A Napoli buon incremento dei valori soprattutto per le tipologie abitative in linea con le caratteristiche ricercate dagli amanti di soluzioni ampie e panoramiche, con affacci sul Golfo.
Tecnocasa ha recentemente diffuso i dati sui valori immobiliari a Napoli nel 2022, che hanno messo a segno un aumento dello 0,7% rispetto al 2021. Tra le macroaree che hanno segnalato l’incremento più importante delle quotazioni ci sono Vomero-Arenella e Posillipo-Chiaia. In aumento dell’1,3% la macroarea di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando, Manzoni-Caravaggio e Petrarca-Orazio.
L’incremento è dovuto al fatto che i prezzi sono più contenuti e che le tipologie abitative presenti in zona sono in linea con le caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti che desiderano soluzioni ampie e panoramiche con affacci sul golfo di Napoli. Nella zona di Caravaggio-Manzoni, che è più periferica e collega via Manzoni con Fuorigrotta e il Vomero, ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 5.000 euro a seconda del panorama. Le abitazioni più prestigiose si concentrano in via Petrarca, via Orazio e via Catullo che, quando offrono la vista panoramica sul golfo di Napoli, raggiungono picchi di 7.000-8.000 euro al mq e quasi sempre sono 
inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche, i valori scendono a 6.000-5.000 euro al mq e interessano soprattutto industriali ed imprenditori, e in minima parte i professionisti. In quest’area c’è tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per sperimentare la qualità della vita e poi passare all’acquisto. Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio, e per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese.
Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Nonostante la domanda elevata i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila euro da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici. In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 euro al mq. Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67, e su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.
Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 euro al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 euro al mq nelle traverse di corso Garibaldi. Relativamente alle locazioni, in questa zona per un bilocale si spendono intorno a 500 euro al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto, ma c’è poca offerta sul mercato, dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie (busta paga, modello unico ultimi tre anni, fideiussione bancaria) che non sempre si riescono a fornire.
Crescono i valori nel quartiere di Monteoliveto. Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Bassa la domanda di prima casa, anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare agli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice, dove il lieve incremento di valore è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq. Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata, con immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 4.000-4500 euro per quelle che affacciano sul mare. Bene le locazioni in quest’area, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale si affitta a 600 euro al mese.
Tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila euro per l’acquisto di un trilocale. Si cercano soluzioni in buono stato, e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo, e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 euro al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento. La presenza del Devoloper Academy della Apple e dei numerosi cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni.
Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano – realtà alla periferia di Napoli, con un’offerta abitativa medio popolare – si registra una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui. Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare, le cui case quotano intorno a 1.000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.
Elevata la domanda di immobili in affitto, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al credito, ma in diminuzione l’offerta: chi è proprietario di un solo immobile tende a venderlo. Per un trilocale si spendono mediamente intorno a 400 euro al mese. Si ricorre soprattutto al contratto a canone libero, ma anche i contratti a canone concordato sono in aumento.
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
