A Torino, Milano e Bologna le percentuali più alte di inquilini da altre province. La pandemia e lo smart working hanno diminuito i flussi di lavoratori e studenti fuori sede molto più di quanto non dicano gli stessi dati. Al Sud affittano quasi esclusivamente persone già residenti.
Grazie ad alcuni studi delle grandi reti di compravendita e locazione immobiliare, oggi è possibile analizzare gli spostamenti sul territorio da parte di chi affitta casa in alcune grandi città italiane nel 2020. L’Ufficio Studi Tecnocasa, per esempio, ha calcolato per ogni grande città la percentuale di inquilini già residenti, in arrivo dall’hinterland ed in arrivo da altre province italiane, mettendo in evidenza che Torino, Milano e Bologna sono le città con le percentuali più alte di affitti da parte di inquilini in arrivo da altre province (rispettivamente 28,3%, 25,6% e 22,2%).
In ogni caso, si tratta di percentuali che risentono dell’arrivo della pandemia, che ha costretto lavoratori e soprattutto studenti a cambiare le proprie abitudini e, grazie allo smart working a all’apprendimento a distanza (anche universitario), a rimanere presso la propria località di provenienza almeno fino al periodo corrente, dove si intravede un graduale ritorno degli studenti presso le grandi città universitarie ed al lavoro in presenza che, com’è noto, aumenta la produttività, in particolar modo nella Pubblica Amministrazione. Infatti, nel 2019 a Torino gli inquilini in arrivo da altre province si attestavano al 31,2%, a Milano
al 35,2% e a Bologna al 30,0%. Il dato effettivo dei flussi del 2020, inoltre, potrebbe essere ancora peggiore se consideriamo che molti contratti di affitto hanno continuato a vivere “sulla carta” – magari in conseguenza di un accordo di riduzione e/o di temporanea sospensione – ma gli appartamenti sono rimasti vuoti per gran parte dell’anno precedente, per cui è presumibile che la percentuale di svuotamento degli appartamenti per studenti sia stata maggiore dei dati calcolati sui soli contratti ufficiali.
Relativamente ai dati, a Milano si registra il 69,2% di affitti da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 25,6% in arrivo dalle diverse province dello stivale. Queste ultime sono così suddivise: il 15,4% proviene dal Nord Italia, il 7,7% dal Sud e il 2,6% dal Centro. Le regioni più attive sono la Lombardia, il Piemonte ed il Veneto per quanto riguarda il Nord, la Puglia per il Sud ed il Lazio per il Centro. A Torino, invece, il 60,6% delle locazioni riguarda inquilini già residenti in città, l’11,0% riguarda inquilini in arrivo dall’hinterland ed il 28,3% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Queste ultime arrivano nel 13,4% dei casi dal Sud Italia, nel 9,1% dal Nord e nel 5,9% dal Centro. Le regioni più attive sono la Puglia, la Sicilia, la Campania e la Calabria per quanto riguarda il Sud, la Lombardia, il Piemonte e la Liguria per il Nord ed il Lazio per il Centro.
A Torino, in particolare, si registra un sorpasso degli acquirenti provenienti dal Sud rispetto a quelli in arrivo dal Nord. Per quanto riguarda Bologna, si registra un 69,4% di locazioni effettuate da persone già residenti in città, un 8,3% di affitti conclusi da inquilini in arrivo dall’hinterland ed un 22,2% di contratti stipulati da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di contratti di locazione stipulati da persone in arrivo da altre province: Verona 18,7%, Roma 17,6%, Firenze 10,7%, Palermo 5,2% e Napoli 3,9%.
Spesso chi arriva da fuori è un lavoratore. A Milano ad esempio il 42,2% degli inquilini che arriva da altre province si trova in città per motivi di lavoro, a Torino il 23,4%. Buone anche le percentuali di studenti universitari in arrivo da altre province: a Milano si tratta del 20,5% sul totale delle locazioni, mentre a Torino si arriva al 22,8%. In alcune delle grandi città del Sud Italia, invece, ad affittare sono quasi esclusivamente persone già residenti: a Palermo ben l’89,8%, a Napoli l’87,5% e a Roma il 79,6%. Questo dato percentuale, almeno fino al primo semestre dell’anno in corso, si prevede essere ancora più elevato, poiché l’emergenza Covid ha messo in luce un calo generalizzato e “strutturale” di almeno trenta punti percentuali relativamente agli inquilini in arrivo da altre province.
Prendendo a modello di analisi un appartamento di 50 metri quadrati, nel Nord Italia spicca la provincia di Belluno con un +6,54% ed un prezzo medio di vendita pari a 70.241 euro. Poi Milano, con un +4,16% ed prezzo medio di vendita pari a 216.521 euro.
Infine, per quanto riguarda le regioni del Sud Italia bisogna fare particolare attenzione alla Campania, che vede sia Napoli (+4,26%, prezzo medio di vendita pari a 136.908 euro) che Caserta (+3,66%, prezzo medio di vendita pari a 79.926 euro) sugli scudi.
Considerando questi fattori, nel Nord Italia si distinguono Cuneo, che segna un -7,38% e ha un prezzo medio di vendita pari a 90.789 euro; Bologna, con un trend negativo del -2,39% e un prezzo medio di vendita pari a 154.380 euro; Genova, con una riduzione percentuale pari al -1,72% e un prezzo medio di vendita pari a 84.509 euro.
Infine, nel Sud Italia il trend negativo è stato più contenuto: Ragusa (-2,53%, prezzo medio di vendita pari a 57.664 euro); Agrigento (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 50.854 euro); Siracusa (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 56.047 euro).
– +4,16% in Lombardia, con un prezzo medio di 216.521 euro;
SICILIA – Le famiglie siciliane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 511,5 milioni di euro, che collocano la regione al 9° posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 4,14%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +4,5%, per un controvalore di +22,1 milioni di euro.
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +8,0%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 64,7 mln di euro (-7,8%). La provincia di Catania ha erogato volumi per 134,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +3,0%.
In conclusione, sembra chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus e dal conseguente lockdown decretato dal Governo e dalle Regioni nei mesi scorsi sono andati ad impattare sul mercato del credito alla famiglia. Una stima per il primo trimestre 2020 fa ipotizzare una perdita di volumi erogati sui mutui di 3,5/4,5 miliardi di euro; di contro la buona notizia è che ad oggi i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la casa a condizioni veramente vantaggiose. Questo potrà agevolare non solo chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma anche chi è interessato a sostituire il proprio finanziamento. Prima del blocco, infatti, la domanda di surroga era in forte aumento e tutto lascia presupporre il fatto che tale crescita non sia destinata ad esaurirsi ma che possa proseguire alla luce dell’interessante offerta bancaria.
In generale a Milano si registra l’81,7% di compravendite da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 13,2% in arrivo dalle diverse province dello stivale. A Verona il 69,3% delle compravendite riguarda persone già residenti in città, il 18,7% riguarda acquirenti in arrivo dall’hinterland ed il 12,0% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Per quanto riguarda Roma si registra un 85,0% di compravendite effettuate da persone già residenti in città, un 4,3% di transazioni concluse da acquirenti in arrivo dalla provincia della capitale stessa ed un 10,6% di compravendite effettuate da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di transazioni immobiliari concluse da persone in arrivo da altre province: Torino 8,0%, Firenze 7,7%, Bari 7,5%, Genova 5,8%, Bologna 5,1%, Napoli 4,3 e Palermo 2,8%.
Spesso chi arriva da fuori è un investitore, a Milano ad esempio il 32,0% degli acquirenti che arrivano da altre province compra per investimento. 
