In USA si registra il più alto prezzo medio dell’ultimo anno. Le case si vendono in 31 giorni. Il mercato è in fase di riequilibrio, con una domanda forte nonostante l’aumento dei tassi.
A giugno nel mercato immobiliare americano si sono registrati aumenti mese su mese sia nelle vendite di case (+5,4%) sia nell’offerta (+7,2%), con un andamento anno su anno che ha continuato a seguire i trend positivi di inizio 2022. Le vendite di immobili a giugno 2023, però, sono state del 18,7% inferiori a quelle di giugno 2022. Nelle 52 aree metropolitane prese in esame nell’USA Market Housing Report di RE/MAX, nella prima metà dell’anno complessivamente si è registrata una riduzione delle transazioni del 24% rispetto al primo semestre 2022.
Secondo i dati elaborati a giugno 2023 anno su anno, l’offerta è diminuita del 10,7%; un dato che rappresenta la più significativa contrazione degli ultimi 13 mesi. Le nuove inserzioni, sebbene in calo del 25% rispetto all’anno precedente, a giugno hanno rilevato un andamento contrario, con un lieve aumento del 0,5% rispetto a maggio. Il mese di giugno, che storicamente rappresenta l’alta stagione per la vendita di immobili, nel 2023 ha registrato un prezzo mediano di vendita di 425.000 dollari, il più alto da giugno 2022 quando si è raggiunto il picco di 426.000 dollari. “L’aumento delle vendite di giugno rispetto al mese precedente da una parte è frutto di un trend stagionale, dall’altra dimostra la resilienza del mercato di fronte a un’offerta limitata e a tassi di interesse più elevati”, ha dichiarato Nick Bailey, Presidente e CEO di RE/MAX. “Anche se nel breve termine probabilmente non vedremo un significativo aumento dell’attività di vendita, la domanda continua ad essere forte e le case vengono facilmente vendute quando sono adeguatamente valutate e proposte al giusto prezzo.
Altri dati degni di nota emersi dal Report di RE/MAX relativamente a giugno 2023: l’andamento di vendita media mensile è stato di 1,4, in aumento rispetto all’1,3 di maggio ma inferiore all’1,6 di un anno fa; il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo iniziale medio è stato del 100%, indicando che le case si sono vendute mediamente al prezzo richiesto (il dato è rimasto invariato rispetto a maggio ed è sceso rispetto al 102% anno su anno); le case sono rimaste sul mercato per una media di 31 giorni, dato invariato rispetto a maggio ma superiore di 9 giorni rispetto a giugno 2022; infine, delle 52 aree metropolitane prese in esame, il numero di nuove case messe in vendita è aumentato dello 0,5% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 25,0% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Phoenix, con -54,4%, Las Vegas, con -43,3%, e Seattle, con -35,9%. Nessuna area ha registrato un aumento percentuale rispetto all’anno precedente.
Relativamente alle transazioni, il numero complessivo delle vendite di case nelle 52 aree metropolitane esaminate è aumentato del 5,4% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 18,7% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Seattle, con -27,8%, Portland, con -27,7%, e Anchorage, con -27,5%. Solo Coeur d’Alene, con +0,9%, ha registrato un aumento percentuale delle vendite a giugno, a dimostrazione di un trend negativo nel numero delle compravendite.
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continua, almeno nella parte iniziale dell’anno. Analizzando l’andamento dei vari sotto-mercati, emerge che a fare da traino è la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio, con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023, si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format. Come nel comparto GDO (Grande Distribuzione Organizzata), che viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.
Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
Complessivamente, il 2022 vede un volume di investimenti nell’hotellerie di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita registrata nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, ma la previsione per il 2023 e il 2024 è di una ripresa del trend di crescita. Un’ ipotesi sostenuta dall’aumento dei volumi dei flussi turistici che si stanno riallineando ai valori del 2019 e da trend emergenti come la destagionalizzazione, con una redistribuzione dei flussi in periodi più lunghi dell’anno, la diffusione dei viaggi leisure in città secondarie, località marittime e montane, e il ritorno dei viaggiatori stranieri, sia dall’Unione Europea, sia da paesi extra-UE. Nonostante ciò, in virtù dei fattori macroeconomici già descritti, l’atteggiamento degli investitori nei primi mesi del 2023 è ancora cauto e attendista.
ANDAMENTO DEL MERCATO CREDITIZIO – Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire dal mese di marzo 2022 a causa dell’inizio del conflitto e del costante 
Lo scenario che vede tassi e rate in aumento era già intuibile fin dal mese di febbraio 2022, quando si era manifestato un cambio di rotta nelle scelte dei consumatori. Infatti, se nel 2021 quasi il 90% dei 
IDENTIKIT SOCIODEMOGRAFICO – Dall’analisi delle transazioni emerge che il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nei primi otto mesi del 2022 è coniugato. In forte crescita la percentuale dei single, che raggiunge quota 42,5%, superando di oltre sei punti percentuali il dato medio del 2021 (36%). In questa categoria si registra una netta prevalenza di uomini (55,9%) rispetto alle donne (44,1%). In calo nei primi mesi del 2022 le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,8% rispetto al 9,8% del 2021. Si riduce anche la quota dei conviventi (1,8%) e dei vedovi, che si attesta all’1,3%, rispetto al 2,5% del secondo semestre 2021. Inoltre, nel periodo gennaio-agosto 2022 la fascia 35-44 anni è quella con il maggior numero di richiedenti (33,2%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni, che rappresentano il 27,6%. In crescita di oltre il 3% i richiedenti tra i 45 e i 55 anni (21,1%) e i giovanissimi (18-24 anni), che raggiungono il 2,9% (+2% rispetto alla media del 2021); stabili gli over 55 che quotano il 15,2%.
PREVISIONI MERCATO CREDITIZIO – Nonostante l’analisi precedente, non c’è motivo di essere pessimisti. Da un lato, le nuove 
Oggi il mercato offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i 
SCENARIO ECONOMICO – L’Europa si trova in uno dei periodi più turbolenti della storia recente. Il conflitto in Ucraina, il caro energia, la scarsità di materie prime, i cambiamenti climatici, l’emergenza sanitaria e l’instabilità politica stanno avendo un impatto significativo sulla società, sulle famiglie e sui consumi. Un quadro macro economico che si ripercuote sui singoli erodendo il potere d’acquisto delle famiglie. Le più recenti previsioni delle istituzioni internazionali anticipano per il 2022 un marcato rallentamento del ciclo economico globale e il persistere delle pressioni inflazionistiche. Anche l’Ocse, secondo le più recenti dichiarazioni, ha rivisto al rialzo le previsioni sull’aumento dell’inflazione su scala globale, avvertendo che proprio per intervenire sul carovita saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali nella maggior parte delle economie. Per l’Italia, nel suo aggiornamento di interim dell’Economic Outlook, l’organizzazione parigina indica un +3,4% del Pil nel 2022 sostenuto da comparti come turismo e trasporti, che hanno beneficiato maggiormente della rimozione delle misure di contenimento della pandemia.
ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E PREVISIONI – Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del 
fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei tassi dei mutui, si ipotizza un rallentamento della crescita nel Real Estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le 
Grazie alla competizione tra banche e all’evoluzione dell’informazione finanziaria, resa disponibile a tutti anche dai media nazionali, gli italiani sono mediamente più informati sulla differenza – fondamentale – tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, e la storia recente – la famigerata crisi mondiale nata nel 2008 dai mutui subprime americani a tasso variabile – ha svelato la necessità di effettuare con molta cura la scelta tra le due tipologie. Pertanto, per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come soltanto otto mesi fa, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero, e la convenienza di stipulare un mutuo a tasso variabile oggi è da soppesare con estrema attenzione; essa, infatti, deriva esclusivamente dalla scommessa – tutta da giocare – che dal 2023 l’inflazione si riduca sensibilmente, i tassi delle banche centrali fermino la loro corsa al rialzo e, successivamente, scendano di nuovo, com’è negli obiettivi delle banche centrali in tema di politica monetaria e controllo dell’inflazione.
L’odierna offerta bancaria vede una “forbice” di 1,50% a svantaggio del tasso fisso e in costante aumento, per cui il rapporto di convenienza tra fisso e variabile sta gradualmente cambiando, come emerge dalle analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 
Inoltre, scende notevolmente l’importo medio dei mutui erogati, che passa da quota di 124.106 euro del 2021 a 105.204 euro del primo semestre 2022. “Una tendenza che potremmo interpretare come una scelta cautelativa dei clienti che, dopo anni di tasso fisso, non sono ancora pronti all’idea di orientarsi verso il variabile. Al rischio di pagare rate crescenti preferiscono finanziarsi per importi inferiori”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire da marzo con l’inizio del conflitto e il costante aumento dell’inflazione. La crisi di Governo di questi ultimi giorni e la possibilità che vengano a mancare le agevolazioni fiscali che finora hanno contribuito ad alimentare il mercato immobiliare, rendono difficili eventuali previsioni nel medio-lungo termine”, aggiunge Marco Boidi. I dati in questione, comunque, non devono infondere pessimismo, poiché il 97% dei mutui riguardano l’acquisto della prima casa – ed esulano dunque dalle logiche di investimento – e i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque sostenibili rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Del resto, il costo del denaro negli ultimi anni ha toccato minimi storici davvero senza precedenti, e chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso entro Dicembre 2021 ha fatto “l’affare del secolo”, ipotecando, oltre alla casa, una rata molto bassa.
Ormai superata, invece, appare la formula dei mutui a tasso misto con opzione, che sono una formula intermedia tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile. In questo tipo di mutuo, durante la durata e con una cadenza prestabilita (ad esempio ogni tre anni o cinque anni) è possibile scegliere tra fisso e variabile, ma per tutta la durata del periodo precedente alla data di opzione il tasso e la rata rimarranno fissi o varieranno esattamente come nel caso di un fisso o variabile classici. Lo svantaggio di questo tipo di mutuo è che si tratta di un “insieme” di mutui più corti (con periodi intermedi di 3-5 anni); pertanto, se la tipologia di partenza è il tasso fisso e, alla prima scadenza, non lo vogliamo cambiare, il tasso sarà comunque ricalcolato sulla base del parametro Euribor del momento successivo, e non sulla base di quello iniziale. Ciò comporta che la rata varierà, a dispetto dell’obiettivo di mantenerla costante nel tempo.
L’importanza dei parametri di sostenibilità emerge chiaramente dalle analisi raccolte nell’edizione annuale di 
Secondo le testimonianze raccolte nella recente edizione del Real Estate Data HUB, le certificazioni ESG da “nice to have” stanno diventando un “must have” che riguarda non più solo l’Environment, ma anche aspetti Social e di Governance. Sul fronte ambientale, l’attenzione è puntata sul cambiamento climatico, il contenimento delle emissioni, l’efficiente utilizzo delle risorse naturali, la corretta gestione dei rifiuti e la rendicontazione trasparente di questi aspetti. In ambito sociale, gli interventi riguardano la sicurezza e la salubrità degli ambienti di lavoro e il rispetto dei diritti umani. Infine, per la governance, i requisiti sono relativi alle strategie di gestione degli asset.
Nel mercato immobiliare queste tendenze si riflettono in una sempre maggiore attenzione degli investitori alla qualità degli immobili, con richieste di reportistiche puntuali sulle prestazioni in termini di criteri ESG. Alcuni di questi, da marzo 2021, sono disciplinati dal nuovo Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation), che obbliga i soggetti del mercato finanziario a divulgare agli investitori informazioni sui parametri ESG. L’obiettivo è armonizzare le regole a livello europeo, rendendo omogenee le informazioni da comunicare relative ai temi di sostenibilità. I driver ESG, infatti, consentono una maggiore commerciabilità dell’immobile e premium price; invece, per chi acquista asset value added le certificazioni non sono un requisito necessario, in quanto proprio l’intervento di riqualificazione permetterà di riposizionare l’immobile sul mercato conferendogli maggiori requisiti dal punto di vista delle prestazioni.
La transizione verde sta interessando in particolar modo due comparti dell’immobiliare: il logistico e il direzionale, dove si prevede per il 2022 un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione, alla luce della sempre maggiore importanza riservata appunto alle tematiche di sostenibilità. In ambito logistico, l’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili conformi a determinati standard che permettano di ottenere certificazioni, ma riguarda diverse soluzioni: interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana nella riqualificazione di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città. Nel comparto direzionale particolare attenzione viene data all’impatto dei beni immobili a livello di inquinamento sul territorio circostante. Inoltre, nell’ultimo biennio, a fronte delle nuove modalità di approcciare lo spazio ufficio, sta emergendo una sempre maggiore attenzione anche alle componenti di Social e Governance.
L’andamento generale del real estate in Italia – La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare, che complessivamente ha registrato nel 2021 un fatturato globale pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. La ripresa economica globale del 2021 ha interessato anche il mercato immobiliare ricettivo. Secondo i dati elaborati da 
