Aumenta il numero di coloro che hanno le idee chiare su cosa (e dove) acquistare nelle zone semi-periferiche. A questi, però, si oppongono le richieste dei venditori che, specialmente nelle prime fasi della negoziazione, pretendono prezzi di vendita troppo elevati, aumentando la distanza tra il prezzo richiesto e il prezzo offerto e la difficoltà nella conclusione della transazione.
La pandemia, com’è noto, ha inciso profondamente sulle scelte abitative di chi si è affacciato sul mercato immobiliare durante il 2020, determinando lo spostamento delle decisioni di acquisto verso le soluzioni dotate di spazi esterni o di metrature più ampie, come testimoniano le ricerche effettuate dall’ufficio studi di Tecnocasa.
Entrando più nel concreto, anche il ricorso diffuso allo smart working da parte di aziende e amministrazioni pubbliche si è rivelato un elemento fondamentale nelle scelte di quanti hanno deciso di vendere appartamenti di metratura medio-piccola nelle zone centrali e semicentrali per valutare l’acquisto in località più periferiche di alcune grandi città, dove era possibile trovare case più ampie, magari con terrazzo e/o giardino, allo stesso prezzo – o giù di lì – dell’abitazione venduta.
E così, nel corso del 2020, le aree centrali di alcune grandi città – Milano, Napoli, Bari e Verona – hanno messo a segno una performance migliore rispetto alle aree centrali e semicentrali, avendo attirato acquirenti grazie ai prezzi più competitivi e accessibili. In particolare, nelle zone centrali di Milano e Napoli, il trend molto positivo degli anni scorsi era dovuto soprattutto alla presenza di investitori che acquistavano per realizzare abitazioni con finalità ricettiva (B&B, stanze in affitto, affitti temporanei per studenti universitari).
L’analisi dei dati elaborata sulla durata di dieci anni evidenzia che, fino 
al primo semestre del 2020, nelle zone centrali gli immobili avevano perso il 13,8% del loro valore, in quelle semicentrali il 29,8% e in quelle periferiche il 34,2%. Nel centro di Firenze, per esempio, nell’arco temporale considerato gli immobili avevano visto un aumento del 17,9%, seguito dal centro di Milano con un aumento del 12,9% e da quello di Verona con un aumento dell’1,9%. Gli immobili delle zone periferiche, invece, erano stati maggiormente penalizzati a Genova (-56,5%) e a Bari (-45,8%).
Milano, piazza immobiliare più vivace d’Italia, si conferma un benchmark della tendenza in atto, con le dovute differenze di quotazioni, in tutto il territorio nazionale. Infatti, a crescere di più nel secondo semestre del 2020 sono state soprattutto le periferie milanesi, come dimostrato dalla performance mirabile di Cermenate-Missaglia (26,9%) e Certosa (11,6%), seguite da Famagosta-Barona (8,5%), Vigentino-Ripamonti (4,7%), Forlanini (3,4%) e Porta Vittoria (3%). Incrementi un po’ sotto la media per Lorenteggio-Bande Nere (2,2%), Comasina-Bicocca (1,2%), Greco-Turro (0,7%), Corvetto-Rogoredo (0,4%) e Navigli-Bocconi (0,1%). In negativo, invece, le altre zone di Milano, come il Centro Storico, che insieme a Città Studi-Lambrate perde l’1,3%. Calano i prezzi anche nelle zone di Fiera-De Angeli (-2%), Garibaldi-Porta Venezia (-3,1%) e San Siro-Trenno-Figino (-4,1%).
Complessivamente, la tendenza relativa all’acquisto è sulle nuove costruzioni, ma c’è stata una rivalutazione dell’immobile da ristrutturare grazie agli incentivi fiscali del Superbonus 110%. In quasi tutte le regioni d’Italia, comunque, le zone dove si registra il maggior numero di transazioni sono quelle semi-periferiche e periferiche, dove l’offerta delle abitazioni è diversificata in palazzine con appartamenti, ville singole e ville bifamiliari.
Un cambiamento abbastanza generalizzato si evidenzia nell’aumento di coloro che hanno le idee chiare su cosa (e dove) acquistare, e che hanno urgenza di entrare in possesso dell’abitazione. Purtroppo, a costoro si oppone una offerta che, specialmente nelle prime fasi della negoziazione, pretende prezzi di vendita troppo elevati, per cui la distanza tra il prezzo richiesto e il prezzo offerto aumenta ancora oggi una certa difficoltà nella conclusione delle transazioni, che si allungano inutilmente.
Anche nel corso del 2021, il prolungarsi dei periodi di lockdown ed il ricorso sempre più massiccio allo smart working peseranno tantissimo sulle scelte abitative degli italiani, sempre più allettati dai tassi dei mutui troppo favorevoli per non considerare un indebitamento anche nella fascia d’età oltre i 50 anni, soprattutto per i mutui con finalità di ristrutturazione, generalmente più piccoli e richiedenti un periodo di ammortamento più breve.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
TORINO – Nella zona centrale del capoluogo sabaudo il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale comporterebbe un investimento aggiuntivo di 45.000 € se si vendesse il primo per acquistare il secondo. Altrimenti, di fronte alla scelta tra i due tipi di investimento, si devono mettere in conto una rata di 896 € al mese per un trilocale e di 1037 € per un quadrilocale(quindi 141 € al mese in più per avere una stanza aggiuntiva). Il gap si assottiglia se ci spostiamo nelle zone semicentrali e periferiche: nelle prime per acquistare un quadrilocale occorre pagare 108 € al mese in più rispetto alla rata che occorrerebbe per un trilocale; nelle seconde il gap tra le due rate si riduce a 57 €.
BOLOGNA – Nel capoluogo emiliano, acquistare un trilocale in una zona centrale costa mediamente intorno a 304 mila €, il che significa una rata media di 956 € al mese, che sale a 1106 € per avere una stanza in più (il prezzo sale a 352 mila €). Quest’ultima tipologia in una zona semicentrale, prevederebbe un esborso di 864 € al mese, che scende a 657 € al mese nelle aree periferiche. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
