Buoni segnali di ripresa dal mercato immobiliare italiano, ma nei comuni più piccoli la pandemia fa sentire ancora i suoi effetti. Transazioni e prezzi in aumento nelle metropoli. Ecco l’analisi su Milano, Roma e Napoli.
Il mercato immobiliare-residenziale italiano si sta riprendendo, ma i segnali di ripresa non coinvolgono tutto il territorio nazionale, dove prevalgono aree estese con quotazioni ancora lontane dal livello pre-pandemico. E’ questa la sintesi dell’analisi elaborata dai maggiori network di compravendita residenziale relativamente al primo semestre dell’anno in corso.
Nelle c.d. metropoli, a differenza dei piccoli comuni, la ripresa si va consolidando ogni giorno di più, facendo crescere il divario con le quotazioni dell’immediato entroterra. Infatti, il numero di compravendite concluse nei primi sei mesi del 2021 è in netto aumento rispetto anche agli anni precedenti, e adesso il capitolo pandemia, almeno dal punto di vista del mercato, sembra essere dimenticato nonostante il trend dei contagi non sia affatto rassicurante. Probabilmente, gli operatori non escludono l’ipotesi di nuove ondate e nuove restrizioni – i vaccini non sembrano così efficaci contro le varianti – ma si sono semplicemente adattati alla possibilità di un ciclo “stop&go”, fatto di pause e riprese fulminanti durante le quali concentrare i fatturati.
Relativamente alle tipologie più comprate, nel periodo considerato le scelte degli acquirenti si sono dirette verso il trilocale, con il bilocale stabile ed il monolocale in discesa. La superficie media è di circa 110 mq, e i tempi medi di vendita si sono ridotti, rispetto allo stesso periodo del 2020, da 168 giorni a 141. I tempi medi di locazione, invece, continuano a soffrire il rallentamento determinato dalla minore domanda proveniente da studenti e lavoratori fuori sede, che oggi fruiscono – ormai strutturalmente – dell’offerta formativa online e dello smartworking. Le regioni più reattive sono state finora la Lombardia e il Lazio, con Milano e Roma a trainare il mercato.
Contestualmente all’aumento della domanda, si è registrato anche un aumento sensibile dello stock di mutui erogati, soprattutto alle fasce più giovani dei millennials sulla scorta delle agevolazioni del decreto Sostegni bis. Stranamente, c’è un interesse particolare per il tasso variabile, che in un momento di elevata inflazione (importata e prospettica) dovrebbe essere accuratamente evitato. Interessante, infine, la componente dei single, che aumenta sensibilmente: le donne sono il 41% del totale dei single, mentre gli uomini il 59%.
MILANO – A Milano aumenta sensibilmente la domanda, con preferenza verso i bilocali (in città) e i trilocali (in periferia e nell’hinterland). In considerazione dei prezzi medi al mq – a Milano le quotazioni non sono scese nell’ultimo decennio – la quadratura media venduta è di 77,3 mq (-30% rispetto al dato nazionale, e -10% rispetto alla quadratura media della provincia milanese). E se anche a Milano le locazioni non crescono (prezzi in linea con il 2020), i tempi medi di compravendita sono da record: 102 giorni, 39 giorni in meno rispetto alla media nazionale. La domanda di mutui è sorretta, per il 75%, dai lavoratori a tempo indeterminato, per i quali la preferenza va stranamente ai mutui a tasso variabile.
ROMA – A Roma e provincia, un terzo degli acquirenti preferisce i trilocali, ma sono apprezzati anche i bilocali. La quadratura media degli immobili scambiati è di 93 mq a Roma e di 105 mq in provincia. Anche i tempi medi di vendita sono diminuiti, da 156 a 135 giorni, mentre quelli necessari per definire una locazione passano da 85 a 74 giorni. I prezzi delle abitazioni residenziali, però, scendono complessivamente del 2,7% nel secondo trimestre rispetto al primo, ed anche a Roma lo stock maggiore di mutui riguarda il tasso variabile, e gli acquirenti più numerosi sono quelli delle fasce di età che permettono l’accesso agli incentivi del decreto Sostegni bis.
NAPOLI – Compravendite in forte crescita (+30%), e per la fine dell’anno in corso la stima è di un risultato finale superiore al +20% rispetto al 2020. I prezzi sono stabili (+0,2%), ma sono destinati a crescere per via dell’effetto-traino delle compravendite, la cui domanda è composta soprattutto da famiglie millennials e da giovani finora in affitto che decidono di acquistare la prima casa tramite mutuo, sfruttando le agevolazioni previste dal Governo con il Fondo Consap dedicato agli under 36.
Relativamente alle previsioni di mercato per tutto il territorio nazionale, lo scenario sembra essere decisamente positivo anche per le altre regioni del Paese, confermando il ruolo fondamentale del settore immobiliare per l’intera economia nazionale. Infatti, esso è capace di generare un quinto del PIL ed entrate fiscali pari a 40 miliardi di euro (dati 2019). L’efficientamento energetico e la riqualificazione degli edifici previsti dal PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), poi, ha aperto un mercato da 14 miliardi di euro che dovrebbe contribuire ancora di più alla crescita del PIL nazionale.
EURIBOR (indicizzazione mutui a tasso variabile) – Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015, e dopo una progressiva discesa ha raggiunto il suo minimo storico a -0.55% nel mese di Gennaio 2021. Oggi quota -0.537%.
In base alle dinamiche dei tassi fino al 5 Marzo 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si sosterrebbe una rata di 438 euro, circa 50 euro in più al mese rispetto a quanto risulterebbe se si optasse per un mutuo a tasso variabile (rata pari a 388 euro).
È chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus stanno condizionando il mercato del credito alla famiglia. La buona notizia, però, è che i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la 
Il ritmo con il quale crescono le consistenze è tuttavia in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +1,6% su base annua (+0,58% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie sia in capo agli istituti eroganti.
