Il comparto degli acquisti della casa vacanza nella Capitale è il più vivace di tutti, anche in vista del Giubileo del 2025. Aumenta il divario tra i diversi quartieri.
Nel primo semestre del 2023 le compravendite delle case a Roma hanno fatto registrare un calo del 10,3% a fronte di un rialzo medio dell’1,2% del costo delle abitazioni. È quanto emerge dal secondo osservatorio sul mercato immobiliare 2023 di Nomisma. Relativamente allo sconto medio in trattativa, in Centro e nelle zone di pregio si ferma a 9 punti percentuali, ma nelle periferie arriva anche al 16%. I tempi di vendita si aggirano intorno ai 5-6 mesi, sia che si tratti immobili usati sia che si tratti di quelli nuovi e ristrutturati.
Tuttavia, a fronte di una forte flessione in ambito residenziale si registra un incremento davvero importante in quello della locazione, che non raggiungeva un picco così alto da oltre dieci anni ma che in realtà aveva iniziato il trend già alla fine del 2021, facendo registrare una variazione annuale del più 1,8%. I canoni di locazione si confermano in crescita, con un incremento semestrale pari allo 0,9%, poichè la domanda elevata si scontra con una bassa offerta, dovuta anche al fatto che molti proprietari praticano gli affitti brevi. Per il 2024, le previsioni parlano di dati sostanzialmente invariati rispetto al 2023, anche rispetto al numero delle compravendite e ai contratti di locazione. Le esigenze degli acquirenti su Roma saranno quelle di una ricerca più forte di spazi ampi in cui poter anche lavorare da remoto, mentre per gli acquirenti più giovani appartamenti di taglio più piccolo, sotto i 100 mq.
Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa – che ha effettuato uno studio accurato sui singoli quartieri – sono poche le famiglie che scelgono il centro storico. Nell’area Prati Cavour le soluzioni di prestigio, con affacci, spazi esterni, box auto e metrature di almeno 180-250 mq costano circa 6.500 euro al mq, mentre ci vogliono 8.000 euro al mq per monolocali e bilocali o per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Nelle zone più centrali si toccano anche i 10 mila euro al mq. Le soluzioni signorili non registrano importanti aumenti di prezzo, dal momento che l’imposizione fiscale si fa sentire. L’esplosione degli affitti brevi sta portando a una riduzione dell’offerta residenziale, anche se si riescono a trovare i bilocali a 1.200 euro al mese nel quartiere Prati e a 1.400 euro al mese nelle zone centrali. Attualmente si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca oppure contratti transitori.
Nel quartiere di San Lorenzo-Università i prezzi sono in leggero aumento: a muovere il mercato sono soprattutto investitori che comprano per affittare a studenti o genitori di studenti. Si cercano dal bilocale al taglio più ampio per affittare da un minimo di 450 euro a stanza. Il quartiere si divide in due parti (via Tiburtina divide appunto lo storico Rione): quella compresa tra viale dello Scalo di San Lorenzo, dove troviamo il dipartimento di psicologia dell’università degli studi La 
Sapienza e via dei Volsci dove in base alla dimensione e al piano, un appartamento in buone condizioni costa 3.000-3.500 euro al mq e l’area compresa tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro (via dei Dauni, via dei Liburni, via dei Ramini, via dei Taurini). Quest’ultima è la più apprezzata perché tranquilla e signorile: gli stabili ex Ferrovie sono stati realizzati negli anni ’20-’30 e sono dotati di corte interna, motivo per cui i prezzi salgono a 4.000 euro al mq. Qui sorge anche il complesso “La risorgente”. Nella parte finale di via dei Sabelli ci sono villini il cui valore si aggira intorno a 300 mila euro.
A Monteverde Nuovo il parco immobiliare di recente costruzione si caratterizza per la presenza di condomini degli anni ’60-’70 che si scambiano a 3.000-3.500 euro al mq. Ci sono anche ville d’epoca degli anni ’30 che si scambiano a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Punte di 5.000 euro al mq si raggiungono per le case che hanno affaccio su Villa Pamphili. Sul mercato delle locazioni si segnalano valori intorno a 1.000-1.100 euro al mese anche per i bilocali a causa di una domanda elevata che trova poca offerta in un quartiere in cui converge la richiesta di chi non riesce ad accedere al mutuo e di chi cerca per motivi di studio.
Stabili i prezzi nell’area di Roma Sud (+0,2%) anche se vale la pena citare il trend dei quartieri Ostiense e Eur. A Ostiense, soprattutto i piccoli tagli, sono molto richiesti per investimento e hanno subito un rialzo dei valori. Crescono, infatti, nel quartiere i bilocali da mettere a reddito come casa vacanza. Questo ha ridotto la differenza tra il prezzo di un bilocale e quello di un trilocale. Tra gli investitori si contano genitori che comprano per i figli che arrivano dal Sud Italia per studiare (c’è l’università di “Roma Tre”). E’ un quartiere della città che, negli ultimi anni, è stato riscoperto soprattutto da un target molto giovane che si orienta su bilocali e trilocali su cui investire fino a 350 mila euro.
È un mercato stabile quello in zona Eur, dove vanno avanti i lavori per la ristrutturazione di tre importanti Torri del Ministero delle Finanze, dove si trasferirà la sede di Trenitalia con circa 3.000-4.000 persone. I lavori dovrebbero finire nel 2024. Questo crea aspettative positive per il mercato delle compravendite e delle locazioni. Si nota anche un maggiore interesse da parte di chi vuole avviare un’attività di ristorazione. Al momento gli operai che lavorano al progetto e le società interessate hanno alimentato il mercato delle locazioni, con una domanda importante di case in affitto. Si sono stipulati soprattutto contratti a canone libero e per un bilocale si sono registrati canoni medi di 800-1.000 euro al mese. L’aumento dei tassi di interesse non ha impattato sul mercato di Eur Centro, dove insiste una clientela caratterizzata da un’ottima disponibilità di spesa e 
che acquista tagli ampi, 120-140 mq, per avere una stanza in più. Si tratta quasi sempre di famiglie che lavorano nelle aziende della zona e che hanno la possibilità di lavorare in smart working. I prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq. Si segnala una maggiore sofferenza, soprattutto in termini di aumento dei tempi di vendita, nella zona di Eur Dalmata dove c’è un maggiore ricorso al credito. Le case sono meno costose e hanno valori medi di 3.500 euro al mq. In entrambe le aree non si segnalano interventi di nuova costruzione ma c’è sicuramente un maggior apprezzamento per le soluzioni in buono stato maggiormente apprezzate soprattutto alla luce dell’aumento dei costi delle materie prime.
Nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina i valori immobiliari sono in leggera diminuzione. L’aumento dei tassi di interesse si è fatto sentire e questo determina un minore accesso al credito soprattutto nelle zone più popolari dove si ricorre spesso a mutui Consap. Parliamo in particolare dei quartieri di Cinecittà est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro: l’offerta è di tipologia più popolare e i valori si aggirano intorno a 3.000 euro al mq. Minore difficoltà per la parte più signorile che sorge a ridosso del parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti dove ci sono immobili di ampia metratura che toccano 4.000 euro al mq. Nelle aree a ridosso della metro “A” sulla Tuscolana, si registra un aumento di domanda per investimento che si orienta su bilocali da destinare a casa vacanza e B&B e per i quali si impiegano intorno a 180-200 mila euro, rivolgendosi soprattutto alle zone più popolari.
Genitori di studenti e investitori acquistano anche nel quartiere Tor Vergata. Soluzioni più signorili degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio ed acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Si segnala, in generale, una preferenza per le soluzioni ristrutturate e che non necessitano di lavori e per le nuove costruzioni che si trovano a Lunghezza, Ponte di Nona e Castelverde e che si scambiano a prezzi medi di 3.000 euro al mq. Si nota anche una maggiore attenzione alla classe energetica. Sul segmento della locazione c’è una forte domanda e bassa offerta. Per un bilocale si spendono da 600 a 800 euro al mese.
In leggera diminuzione i valori della macro-area di Villa Ada-Monte Sacro (-0,9%), dove si mette in evidenza il ribasso del quartiere di Trieste-Villa Ada, che individua un’area medio alta di Roma, i cui prezzi sono rimasti stabili nella prima parte dell’anno. Continua l’interesse per le soluzioni già ristrutturate che non necessitano di interventi, al contrario si assiste a una maggiore negoziazione sui prezzi delle soluzioni da ristrutturare di ampia dimensione alla luce degli aumentati costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse dei mutui. Si segnalano 
però imprese edili che cercano queste tipologie da frazionare e poi rivendere a prezzi medi intorno a 8.000-9.000 euro al mq. La parte più signorile è compresa tra le vie Arbia e limitrofe, dove ci sono immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che si valutano, in buono stato, intorno a 7.000 euro al mq. Prezzi simili in via Chiana nel tratto verso la Salaria. Sul mercato delle locazioni c’è domanda da parte di studenti universitari vista la vicinanza della “Luiss” ma poca offerta alla luce del fatto che le famiglie preferiscono affittare a famiglie. Un bilocale nella parte signorile si affitta a circa 1.200 euro al mese, una stanza anche 650 euro al mese.
I capannoni sono l’asset su cui in questo momento si stanno concentrando gli interessi degli operatori del settore, per cui lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato o nuovo. Si parla di un settore con un importante impatto sull’ambiente e, per questo, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Inoltre, si confermerà la tendenza delle aziende a edificare l’immobile da utilizzare, così come sono buone le prospettive per la c.d. logistica dell’ultimo miglio.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire quale impatto avrà l’aumento dei prezzi sui costi di gestione degli imprenditori e, soprattutto, come cambieranno – e se cambieranno – le abitudini di consumo dei consumatori. Il delivery e i negozi di prossimità sono ormai certezze del mondo retail, e si confermeranno nel tempo. Nelle località attrattive dal punto di vista turistico, così come nelle grandi metropoli, saranno le top location a tenere i prezzi dei negozi, mentre i brand più importanti, soprattutto del settore luxury, cercheranno di posizionarsi nel migliore dei modi. Anche la ristorazione 
in queste località dovrebbe reggere, ma soprattutto continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati del proprio investimento. In tal senso, si potrebbe fare strada una certa tendenza a trasformare le soluzioni su strada non di passaggio – oggi scarsamente attrattive per qualunque imprenditore del retail – in abitazioni civili, sempre che i regolamenti comunali e condominiali lo consentano. Infatti, il cambio di destinazione d’uso non sempre è consentito, ma è una pratica largamente diffusa nelle località e città turistiche più rinomate, per via della domanda di alloggi in affitto breve sempre in crescita dalla fine delle restrizioni pandemiche.
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde. 
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli 
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
