Secondo Federpromm, l’emendamento approvato alla Camera sul decreto Sostegni Bis pone seri quesiti di sostenibilità economica per agenti finanziari e mediatori creditizi. La norma, se approvata al Senato, colpirebbe anche i consulenti Finanziari.
In generale, il processo di formazione delle norme in materia finanziaria difficilmente è sorretto da ideali o istanze della collettività, poichè gli interessi che ruotano attorno all’oggetto prevedono esclusivamente l’azione dei gruppi di opposte fazioni, e non dei cittadini interessati. Del resto, è ormai noto a tutti che la stessa MiFID – la “regina” delle normative sulla regolamentazione dell’attività degli intermediari finanziari – sia stata voluta non dai consumatori (che rappresentano la domanda) bensì dai maggiori organismi della politica europea, con 
l’avallo dell’industria continentale del credito (che rappresenta l’”offerta”). Di conseguenza, di fronte agli emendamenti al decreto Sostegni bis a firma dei deputati Bellachioma, Borghi, Cattoi, Cestari, Comaroli, Frassini, Patassini, Paternoster. Giacomoni, Occhiuto, Prestigiacomo, Pella, Paolo Russo, D’Attis, Mandelli e Cannizzaro non si rimane sorpresi, poiché non è certo la prima volta che la Camera approva emendamenti “assassini” contro intere categorie di professionisti o lavoratori.
Questa tipologia di emendamenti, prevedendo un sicuro (e irrisarcibile) danno economico per una universalità di persone, ha sempre un “mandante”, e non è mai frutto delle profonde riflessioni civiche dei suoi firmatari, ai quali quell’emendamento viene di solito “telefonato” testualmente da coloro che, da esso, trarrebbero un sicuro vantaggio economico.
“E’ la politica, baby!”, direbbero ad Hollywood; ma in questo caso non ci troviamo neanche a Cinecittà, e gli attori – anzi, le comparse – di questa sortita parlamentare sono alcune migliaia di agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi che, in base all’emendamento in questione, sarebbero costretti a restituire parte della provvigione, legittimamente incassata ad affare concluso (come prevede qualunque contratto di agenzia), in caso di rimborso anticipato di un prestito da parte di un cliente precedentemente finanziato dalla banca per cui gli stessi agenti lavorano.
Nel dettaglio, l’emendamento prevede che “(Art. 125-sexies – Rimborso anticipato) – 1. Il consumatore può rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore e, in tal caso, ha diritto alla riduzione, in misura proporzionale alla vita residua del contratto, degli interessi e di tutti i costi compresi nel costo totale del credito, escluse le imposte”….”…Salvo diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito, il finanziatore ha diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito”…. “….In caso di rimborso anticipato, il finanziatore ha diritto a un indennizzo equo e oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito. L’indennizzo non può superare l’1 per cento dell’importo rimborsato in anticipo, se la vita residua del contratto è superiore a un anno, ovvero lo 0,5 per cento del medesimo importo, se la vita residua del contratto è pari o inferiore a un anno. In ogni caso, l’indennizzo non può superare l’importo degli interessi che il consumatore avrebbe pagato per la vita residua del contratto….”
Si tratta, pertanto, di una riedizione della desueta clausola dello “star del credere”, in base alla quale un agente deve restituire la sua provvigione in caso di inadempimento della ditta a cui è stata fatta una certa fornitura di merce e che non ha pagato le fatture nei termini previsti. La differenza, piuttosto sostanziale, è che nel caso in questione la ”fornitura” (il prestito) è regolarmente avvenuta ed il cliente non solo è adempiente, ma intende adempiere in anticipo, manifestando una volontà che è totalmente indipendente dall’attività dell’agente/mediatore il quale, in tutta evidenza, non può averne alcun controllo nè possibilità di contraddittorio. Da qui la reazione veemente di Federpromm-Uiltucs, sindacato che tutela gli interessi delle categorie colpite (compresi i consulenti finanziari), secondo la quale “…pur comprendendo le ragioni politiche 
che sono legate a risolvere un problema quanto mai increscioso – quale appunto l’applicazione della sentenza Lexitor per gli intermediari del credito – si evidenzia come l’emendamento approvato alla Camera sul decreto Sostegni Bis ponga dei seri quesiti alle categorie professionali quali gli agenti finanziari e mediatori creditizi (e indirettamente anche ai consulenti finanziari), che nell’ ambito dello svolgimento della propria attività professionale troveranno serie difficoltà nel proseguire tale qualificata funzione di assistenza e consulenza per la clientela che ha necessità di ricorrere al credito tramite finanziamento.
“Un paradosso dei paradossi – dichiara Federpromm nella sua nota – in piena confusione interpretativa della norma giuridica, che alimenta confusione e scompiglio fra gli operatori del settore e che non risolve il problema di fondo tipico di quegli emendamenti con i quali diverse forze politiche intendono scaricare i costi delle contraddizioni del sistema sulle figure più deboli, quali appunto gli agenti finanziari e i mediatori, che saranno costretti a restituire in quota parte le commissioni percepite ogni volta che si verifica una estinzione anticipata”. “Va anche sottolineato – afferma l’organizzazione sindacale – che sulle regolari commissioni percepite per il servizio offerto per conto dell’intermediario, l’agente e il mediatore vi hanno regolarmente pagato le imposte, e sarà difficile per loro poterle recuperare.
Tale posizione di forte protesta sindacale è già stata espressa anche da altre associazioni professionali presenti all’interno dell’OAM, e tutte ritengono come la formulazione dei vari emendamenti approvati alla Camera metta in crisi l’intero sistema creditizio e, in realtà, si pone in netto contrasto con i principi stessi della sentenza Lexitor. Nel frattempo, il sindacato ha avviato una forte azione di sensibilizzazione nei confronti delle forze politiche affinchè venga rivisto, modificato o ritirato l’emendamento prima della sua approvazione definitiva al Senato, prevista prima del 24 luglio 2021.
Una delle questioni di rilievo riguarda, nello specifico, le modalità di applicazione della sentenza della CGUE per il caso “Lexitor” (decisione n. C-383/18), che ha comportato l’esigenza di immediata chiarezza nei rapporti tra clientela e intermediari nell’ambito dell’attività di concessione di credito ai consumatori. In particolare, sulla scorta della sentenza della Corte di Giustizia Europea, sono sorte alcune importanti conseguenze operative in merito alla rimborsabilità di tutti i costi e oneri commissionali nei casi di estinzione anticipata del finanziamento da parte del consumatore, ivi compresi anche i costi c.d. di up front (le commissioni una tantum). Infatti, la sentenza ha segnato il superamento di qualunque distinzione tra costi “up front” e costi “recurring” (ricorrenti), prevedendo il diritto del consumatore al rimborso di tutti i costi.
Proprio in funzione di un riordino di carattere normativo e di adeguamento alla realtà del mercato, è emersa l’esigenza – come ha sottolineato Daniela Pascolini, responsabile del coordinamento del settore di Federpromm – di rivedere il vincolo del mono-mandato in capo agli agenti finanziari, apportando le modifiche alla regolamentazione dettata dal D.Lgs.n.141/2010; esigenza ormai inderogabile in ordine ai cambiamenti in atto.
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
