Il mercato immobiliare di Roma segnalava prezzi in ribasso a partire dal secondo semestre del 2007, ma nel 2021 registra segni leggermente positivi che hanno interessato anche alcuni quartieri periferici e quelli interessati da lavori di miglioramento.
Le analisi di Tecnocasa condotte sul mercato immobiliare di Roma nel 2021 rilevano una sostanziale stabilità dei valori (+0,1%). La capitale, che segnalava prezzi in ribasso a partire dal secondo semestre del 2007, registra segni leggermente positivi che hanno interessato anche alcuni quartieri periferici o interessati da lavori di miglioramento. Tutte le macroaree sono sostanzialmente stabili o con lievi contrazioni ad eccezione di Cassia-Torrevecchia che chiude con una contrazione dei valori del 3,1%.
La candidatura ad Expo 2030 rappresenta un’ottima opportunità per il capoluogo laziale di rilanciare il mercato immobiliare. Passando ad analizzare le macroaree di Roma, le zone centrali segnalano un leggero ribasso dei valori (-0,6%), ma con una sostanziale tenuta del cuore della città (Campo dei Fiori, piazza Navona), dove si sono concentrati prevalentemente gli investitori con l’intenzione di mettere a reddito l’immobile o di realizzare una casa vacanza. Tra chi acquista per investimento si segnalano anche stranieri che cercano un punto d’appoggio, oppure persone che effettuano acquisti di tipo migliorativo verso abitazioni con spazi esterni, come terrazzi, giardino e affacci sulle aree verdi.
Nella zona di Porta Pia, i prezzi oscillano da 4.500 a 5.400 euro al mq, con punte di 6.000-6.500 euro al mq per quelle in via Veneto e valori intorno a 10.000 euro al mq nel Tridente. Chi cerca la prima casa quasi sempre si orienta su tipologie di ampia metratura, possibilmente con spazi esterni ed affacci su piazze storiche. Importante la presenza dell’ascensore, la panoramicità e la luminosità, soprattutto nel segmento di pregio, dove si stanno muovendo sia acquirenti italiani che stranieri. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8.000 euro al mq per soluzioni da ristrutturare, con punte di 10.000 euro per le abitazioni in buono stato. Prezzi più contenuti si registrano in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini ma apprezzata per assenza di ZTL. A Prati sono presenti soluzioni in stile umbertino ed il mercato è prevalentemente residenziale, con quotazioni di 6.000-7.000 euro al mq, mentre nel quartiere Monti gli acquisti per abitazione principale e per investimento muovono il mercato. Qui le tipologie costruite nel XVIII e nel XIX secolo si scambiano a 6.000 euro al mq. con punte di 7.500 euro per le abitazioni situate nelle strade più quotate della zona e di 9-10.000 euro per le soluzioni di pregio con terrazzo e vista sul Colosseo.
Nel quartiere Parioli la maggioranza delle abitazioni risale agli inizi del 1900. Le zone top sono piazza delle Muse, via Porro, via Carlo Dolci, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi), via Oriani, via Bertoloni, via Mangili e limitrofe, dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini. Su questo segmento di prestigio si toccano top prices di 6.000-6.500 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare, e 7.000–8.000 euro al mq per quelle ristrutturate. Nella zona si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio, preferibilmente già ristrutturati, ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano a questo tipo di acquisto budget compresi tra 600mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso appartamenti di ampia dimensione, tra 140 e 180 mq, con doppio salone, due – tre camere da letto e doppi servizi. Importante la presenza di un giardino o di terrazzo abitabile.
Un discreto movimento interessa la macroarea di San Giovanni-Roma Est, che mette a segno un recupero dei valori dello 0,9%, mentre il mercato è più dinamico nel quartiere di Tuscolana-Don Bosco, dove si segnala una ripresa dei valori dopo l’immissione sul mercato, negli anni scorsi, di un’ingente quantità di immobili di proprietà di enti previdenziali. Ad acquistare sono persone alla ricerca della prima casa e investitori, dal momento che la zona registra una buona domanda di affitto da parte di studenti (non lontano sorge anche l’università di Tor Vergata). Ad attirare sono i prezzi più bassi rispetto ai quartieri limitrofi, la presenza di servizi essenziali della mobilità e centri commerciali. Apprezzata la vicinanza di ben tre fermate della metropolitana della linea A. Un buon usato costa mediamente 3.000 euro al mq.
Prezzi in leggera ripresa anche a Cinecittà Est, grazie ai valori più competitivi rispetto ad altri quartieri, alla presenza di servizi e di aree verdi oltre che ad un’offerta immobiliare di recente costruzione. La vicinanza di due fermate della metropolitana è un altro aspetto molto apprezzato. I prezzi per un buon usato sono in media di 3.000 euro al mq.
I prezzi delle abitazioni nel quartiere Alessandrino – quartiere ben collegato all’area centrale di Roma grazie alla presenza di due strade consolari molto importanti come la Casilina e la Prenestina – sono in lieve aumento. Qui il mercato immobiliare è alimentato in prevalenza da famiglie che acquistano per la prima volta o realizzano un acquisto migliorativo. C’è un aumento della domanda perché la zona offre piccoli contesti condominiali e i prezzi più contenuti (1.700 euro al mq) attirano le richieste anche di quartieri limitrofi come Torrespaccata e Centocelle. Anche in questa zona non mancano comunque gli acquisti per investimento, per i quali si investono mediamente 110 mila euro per soluzioni da 50-55 mq da mettere a reddito affittando a 600-650 euro al mese, con contratti a canone concordato.
Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea di Villa Ada-Montesacro (-0,2%), Roma Sud (-0,4%) e Policlinico-Pietralata (+0,2%). Nella prima macroarea una leggera contrazione dei valori ha interessato il quartiere di corso Trieste-Villa Torlonia-Coppedè, dove l’offerta immobiliare interessa tagli di grandi dimensioni per i quali i potenziali acquirenti hanno destinato un budget più contenuto. Sul segmento di pregio si cercano immobili oltre i 180 mq, tassativa la presenza di un terrazzo e, ancora meglio se l’immobile è inserito in un palazzo d’epoca. Per questo motivo piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono valori più elevati, 9.000 euro al mq. Sono presenti anche investitori che acquistano tagli grandi da frazionare e poi rivendere.
Nella macroarea di Roma Sud (-0,4%) si segnala una tenuta complessiva del quartiere dell’Eur: stabili nella zona centrale, in diminuzione a Eur Pavese ed in leggero aumento a Dalmata. Un quest’ultimo quartiere ha inciso la presenza di soluzioni con giardino al piano terra, molto ricercati. La possibilità di lavorare in smart working per molti ha significato una maggiore presenza in casa e la ricerca di un maggiore comfort abitativo. Questo ha fatto passare in secondo piano la sicurezza dell’abitazione, a cui si provvede con sistemi ad hoc. In più, la zona beneficia anche della vicinanza della metropolitana. Hanno tenuto le quotazioni a Eur centro, che registra valori, per un medio usato, di 3.500 euro al mq, con punte di 4.100 euro per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica.
Nella macroarea di Prati-Francia si segnala stabilità (+0,2%). In ripresa il quartiere Balduina, dove si segnala un leggero recupero dei valori dovuta ad una carenza di offerta e ad una maggiore domanda. Si sono realizzate soprattutto compravendite di prima casa con la ricerca di trilocali e quattro locali, possibilmente con spazi esterni e posto auto. I condomini sono stati costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60, ed hanno prezzi medi di 3.300-3.600 euro al mq, con punte di 4.000 euro al mq per le soluzioni più vicine al quartiere Prati.
Città Studi-Indipendenza (+3,3%) e Fiera-San Siro (+3,0%) sono le macro-aree cittadine che hanno registrato aumenti di prezzo superiori alla media. Nella prima si sono distinti i quartieri di Città- Studi, di Crescenzago e quella intorno a piazza Udine. In queste ultime aree cittadine ha influito la possibilità di acquistare a prezzi contenuti tagli più grandi e quindi di realizzare acquisti migliorativi. In più in zona Crescenzago da alcuni anni sono sorte delle nuove costruzioni che hanno reso dinamico il mercato. Il quartiere ha attirato anche giovani che apprezzano la vicinanza a Nolo e c’è attesa per il prolungamento della metrotramvia che da Bicocca passerà dal Quartiere Adirano fino a Cascina Gobba. Anche in Piazza Udine sono stati i prezzi più contenuti e la possibilità di acquistare case più ampie a fare la differenza. La vicinanza del Parco Lambro e della metropolitana sono elementi che rendono attrattiva la zona.
Nella macroarea di 
Nella macroarea di Bovisa-Sempione (+1,7%) gli interventi per la riqualificazione dello Scalo Farini stanno consentendo una tenuta dei valori nell’omonimo quartiere e un buon impatto a livelli di prezzi sui quartieri di Maciachini e Bovisa all’attenzione degli investitori che puntano sul recupero dell’area. La presenza dell’Università è un altro motivo di interesse. Tiene Piazza Firenze-Sempione- Fiera, bene Affori. Vale la pena segnalare anche il buon risultato della zona Sarca-Testi-Bicocca, nella macroarea Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+1,9%) dove stanno comprando giovani ed investitori vista la presenza dell’Università e, non lontano, anche dell’Ospedale di Niguarda. Tengono i valori anche in quest’ultimo quartiere. 
Meritano un accenno i quartieri di Forlanini-Bonfadini Ungheria e Ponte Lambro nella macroarea di Lodi-Corsica (+1,8%) dove si fanno sentire gli effetti dell’arrivo della metropolitana blu, la vicinanza di Santa Giulia dove si stanno ultimando importanti interventi in vista delle 
La macroarea di Navigli-Famagosta (+1,4%) vede buoni risultati nei quartieri di Barona-Santa Rita, di Bocconi e, nella parte più esterna, di viale Tibaldi. Barona-Santa Rita attira coloro che non riescono ad accedere al mercato dei Navigli, residenti del quartiere alla ricerca di tagli più grandi e residenti nei quartieri limitrofi in cerca di nuove costruzioni. Vanno avanti i lavori nell’ex area Giulio Richard e nell’ex sede della Nestlè. In zona Tibaldi-Cermenate i prezzi più contenuti hanno reso dinamiche le transazioni. 
Se si opta per i turisti, sarebbe opportuno valutare le località di mare, montagna e lago, oltre alle città turistiche, meglio ancora se ben collegate e con un’ampia offerta di servizi (piste ciclabili, centri benessere ecc.). Nelle grandi città meglio puntare alla vicinanza dei siti turistici più importanti o a quartieri ben collegati con questi ultimi.
Se miriamo agli studenti, invece, le zone da prendere in considerazione sono quelle vicine agli atenei, meglio ancora la sede universitaria è raggiungibile a piedi. Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, ecc) all’interno dei quartieri.
Le tipologie immobiliari più acquistate con questa finalità sono il bilocale con il 35% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Percentuali abbastanza invariate nel tempo.
