Nella prima parte del 2020, i valori immobiliari di Milano hanno messo a segno un aumento del +2%, che fanno della città meneghina la metropoli che ha avuto la performance migliore tra le grandi città. Prezzi in lieve diminuzione nel secondo semestre.
Come sta andando il mercato immobiliare milanese, alla luce del fatto che la Lombardia resta purtroppo una delle regioni italiane maggiormente colpite dalla pandemia di Coronavirus? Secondo i dati provenienti dalla rete Tecnocasa, nei primi sei mesi del 2020 le compravendite residenziali a Milano città sono state 10.138, con una diminuzione del 23,2% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tempi di vendita – I tempi di vendita sono di 56 giorni, e piazzano Milano al primo posto per velocità di vendita.
Nuovi interventi edilizi – Milano ha retto meglio di altre città alla pandemia, questo grazie agli interventi di riqualificazione che si stanno facendo in città, in particolare abbiamo visto una buona tenuta nelle aree semiperiferiche interessate dal futuro arrivo della metropolitana. Buono anche il riscontro per le zone interessate dalla riqualificazione dell’ex scalo di Porta Romana e Scalo Farini. Fermento anche in Bovisa, dove proseguono i lavori di riqualificazione su ex aree terziarie ed industriali e per il recupero della Goccia.
ANALISI DELLE MACROAREE
Zone centrali – Il centro ha registrato un incremento dei valori dell’1,8% confermando, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Le tipologie più signorili, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.
Porta Romana–Crocetta – I valori sono invariati. Il segmento alto del residenziale non ha avuto, almeno per il momento, impatti legati al Covid. Il mercato è vivace soprattutto sulla prima casa, mentre sono fermi gli investitori che acquistavano per mettere a reddito, visto il rallentamento delle locazioni.
Zona Isola – si registra un buon movimento sulla prima casa da parte di single alla ricerca di bilocali più ampi. Rallentano le nuove costruzioni, e il lockdown costringe ad allontanare il momento della consegna degli appartamenti.
Bonola–Trenno – In questo comprensorio c’è un aumento di domanda di tagli più grandi, trilocali e quattro locali. Meno presenti gli investitori. La sensazione è che il mercato sia in una fase di attesa, ed infatti i tempi di vendita stanno rallentando. C’è ancora timore per cosa potrà accadere. Gli investitori stimolati dal super-bonus si stanno orientando verso soluzioni da ristrutturare e rivendere. Si ricercano sempre più abitazioni con spazio esterno e metrature ampie.
Vercelli–Lorenteggio – Incremento dell’1,9% nella macro area, che include alcuni quartieri in cui si iniziano ad avvertire i segnali positivi per l’arrivo della linea 4 della metropolitana. La presenza di prezzi più contenuti rispetto alle vicine zone di Savona e Tortona ha determinato una maggiore domanda negli ultimi anni. Della stessa macro area fa parte anche il quartiere di Solari-Foppa, che ormai da alcuni semestri registra valori in aumento, grazie ad acquisti di prima casa e ad investimenti. Ricercate le soluzioni indipendenti, difficili da trovare e che per questo motivo si vendono a qualcosa in più.
Fiera-San Siro – in questa area i valori immobiliari hanno registrato un aumento dell’1%. Tra i quartieri che hanno segnalato un lieve incremento dei prezzi c’è Fiera-Monterosa e Domodossola. Entrambi beneficiano della vicinanza di City Life che ha trascinato al rialzo le quotazioni delle aree circostanti. Il mercato registra una buona tenuta grazie ad una domanda sostenuta ed un’offerta ridotta. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino, dove si concentrano prevalentemente immobili signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70.
Navigli–Famagosta – Si segnala un mercato vivace, ma si è fatto sentire il rallentamento della domanda ad uso investimento che, dopo un boom degli anni scorsi, sembra essere in leggera contrazione. Stanno comprando giovani coppie e single. Il mercato appare più dinamico su via Ludovico il Moro, in cui l’offerta immobiliare include case con balconi abitabili o vivibili. In più si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4.
Città Studi–Indipendenza – In diminuzione dello 0,4% i prezzi immobiliari in questa area. In corso XXII Marzo il mercato immobiliare segnala prezzi ancora in lieve aumento sia per la domanda elevata e sia per le attese legate all’arrivo della linea 4 della metropolitana e alla nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. Si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa visto che è in atto un ricambio generazionale in zona che vede molti giovani acquistare, quasi sempre residenti in zona.
Relativamente al secondo semestre, un recente report della startup Maiora Solutions ha analizzato l’andamento dei prezzi delle case in vendita a Milano, basandosi sui prezzi degli annunci di vendita – e non su quelli effettivi di compravendita, come nel report del primo semestre di Tecnocasa – pubblicati sui principali portali immobiliari fino a settembre, osservando 35 quartieri del capoluogo. Un primo dato interessante che emerge è quello che vede alcune tipologie di immobili reggere meglio rispetto ad altre, per via dell’emergenza sanitaria della seconda ondata di Covid.
In linea generale, i prezzi degli immobili sono leggermente diminuiti, con eccezione delle abitazioni di piccola metratura situate in centro, le quali mantengono un andamento più competitivo rispetto a quelle simili situate in periferia: il prezzo medio dei monolocali e dei bilocali ha registrato un decremento dell’1% durante l’autunno 2020. In particolare, soffrono soprattutto i monolocali, che dalla fine del primo lockdown a oggi hanno visto una variazione negativa pari al 14,2%.
Pertanto, nel secondo semestre 2020 si sta assistendo a una lieve discesa dei prezzi, senza differenze particolari a seconda dei diversi quartieri. Il mercato, infatti, si sta muovendo in maniera piuttosto omogenea in tutta la città. Attualmente, secondo le ultime rilevazioni (Ottobre 2020), il prezzo medio per gli immobili in vendita a Milano è di 4.731 €/m², con oscillazioni da 2.358 €/m² e fino 9.478 €/m² medi a seconda delle aree prese in considerazione.
Nessun crollo, quindi, ma solo un assestamento dei prezzi da attribuire al particolare periodo che il mercato sta vivendo.
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
