mare o quelle che si trovano vicino a mete turistiche invernali importanti, dove i costi delle case per le vacanze e degli affitti per il breve periodo sono molto più alti, rispetto alla media delle locazioni sul lungo periodo.
Sempre considerando un appartamento di una grandezza media di 50 mq, nelle regioni del Nord c’è stata una leggera diminuzione dei prezzi in Lombardia, con un -0,15% e un canone medio pari a 672, e in Valle d’Aosta, con una diminuzione percentuale del -3,66% e un canone medio pari a 369 euro. Percentuale negativa anche per la Toscana, che segna una discesa del -1,72% e un canone medio pari a 454 euro.
Nel Centro Italia, solo il Lazio vede una diminuzione dei prezzi dello 0,71% (canone medio pari a 561 euro), mentre al Sud il segno in negativo colpisce solo la Calabria con un -0,36% (canone medio pari a 274 euro).
Tutte le altre regioni italiane, invece, hanno segnato un incremento del prezzo degli affitti per il mese di febbraio. Tra quelle che hanno visto una variazione positiva con un impatto maggiore troviamo la Sardegna con un +3,67% e canone medio pari a 424 euro; l’Emilia Romagna, con un +2,20% e un canone medio pari a 372 euro; Il Friuli Venezia Giulia con un +2,02% e un canone medio pari a 353 euro. Infine, troviamo la Sicilia con un incremento del 2,48% e un canone medio pari a 372 euro. Infine, il Trentino Alto Adige che stabilisce a febbraio un +1,38% e un canone medio pari a 516 euro.
Le rimanenti regioni hanno visto solo un leggero incremento dei prezzi degli affitti, queste sono: Basilicata (+0,29% – 345 euro); Campania (+0,34% – 299 euro); Liguria ( +0,26% – 381 euro); Marche ( +0,79% – 383 euro); Molise ( +0,31% – 323 euro); Piemonte ( +1,19% – 426 euro); Puglia (+0,72% – 418 euro); Umbria ( +0,32% – 315 euro); Veneto (+1,51% – 337 euro).
La disamina dei dati appena esposti è strettamente legata al periodo che stiamo vivendo da un anno a questa parte. Infatti, a causa dell’emergenza Covid-19 molti inquilini hanno iniziato ad avere difficoltà nel rispettare i pagamenti dovuti ai proprietari, sia per la perdita del lavoro che per la sospensione della propria attività. Il problema, che si ripercuote immediatamente anche sul tenore di vita dei proprietari, riguarda le locazioni di unità abitative ma, soprattutto, gli affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. Molte imprese che non sono riuscite a rispettare gli impegni hanno chiesto una riduzione del canone di affitto, che è possibile effettuare per tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla loro tipologia e indipendentemente dalla durata del contratto di locazione o dal regime fiscale di tassazione ordinaria o di cedolare secca.
Quasi tutti i proprietari hanno aderito alle richieste di riduzione del canone, rinviando un possibile aumento alla fine dell’emergenza, per questo motivo il mercato delle locazioni ha sostanzialmente avuto una buona tenuta generale. Molto, adesso, dipenderà dagli scenari di fine emergenza che, grazie alla campagna di vaccinazione, potrebbero verificarsi a partire solo dal secondo semestre dell’anno in corso. Obiettivo principale: salvare la stagione estiva ed il fatturato derivante dagli affitti brevi e dalla ricettività turistica settimanale (B&B).
una volta. Infatti, negli ultimi 8 anni (dati ISTAT) il valore delle case è calato mediamente di oltre il 15%, e quello delle vecchie abitazioni è calato del 22,1%. Secondo il rapporto annuale del notariato, il valore medio delle compravendite è passato da 148mila a 126mila euro nel 2019, e la tendenza è ancora in corso in tutto il 2020. Inoltre, negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari è stato letteralmente inondato da un surplus di offerta (+23%, in forte aumento rispetto al quinquennio precedente) e le compravendite ordinarie, che sono un indice molto rappresentativo dello stato di salute economica di un paese, sono diminuite notevolmente (sebbene nel dopo Covid si prevede una “ripresina”).
Pertanto, è perfettamente inutile aggrapparsi al vecchio adagio “le case si rivalutano sempre”, perché la c.d. crisi del mattone non accenna a fermarsi dal 2008, e pertanto bisogna prendere coscienza che si tratta di un fenomeno strutturale, soprattutto in Italia dove le varie congiunture economiche dei decenni passati hanno favorito una proprietà immobiliare diffusa in tutte le famiglie.
Tutto questo, gli investitori grandi e piccoli, ormai lo sanno, e si orientano su immobili di piccola quadratura da destinare al mercato degli affitti, che secondo i dati sta destando un interesse sempre maggiore anno dopo anno, grazie anche alla domanda dei millennials, degli studenti fuori sede e dei lavoratori immigrati che non hanno la possibilità di ottenere un finanziamento bancario.
In definitiva, si tratta di uno spostamento delle abitudini abitative delle future generazioni, a cominciare dalla c.d. Generazione Zeta (gli attuali ventenni, più o meno), che preferiranno affittare la propria abitazione, cambiandola spesso a seconda delle mutate condizioni di reddito, oppure comprare case di piccola quadratura, in netto contrasto con le abitudini dei c.d. patrimonials (chiamati anche babyboomers, gli attuali 55-65enni), che preferivano case di ampia quadratura. Pertanto, vendere gli immobili oggi potrebbe essere un’arma a doppio taglio: si rischia di svendere (le quotazioni sono più basse del 30% rispetto a 5-6 anni fa, con la sola eccezione di Milano città) e non avere più fonti di reddito dagli affitti.
Naturalmente, è solo un modo di vedere la soluzione, e potrebbe essere suscettibile di modifiche e/o miglioramenti della strategia; ma rimanere inattivi, in attesa degli eventi, potrebbe essere dannoso per qualunque proprietario di immobili messi a reddito.
E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.
Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.
