Secondo l’analisi condotta da 24MAX, i fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati tra il 2017 e il 2022.
A fronte dei repentini cambiamenti che negli ultimi mesi stanno interessando l’andamento del mercato immobiliare e di quello creditizio, a maggio 2023, 24MAX – società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha condotto una survey coinvolgendo oltre 100 credit specialist a livello nazionale. L’outlook che emerge delinea un mercato creditizio contraddistinto da nuove dinamiche, come commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia: “I fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati nel lungo periodo compreso tra il 2017 e il 2022. Il rialzo dei tassi ha avuto conseguenze non solo sulle scelte di chi vuole comprare casa, ma anche sui prodotti creditizi e sulle modalità di accesso al credito”.
Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo 
erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.
La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).
A monte di tutto, gli istituti bancari sembrano indirizzati coralmente a prendere vantaggio da questa fase di rialzo dei tassi – che si presume comunque temporanea nel medio periodo – per attribuire maggiore peso ai mutui a tasso fisso, stipulati ad un tasso medio del 4%, e per realizzare così una struttura di ricavi che, in una proiezione di lunghissimo periodo, saranno maggiori rispetto a quelli (risicati o molto bassi) ottenuti nel periodo della “bolla dei tassi negativi“, con i mutui a tasso fisso concessi anche allo 0,80% (settembre 2021). Prova ne sia che i mutui a tasso variabile, per via della previsione di un sensibile ribasso dei tassi nei prossimi 24-36 mesi, vengono proposti oggi ad una media del 5%, scoraggiando i richiedenti in un momento in cui, al contrario, converrebbe proprio il tasso variabile.
Grazie alla competizione tra banche e all’evoluzione dell’informazione finanziaria, resa disponibile a tutti anche dai media nazionali, gli italiani sono mediamente più informati sulla differenza – fondamentale – tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, e la storia recente – la famigerata crisi mondiale nata nel 2008 dai mutui subprime americani a tasso variabile – ha svelato la necessità di effettuare con molta cura la scelta tra le due tipologie. Pertanto, per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come soltanto otto mesi fa, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero, e la convenienza di stipulare un mutuo a tasso variabile oggi è da soppesare con estrema attenzione; essa, infatti, deriva esclusivamente dalla scommessa – tutta da giocare – che dal 2023 l’inflazione si riduca sensibilmente, i tassi delle banche centrali fermino la loro corsa al rialzo e, successivamente, scendano di nuovo, com’è negli obiettivi delle banche centrali in tema di politica monetaria e controllo dell’inflazione.
L’odierna offerta bancaria vede una “forbice” di 1,50% a svantaggio del tasso fisso e in costante aumento, per cui il rapporto di convenienza tra fisso e variabile sta gradualmente cambiando, come emerge dalle analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 
Inoltre, scende notevolmente l’importo medio dei mutui erogati, che passa da quota di 124.106 euro del 2021 a 105.204 euro del primo semestre 2022. “Una tendenza che potremmo interpretare come una scelta cautelativa dei clienti che, dopo anni di tasso fisso, non sono ancora pronti all’idea di orientarsi verso il variabile. Al rischio di pagare rate crescenti preferiscono finanziarsi per importi inferiori”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire da marzo con l’inizio del conflitto e il costante aumento dell’inflazione. La crisi di Governo di questi ultimi giorni e la possibilità che vengano a mancare le agevolazioni fiscali che finora hanno contribuito ad alimentare il mercato immobiliare, rendono difficili eventuali previsioni nel medio-lungo termine”, aggiunge Marco Boidi. I dati in questione, comunque, non devono infondere pessimismo, poiché il 97% dei mutui riguardano l’acquisto della prima casa – ed esulano dunque dalle logiche di investimento – e i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque sostenibili rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Del resto, il costo del denaro negli ultimi anni ha toccato minimi storici davvero senza precedenti, e chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso entro Dicembre 2021 ha fatto “l’affare del secolo”, ipotecando, oltre alla casa, una rata molto bassa.
Ormai superata, invece, appare la formula dei mutui a tasso misto con opzione, che sono una formula intermedia tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile. In questo tipo di mutuo, durante la durata e con una cadenza prestabilita (ad esempio ogni tre anni o cinque anni) è possibile scegliere tra fisso e variabile, ma per tutta la durata del periodo precedente alla data di opzione il tasso e la rata rimarranno fissi o varieranno esattamente come nel caso di un fisso o variabile classici. Lo svantaggio di questo tipo di mutuo è che si tratta di un “insieme” di mutui più corti (con periodi intermedi di 3-5 anni); pertanto, se la tipologia di partenza è il tasso fisso e, alla prima scadenza, non lo vogliamo cambiare, il tasso sarà comunque ricalcolato sulla base del parametro Euribor del momento successivo, e non sulla base di quello iniziale. Ciò comporta che la rata varierà, a dispetto dell’obiettivo di mantenerla costante nel tempo.
