Sulle grandi abitazioni delle generazioni più anziane si concentra una parte importante del passaggio patrimoniale alle famiglie successive. Il frazionamento può trasformare un immobile sovradimensionato in abitazioni più gestibili per i figli, ma la convenienza dipende dalle caratteristiche della casa, dai costi dell’intervento e dalla domanda locale.
Gli anziani continuano a occupare una posizione centrale nelle reti familiari italiane: si prendono cura dei nipoti, sostengono economicamente i figli e custodiscono una parte importante del patrimonio accumulato nel corso della vita. Nel frattempo, con l’avanzare dell’età dei baby boomers e delle generazioni precedenti, diventa sempre più importante decidere quale futuro dare alle loro abitazioni. Sono spesso case acquistate quando i figli vivevano ancora in famiglia, pensate per esigenze che oggi non esistono più nella stessa forma. Il problema riguarda sia chi continua ad abitarle, magari da solo o in coppia, sia chi le riceverà e dovrà capire come utilizzarle senza trasformare un’eredità in un impegno economico difficile da sostenere.
Il legame tra anziani e proprietà immobiliare rimane molto forte. Secondo i dati del Censimento permanente 2023, pubblicati dall’Istat nel febbraio 2026, l’83,6% delle famiglie composte esclusivamente da persone di almeno 65 anni vive in un’abitazione di proprietà. Questo dato aiuta a comprendere la dimensione del tema, anche se non ci dice quanti appartamenti siano effettivamente frazionabili. La casa acquistata per ospitare una famiglia numerosa può diventare sovradimensionata rispetto alle esigenze dei proprietari e poco coerente con quelle dei futuri eredi. Il suo valore patrimoniale rimane importante, ma deve essere confrontato con redditi disponibili, costi di gestione e possibilità concrete di impiego.
Ereditare una grande casa non significa potersela permettere
Quando i figli entrano in possesso dell’abitazione dei genitori, le alternative rimangono quelle già individuate nell’articolo originario: andarci a vivere, mantenerla inutilizzata, affittarla oppure venderla. Nessuna scelta, però, è priva di conseguenze. Un appartamento ampio può richiedere spese condominiali rilevanti, lavori sugli impianti e interventi di manutenzione straordinaria; se è situato lontano dal luogo in cui gli eredi vivono e lavorano, alla componente economica si aggiunge una difficoltà organizzativa. La disponibilità di un bene di valore non coincide quindi con la disponibilità del denaro necessario per conservarlo, soprattutto quando i proprietari devono già sostenere il costo della propria abitazione e della propria famiglia.
Per molte famiglie il passaggio generazionale mette in evidenza proprio questa distanza tra patrimonio e reddito. I figli possono ricevere una casa che difficilmente avrebbero potuto acquistare con le proprie risorse, ma non avere interesse o capacità economica per mantenerla nella configurazione originaria. Questo non significa che tutti i giovani abbiano redditi insufficienti o rifiutino le abitazioni grandi: esistono situazioni molto diverse, comprese famiglie fortemente patrimonializzate. Significa, invece, che l’eredità immobiliare deve essere valutata nella vita concreta di chi la riceve, senza presumere che le scelte dei genitori rimangano automaticamente adatte alla generazione successiva.
Il mercato deve incontrare nuove esigenze abitative
La passione per il mattone e per gli appartamenti con molte stanze appartiene alla storia economica e familiare del nostro Paese. Per chi aveva costruito la propria sicurezza attraverso il lavoro e il risparmio, una grande casa poteva rappresentare stabilità, successo e spazio per i figli. Oggi quel medesimo immobile incontra una domanda più articolata: persone sole, coppie, famiglie di dimensioni differenti e acquirenti che devono conciliare prezzo, accessibilità ed efficienza energetica. Il cambiamento rende necessario osservare il mercato della singola zona, perché le dimensioni dell’appartamento non bastano a prevederne il successo commerciale. Una grande abitazione ben distribuita e collocata può essere molto richiesta; una casa altrettanto ampia, ma onerosa da rinnovare, può incontrare maggiori difficoltà.
Il vecchio convincimento secondo cui il mattone sarebbe destinato a crescere sempre di valore merita quindi di essere abbandonato, senza sostituirlo con l’idea opposta che tutte le grandi case debbano perdere prezzo. Contano posizione, piano, ascensore, luminosità, qualità dell’edificio e condizioni dell’immobile. Anche quando il prezzo al metro quadrato appare ragionevole, il costo complessivo dell’acquisto e dei lavori può ridurre il numero di potenziali compratori. Un’abitazione più piccola, invece, può avere un prezzo complessivo accessibile a una platea diversa. Il frazionamento diventa interessante quando permette di avvicinare il bene alle esigenze di quella domanda, conservando una buona qualità abitativa.
Le case dei genitori possono richiedere un ripensamento
Molti appartamenti acquistati decenni fa conservano distribuzioni interne, impianti e finiture che non corrispondono alle aspettative degli attuali utilizzatori. Lunghi corridoi, ambienti difficili da sfruttare e numerose camere possono risultare poco funzionali, mentre isolamento, climatizzazione e accessibilità richiedono una verifica specifica. Sarebbe tuttavia sbagliato attribuire gli stessi difetti a tutte le abitazioni degli anni Sessanta o Settanta: alcune hanno qualità costruttive, altezze e spazi esterni difficili da trovare in immobili più recenti. Il lavoro consiste nel distinguere ciò che merita di essere conservato da ciò che deve essere aggiornato, evitando che un giudizio generico sull’età dell’edificio sostituisca una valutazione tecnica.
Anche il rapporto affettivo con la casa può rendere difficile questa analisi. Per un genitore, ridurre gli spazi può significare rinunciare a una parte della propria storia; per un figlio, proporre un cambiamento può sembrare un gesto poco rispettoso. Il frazionamento può offrire una soluzione intermedia: mantenere una parte dell’abitazione e destinare l’altra a un familiare, alla locazione o alla vendita. Non è un percorso adatto a tutti, ma consente di discutere del futuro della casa senza limitarlo alla scelta tra conservarla integralmente e cederla. Quando il proprietario è ancora in vita, devono rimanere centrali il suo consenso, la sua sicurezza e la sostenibilità dei lavori rispetto alle sue esigenze.
Frazionare può rendere il patrimonio più gestibile
Dividere un appartamento in due unità autonome può consentire di distribuire meglio il patrimonio tra più eredi, ricavare liquidità attraverso una vendita parziale oppure affiancare all’abitazione principale un immobile da mettere a reddito. Per chi deve vendere, può creare due offerte con prezzi complessivi inferiori a quello della casa originaria; per chi vuole affittare, permette di rivolgersi a esigenze abitative differenti. Nessuno di questi vantaggi è automatico: le nuove unità devono essere ben progettate e avere caratteristiche che il mercato riconosca come utili. Un frazionamento che produce ambienti poco luminosi, accessi scomodi o distribuzioni sacrificate può ridurre il valore anziché aumentarlo.
La possibilità tecnica deve quindi essere verificata prima di formulare aspettative economiche. Il Testo unico dell’edilizia comprende, a determinate condizioni, il frazionamento con opere nell’ambito della manutenzione straordinaria, purché non cambi la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Questo non equivale a un’autorizzazione generale per qualsiasi progetto. Un tecnico deve valutare conformità urbanistica, requisiti delle nuove abitazioni, interventi strutturali, impianti, accessi ed eventuali vincoli, individuando gli adempimenti applicabili. La divisione catastale, da sola, non sostituisce la regolarità edilizia dell’intervento.
I vecchi conteggi vanno sostituiti con un progetto economico
Nell’articolo del 2020 erano presenti esempi di costi, prezzi di vendita e canoni che oggi non possono essere riproposti come riferimenti attendibili. Per un appartamento di 150 o 160 metri quadrati, il costo del frazionamento dipende dalla distribuzione esistente, dalla necessità di realizzare nuovi servizi, dal livello della ristrutturazione e dalle condizioni degli impianti. Al preventivo dei lavori devono aggiungersi spese tecniche, pratiche, eventuali oneri, costi finanziari e un margine per gli imprevisti. La valutazione deve inoltre chiarire se si intende realizzare una semplice separazione funzionale oppure rinnovare integralmente entrambe le abitazioni, perché sono operazioni economicamente molto diverse.
Il confronto corretto riguarda il ricavo netto delle alternative: vendere l’appartamento intero nelle condizioni attuali, ristrutturarlo mantenendolo unito oppure dividerlo e vendere le nuove unità. L’eventuale maggiore prezzo complessivo deve compensare tutti i costi e il tempo necessario per l’operazione. Anche la locazione richiede un confronto al netto di spese, manutenzione, fiscalità e periodi senza inquilini: sommare due canoni più elevati non basta a dimostrare la convenienza. Il frazionamento crea valore quando il risultato netto è migliore e rimane sostenibile anche con tempi più lunghi o ricavi inferiori alle attese.
Una soluzione da preparare prima che la casa diventi un problema
La questione individuata sei anni fa rimane attuale e assume maggiore importanza nel quadro dell’invecchiamento della popolazione e del passaggio patrimoniale tra generazioni. Le grandi case dei genitori possono continuare a essere una risorsa, purché se ne riconoscano le esigenze di adattamento. Lasciarle inutilizzate per anni, rinviare gli interventi o attendere che tutti gli eredi siano d’accordo su ogni aspetto può aumentare costi e difficoltà. Una valutazione preventiva permette invece di conoscere le opzioni disponibili e di discutere su elementi concreti: fattibilità, investimento necessario, domanda locale e destinazione delle nuove unità.
Il frazionamento conserva dunque il proprio valore come possibile strumento di valorizzazione e di organizzazione familiare. Può rendere più gestibile un bene, facilitare una divisione tra eredi o liberare risorse senza vendere l’intero patrimonio immobiliare. Occorre però sostituire la promessa di una “salvezza” garantita con un progetto verificabile, nel quale qualità abitativa e convenienza economica procedano insieme. La casa dei genitori può conservare il proprio valore anche cambiando forma: l’importante è che quella nuova forma sia adatta alla vita e alle possibilità di chi dovrà abitarla o gestirla.
L’incremento è dovuto al fatto che i prezzi sono più contenuti e che le tipologie abitative presenti in zona sono in linea con le caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti che desiderano soluzioni ampie e panoramiche con affacci sul golfo di Napoli. Nella zona di Caravaggio-Manzoni, che è più periferica e collega via Manzoni con Fuorigrotta e il Vomero, ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 5.000 euro a seconda del panorama. Le abitazioni più prestigiose si concentrano in via Petrarca, via Orazio e via Catullo che, quando offrono la vista panoramica sul golfo di Napoli, raggiungono picchi di 7.000-8.000 euro al mq e quasi sempre sono 
inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche, i valori scendono a 6.000-5.000 euro al mq e interessano soprattutto industriali ed imprenditori, e in minima parte i professionisti. In quest’area c’è tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per sperimentare la qualità della vita e poi passare all’acquisto. Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio, e per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese.
Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Nonostante la domanda elevata i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila euro da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici. In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 euro al mq. Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67, e su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.
Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 euro al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 euro al mq nelle traverse di corso Garibaldi. Relativamente alle locazioni, in questa zona per un bilocale si spendono intorno a 500 euro al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto, ma c’è poca offerta sul mercato, dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie (busta paga, modello unico ultimi tre anni, fideiussione bancaria) che non sempre si riescono a fornire.
Crescono i valori nel quartiere di Monteoliveto. Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Bassa la domanda di prima casa, anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare agli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice, dove il lieve incremento di valore è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq. Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata, con immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 4.000-4500 euro per quelle che affacciano sul mare. Bene le locazioni in quest’area, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale si affitta a 600 euro al mese. 
Tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila euro per l’acquisto di un trilocale. Si cercano soluzioni in buono stato, e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo, e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 euro al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento. La presenza del Devoloper Academy della Apple e dei numerosi cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni.
Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano – realtà alla periferia di Napoli, con un’offerta abitativa medio popolare – si registra una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui. Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare, le cui case quotano intorno a 1.000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
