Acquistare un bilocale per metterlo a reddito rende in media il 5%. Nella classifica delle grandi città Genova, Verona e Palermo sul podio. La mappa del Gruppo Tecnocasa tra mare, lago e montagna.
L’anno scorso, circa il 16,5% delle compravendite immobiliari è stato realizzato per investimento, e questo trend non ha mostrato segnali di cedimento anche in questo primo scorcio dell’anno (I semestre 2022). Il driver principale è l’inflazione in crescita, che spinge ad allocare maggiori risparmi sul mattone allo scopo di generare un rendimento reale che possa coprire in parte o del tutto l’indice dei prezzi al consumo e l’erosione del valore reale del proprio patrimonio. A rinforzare il fenomeno anche il ritorno dei flussi turistici, che ha portato di nuovo alla ribalta gli acquisti di immobili da destinare a ricettività sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche, soprattutto quelle “emergenti”.
L’analisi considerata dal gruppo Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine, e non stagionali (che possono essere ancora più convenienti, se gestite adeguatamente). La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi, alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, grazie all’abbondanza di appartamenti anche di piccolo taglio nelle zone preferite dagli investitori, e cioè le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo i vari lockdown) e le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione.
In generale, se si guarda solo al rendimento da locazione, sono le zone più periferiche a rendere maggiormente in proporzione ai prezzi più contenuti degli immobili. Tuttavia, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale, opzione ritenuta possibile dopo un decennio di larghi ribassi, al netto di Milano (dove le quotazioni hanno tenuto). Se andiamo sul lunghissimo periodo, però, la prospettiva cambia. Infatti, dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città italiane, chi ha investito in un immobile ha beneficiato di una rivalutazione media del 40,7%, con Milano in testa (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).
Negli ultimi anni, gli investitori si sono diretti sempre più spesso nel settore degli affitti brevi nelle località turistiche, ed il settore è letteralmente esploso anche nelle grandi città a forte afflusso turistico, come Roma, Palermo, Firenze e Bologna. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le località più promettenti sono quelle che possiamo definire come “turistiche emergenti”, ossia quelle alternative alle località più conosciute e apprezzate pervia dei prezzi più accessibili. È risaputo che dopo la pandemia la domanda di casa vacanza è aumentata, e questo sta portando ad una ricerca più estesa; inoltre, molti stranieri acquistano volentieri in Italia e spesso prediligono proprio le zone più interne sia al mare che in montagna e che al lago. Sul lago di Garda spiccano due località, ben posizionate nel territorio interno ma non distanti dalle sponde. Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago sulla sponda veronese, dove sono in fase di realizzazione interventi di nuova costruzione molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4.000 euro al mq, mentre l’usato è inferiore a 2.500 euro al mq. Discorso simile per Polpenazze e Puegnago, collina bresciana, dove i prezzi oscillano da 1.800 a 2.500 euro al mq.
Per quanto riguarda il mercato turistico della montagna, la località che attualmente accoglie la domanda di chi non riesce ad acquistare a Ponte di Legno è quella di Temù, mentre restando sull’arco alpino Gallio e Roana piacciono perché sono vicine ad Asiago e offrono piste recentemente ristrutturate. Invece, nell’area nord est si segnala La Magdeleine, scoperta di recente dai potenziali acquirenti; poco considerata fino a qualche anno fa, è stata particolarmente apprezzata subito dopo il lockdown perché offre tranquillità ed è soleggiata, inoltre i prezzi medi sono intorno a 1.300 euro al mq. Infine, nell’area centrale della Penisola il piccolo borgo dell’entroterra abruzzese, Rivisondoli, attira turisti del centro sud, perché più accessibile rispetto a Roccaraso e perché è rinomato per chi pratica sport invernali e le escursioni naturalistiche.
Relativamente alle località di mare, la costa laziale ha catalizzato l’attenzione dell’importante bacino di Roma: Terracina è una delle località più apprezzate grazie ai collegamenti con la provincia di Frosinone e di Roma. In Puglia va segnalata Nardò, che si sta sviluppando come uno dei più fervidi centri d’interesse turistico del Salento vista la breve distanza dal mare. Risalendo lo Stivale, sulla costa adriatica, Pesaro registra ultimamente una buona domanda sia di prima sia di seconda casa, perché offre sia i servizi tipici di una cittadina sia strutture turistiche. Inoltre, la comodità del collegamento è un altro aspetto molto gradito agli investitori, e questo sta spingendo l’acquisto sia di prima che di seconda casa.
MILANO – A 
ROMA – La capitale segnala rendimenti annui lordi del 4,6% con punte del 10,6% in un quartiere periferico come Trullo. Nelle zone centrali non si raggiunge il 3% a causa del costo elevato dell’immobile, come per esempio in Piazza di Spagna dove un bilocale può costare intorno a 570 mila euro. In alcune zone universitarie della capitale ci sono rendimenti annui lordi del 4-5%, e, infatti, nella prima parte del 2021 gli 
FIRENZE – A Firenze si segnalano i rendimenti annui lordi più contenuti, 3,8%, con punte del 5,2% nel quartiere di Novoli-Guidoni dove c’è sempre una buona domanda ad uso investimento alla luce del fatto che, non lontano, hanno sede l’Università e il Tribunale. E proprio nel quartiere di Novoli si concentrano le 
NAPOLI – A Napoli, negli ultimi anni, complici anche gli importanti flussi turistici, la componente per 
TORINO – A Torino il rendimento annuo lordo più elevato si tocca nei quartieri di Sassi-Superga (9,0%), Borgo Vittoria- zona Mercato (7,8%) e Barriera di Milano (7,1%). Parliamo di zone periferiche, spesso con un’offerta di tipologia popolare e dai prezzi contenuti, ma con una buona domanda di immobili in affitto. I rendimenti più bassi si segnalano nelle 
BOLOGNA – A Bologna è il quartiere di Borgo Panigale che mette a segno il rendimento annuo lordo più elevato, con 5,9% seguito dal quartiere di Lavino di Mezzo (5,6%). I rendimenti annui lordi più contenuti si segnalano naturalmente nel centro storico dove si scende a 2,9%. Nella zona a ridosso dell’Ospedale Maggiore dove c’è una buona domanda di immobili in affitto da parte di studenti e lavoratori fuori sede, un bilocale si affitta intorno a 8.400 euro all’anno e ha un rendimento annuo lordo del 4,2%. La maggioranza degli investitori si orienta verso i quartieri di San Donato e San Donnino: qui ci sono l’università, l’ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol, il centro direzionale della Guardia di Finanza. I rendimenti annui lordi in quest’ultimo quartiere sono del 4,9% e un bilocale si aggira intorno a 149mila euro. 
In definitiva, nel 2021 si conferma la preferenza degli investitori per il bilocale (39,9%) a seguire il 
