I capannoni saranno l’asset più interessante per le imprese della Logistica. Nel retail, i negozi di prossimità sono certezze su cui contare. In aumento il cambio di destinazione in abitazioni civili dei locali su strade non di passaggio.
Di Fabiana Megliola*
Sebbene il 2022 sia stato un anno in cui il mercato degli immobili per l’impresa ha mostrato un andamento migliore rispetto a quanto si potesse pensare, i dati previsionali per l’anno in corso sono più difficili da stimare. Infatti, le prospettive economiche per il Paese sono di una crescita più contenuta rispetto al 2022, e i rincari energetici e delle materie prime faranno ancora sentire i propri effetti nel 2023, e questo potrebbe incidere sul mercato immobiliare; a questo si aggiunge l’aumento dei tassi di interesse, che condiziona non poco chi deve finanziare le operazioni di acquisizione tramite il credito.
I capannoni sono l’asset su cui in questo momento si stanno concentrando gli interessi degli operatori del settore, per cui lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato o nuovo. Si parla di un settore con un importante impatto sull’ambiente e, per questo, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Inoltre, si confermerà la tendenza delle aziende a edificare l’immobile da utilizzare, così come sono buone le prospettive per la c.d. logistica dell’ultimo miglio.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire quale impatto avrà l’aumento dei prezzi sui costi di gestione degli imprenditori e, soprattutto, come cambieranno – e se cambieranno – le abitudini di consumo dei consumatori. Il delivery e i negozi di prossimità sono ormai certezze del mondo retail, e si confermeranno nel tempo. Nelle località attrattive dal punto di vista turistico, così come nelle grandi metropoli, saranno le top location a tenere i prezzi dei negozi, mentre i brand più importanti, soprattutto del settore luxury, cercheranno di posizionarsi nel migliore dei modi. Anche la ristorazione 
in queste località dovrebbe reggere, ma soprattutto continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati del proprio investimento. In tal senso, si potrebbe fare strada una certa tendenza a trasformare le soluzioni su strada non di passaggio – oggi scarsamente attrattive per qualunque imprenditore del retail – in abitazioni civili, sempre che i regolamenti comunali e condominiali lo consentano. Infatti, il cambio di destinazione d’uso non sempre è consentito, ma è una pratica largamente diffusa nelle località e città turistiche più rinomate, per via della domanda di alloggi in affitto breve sempre in crescita dalla fine delle restrizioni pandemiche.
Fabiana Megliola (Tecnocasa)
Sugli uffici, le soluzioni più obsolete, alla luce del recupero del mercato residenziale, potranno ancora subire un cambio di destinazione d’uso in residenziale (laddove possibile). Non dovrebbero esserci, invece, difficoltà per il collocamento di immobili di ultima generazione, soprattutto se costruiti secondo criteri di efficienza energetica: il contenimento dei costi di gestione è un aspetto ben accetto dalle aziende. Ma non dobbiamo dimenticare che queste ultime continuano a incentivare lo smart working, e che nei loro obiettivi c’è quello di dare importanza alla cura dei dipendenti, puntando al loro benessere e cercando di conseguenza spazi di lavoro sempre più integrati con l’ambiente circostante. Pertanto, si confermerà il trend emerso nel 2022, che ha visto le aziende rivedere il layout degli spazi ed evitare sprechi di risorse in seguito al progressivo rientro in presenza dei dipendenti.
* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Il settore più dinamico, in generale, sembra essere quello dei capannoni, tipologia che dallo scoppio della pandemia ha registrato un recupero costante. Prima grazie all’e-commerce che ha spinto la ricerca di spazi da parte delle aziende di logistica e della GDO per trovare una location vicina alle metropoli dove stoccare la merce da consegnare velocemente in città. Allo stesso tempo la ripresa della produzione, come più fonti mettono in evidenza, sta determinando un aumento delle richieste di spazi.
Ad acquistare sono quasi sempre aziende che hanno una solida situazione patrimoniale, piani di sviluppo per il futuro e che stanno cogliendo le occasioni che il mercato offre dopo anni di ribasso dei prezzi. Infatti, negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni sono diminuiti del 31,8% per le tipologie nuove e del 34,9% per quelle usate. I dati sulle compravendite realizzate evidenziano che la maggioranza di chi ha acquistato capannoni ha avuto come finalità proprio quello di creare depositi. 
Il segmento del retail è stato quello più impattato dalla pandemia e questo ha determinato anche la liberazione di molti spazi. Chi ha resistito ha provato ad acquistare l’immobile ma nella maggioranza dei casi l’operazione ha interessato investitori che hanno colto l’occasione per comprare sia spazi vuoti sia occupati. I dati rivelano che tra gli acquirenti dei negozi ci siano anche coloro che hanno deciso di destinarlo ad uso ufficio o quando possibile in abitazione e, in questo caso, spesso il negozio è posizionato in via non di passaggio. Anche questa tipologia immobiliare ha evidenziato, negli ultimi dieci anni, un calo dei valori del 37,4% per le soluzioni in via di transito e del 42,3% per quelle in via non di passaggio.
Relativamente al mercato retail, il Gruppo Tecnocasa ha recentemente fornito i dati sulle compravendite di box e posti auto, i quali hanno registrato una contrazione, rispettivamente dello 0,7% e dello 0,9%, nel secondo semestre del 2020 rispetto al primo. Riguardo le transazioni, i dati dell’Agenzia delle Entrate segnalano, nello stesso arco temporale, un aumento delle compravendite dei box del 7,8% a livello nazionale e dell’1,2% nelle metropoli. 
previsioni per il 2021, è bene aspettare il ritorno a misure non restrittive nelle aree dello shopping prima di saltare alle conclusioni. Di certo, l’attenzione per il momento si concentra principalmente su nuovi sviluppi per centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
Nel complesso del mercato immobiliare delle tipologie commerciali, le città dove si è avuto il maggiore numero di transazioni nel 2020 sono Milano e Roma. A causa del trend in atto già da anni – e solo accelerato dalla pandemia – negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 37% nelle vie di passaggio, e del 42,5% nelle vie non di passaggio.
Secondo i dati di Tecnocasa, l’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione, e c’è una discreta domanda di chi vuole avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici. In particolare, si chiedono rendimenti più elevati (fino al 10% annuo lordo) per compensare il maggiore rischio di vacancy, e le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (80,8% in acquisto e 75,6% in locazione).
Questo successo segue il lancio, nel 2019, di Apex – il servizio di best execution senza commissioni per gli intermediari retail. Apex è un servizio di trading regolamentato, conforme alla normativa MiFID e completamente trasparente, che permette l’esecuzione degli ordini retail nell’order book di tutta Europa ed è supportato da un insieme di provider della liquidità e di broker attivi.
Secondo Wail Azizi, Managing Director e Global Head of Growth di Equiduct, “I broker retail hanno dimostrato uno straordinario interesse per le soluzioni innovative che consentono di fornire best execution ad un costo più vantaggioso per i propri clienti. Inviare semplicemente gli ordini alle principali piazze di negoziazione non è più sufficiente. Con il 2021 siamo certi che avremo la possibilità di accogliere un numero ancora maggiore di membri sulla nostra piattaforma, aiutandoli ad offrire una best execution efficiente dal punto di vista dei costi ad un numero crescente d’investitori retail in tutta Europa”.
“Siamo lieti di dare il benvenuto a Fineco nella piattaforma Apex. Si tratta di un passo significativo per lo sviluppo della presenza di Equiduct in Italia. Le caratteristiche uniche e le peculiarità commerciali di Apex non solo garantiranno a Fineco la Best Execution dei servizi, ma forniranno anche un vantaggio competitivo senza pari in termini di costi di esecuzione e di convenienza di accesso ai dati dei mercati di tutta Europa”, ha dichiarato Dave Murphy, CEO di Equiduct.
