Questo quanto emerge dalla decima edizione del Real Estate DATA HUB. C’è un generale percorso di ripresa in termini congiunturali, ma si evidenziano andamenti differenti tra i diversi comparti.
Per il mercato immobiliare, il 2024 si sta profilando come un anno di transizione, caratterizzato da un prudente ottimismo e dall’attesa di ulteriori miglioramenti nei dati macroeconomici. Le prospettive fanno ipotizzare nuove opportunità per gli investitori, e si evidenzia complessivamente un incremento dei prezzi medi al metro quadrato. Dopo le fluttuazioni del 2023, tale aumento indica una crescente fiducia nel mercato immobiliare, suggerendo un ritorno robusto della domanda. Questo quanto emerge dalla decima edizione di Real Estate DATA HUB, la pubblicazione di Avalon Real Estate e dell’Ufficio Studi di 24MAX offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano, con un focus sulle città di Roma, Milano, Genova e Padova e rispettive regioni, coprendo i mercati residenziale, commerciale, logistico, ricettivo e direzionale.
I tagli dei tassi della Bce, iniziati a giugno scorso, hanno rappresentato una svolta significativa con ricadute positive sul mercato immobiliare. Le riduzioni hanno favorito l’accesso al credito di famiglie e imprese, determinando i primi segnali di ripresa in un generale clima di cautela. Nel complesso, dunque, nel 2024 il mercato immobiliare italiano ha dimostrato notevole resilienza. “Nonostante il rallentamento delle vendite, emergono segnali che fanno già prevedere per i prossimi mesi opportunità di ripresa sostenuta da stabilità dei prezzi, resilienza della domanda e capacità del mercato di adattarsi a un contesto in continua evoluzione”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. Inoltre, il numero crescente di richieste di mutuo, in particolare da parte dei giovani, è indicatore di un rinnovato interesse per l’acquisto della prima casa che alimenterà il mercato nei prossimi mesi.
In tutte le regioni la preferenza è per il trilocale (42,27%), che riflette la ricerca di soluzioni abitative adeguate a famiglie ma anche a professionisti che necessitano di un’area per il lavoro. Anche i bilocali sono molto richiesti, soprattutto nel Nord dove rappresentano il 30,35% delle scelte di giovani coppie o single, che cercano spazi pratici senza un eccessivo impegno economico. Al Centro, la domanda per i bilocali è più contenuta (20,02%), mentre nel Sud e nelle Isole predomina l’interesse per immobili più spaziosi, come quadrilocali (27,50%) e abitazioni con oltre cinque locali (16,86%) ideali per famiglie numerose, grazie ai prezzi medi più accessibili. I monolocali restano la tipologia meno richiesta (3,22%), confermando il cambiamento in atto nelle esigenze abitative.
La Lombardia si conferma regione leader nel mercato immobiliare nazionale, rappresentando circa il 40% delle transazioni complessive. Al Nord, si distinguono Liguria e Veneto in leggero aumento rispetto al 2023. Al Centro, il Lazio occupa la posizione di vertice, seguito da Emilia Romagna e Toscana. Nel Sud, Puglia e Campania evidenziano un’attività significativa, mentre la Sicilia è il principale mercato tra le isole.
L’analisi dei giorni medi di vendita degli immobili per area evidenzia tendenze interessanti. Al Nord, si registra un aumento a 160 giorni nel Q1, ma una successiva diminuzione a 146 giorni nel Q2, indicando una ripresa nella reattività del mercato. Al Centro, si osserva un miglioramento significativo, con i giorni medi che scendono a 162 nel Q1 e ulteriormente a 155 nel Q2. Infine, al Sud e nelle Isole, i giorni medi si stabilizzano attorno a 163 nel Q1 e 155 nel Q2, evidenziando una capacità di assorbire le dinamiche di mercato. Questa analisi suggerisce che il 2024 potrebbe rappresentare un anno di ripresa per il mercato immobiliare in tutte le aree, con il miglioramento più consistente nelle regioni del Centro.
Oltre al taglio dei tassi, nel 2024 altri fattori hanno sostenuto l’andamento del mercato dei mutui in Italia. “In particolare, alcuni istituti bancari hanno favorito l’accesso al credito, con prodotti promozionali per gli under 36 e gli acquirenti di case “green” con tassi al ribasso fino a circa il 2,5% per durate di 30 anni”, spiega Riccardo Bernardi (nella foto), Chief Development Officer di 24MAX. Per il secondo semestre 2024, l’Ufficio Studi di 24MAX prevede un trend positivo, grazie a una certa apertura delle banche che, pur mantenendo un approccio prudente, stanno agevolando un incremento nell’erogazione dei mutui rispetto ai mesi precedenti. Secondo le analisi di 24MAX, nel periodo considerato (primo semestre 2024) il 93,4% ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa, optando per la quasi totalità per il tasso fisso (96,7%). L’analisi per fasce d’età evidenzia che i giovani tra i 25 e i 34 anni costituiscono il 35,9% dei richiedenti, seguiti dalla fascia compresa tra i 35 e i 44 anni.
La crescita del numero delle transazioni rispetto al 2023 indica un generale percorso di ripresa in termini congiunturali; si evidenziano però andamenti differenti tra i diversi comparti. Il mercato retail ha mostrato forti segnali di ripresa, e questo lascia prevedere che il 2024 possa ottenere i risultati migliori degli ultimi cinque anni. Nel comparto della logistica, l’inizio del 2024 è stato caratterizzato da un assestamento, a fronte di una domanda di spazi comunque consistente e di un tasso di sfitto che nel primo semestre 2024 ha toccato un minimo dell’1,5%, con conseguente incremento dei canoni. Tra i fenomeni che caratterizzeranno questo mercato nel prossimo futuro, si segnalano il reshoring e il settore dei data center, in particolare con due tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, gestiti da grandi aziende come Amazon e Google, e gli Edge Data Center, più piccoli e distribuiti.
Il settore ricettivo ha registrato investimenti in aumento, indicativi di una ripresa robusta, con un crescente coinvolgimento anche da parte degli investitori italiani. Roma si conferma la città più attrattiva per numero di transazioni e valore delle operazioni. Le prospettive per i prossimi mesi sono promettenti. La ripresa degli investimenti ha interessato anche il direzionale, che ha riconquistato la posizione di prima asset class, trainato dall’interesse per uffici e immobili sostenibili. Milano e Roma si sono confermate come i principali centri per gli investimenti in questo comparto. Nei prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, per soddisfare la crescente richiesta di immobili sostenibili.
In questo trimestre, quindi, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno comunque un buon risultato. Molto probabilmente l’aumento dei tassi di interesse con relativa diminuzione di capacità di spesa dei potenziali acquirenti sta portando a una tenuta migliore alla luce dei prezzi più bassi. Tra le grandi città il calo delle compravendite più importante lo ha messo a segno Bologna con -23,9%, seguita da Milano con -22,9%, le città dove negli ultimi anni i prezzi si sono incrementati maggiormente. La Capitale mette a segno -10,3%. L’hinterland di Milano segna -10,5% un trend migliore del capoluogo, mentre va peggio l’hinterland di Roma che chiude con -12,2%. Tra le realtà dell’hinterland delle metropoli il risultato migliore spetta a quello di Palermo che chiude con +1,0% e Napoli con -6,1% a motivo anche delle località turistiche che vi appartengono.
Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato quasi 800mila transazioni, pertanto, nel 2023 le compravendite dovrebbero scendere a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025. Secondo l’analisi di Nomisma “Sguardi familiari sull’Abitare 2023“, tra le famiglie numerose 1 su 5 dichiara di non avere i requisiti per l’accesso al credito per l’accensione di un mutuo (il 21,1%). Percentuali più alte rispetto alla media si registrano anche per le famiglie con figli minori (13,1%) e persone sole under 45 (10,7%). Questo contribuisce a spiegare la flessione della propensione all’acquisto di abitazioni nei prossimi mesi da parte degli italiani, che coinvolge il 12% delle famiglie rispetto al 13,3% registrato nel 2022.
Le famiglie-mono composte da persone sole e con un’età tra i 45 e i 69 anni presentano un reddito inadeguato a far fronte alle spese, e nel 44% dei casi non possono permettersi di risparmiare e di sostenere le proprie esigenze abitative, tanto meno l’acquisto di una casa. Nel frattempo, l’Istat già registrava a fine 2022 un crollo del 17,2% per i mutui rispetto alla fine del 2021, e questo trend sembra essere aumentato a dismisura nel corso del 2023, con i primi dati che raccontano un calo anche del 30% in alcune regioni e una stretta creditizia ormai inesorabile. La locazione, pertanto, rappresenta l’unica opzione percorribile per il 56% delle famiglie. Allo stesso tempo, prosegue Nomisma, la quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi di poter trovare difficoltà nel regolare pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 31,4% al 34,8% delle famiglie in affitto.
Relativamente all’acquisto di case da investimento, sono buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. I prezzi delle case stanno crollando in molti paesi europei a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate dei mutui) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia, come abbiamovisto, non è immune da questa tendenza, ma per il momento non ne risente come il Regno Unito e la Germania.
Sono molti gli esperti che parlano di eccessiva speculazione e di un aumento non sostenibile dei prezzi degli immobili in Europa, così come negli Stati Uniti, e sono frequenti le previsioni secondo cui potrebbe avvenire molto presto un crollo dei prezzi delle case. Il problema, quindi, è capire se esiste il rischio di veder scoppiare una nuova bolla immobiliare, come nel 2007-2008. L’Europa, infatti, è particolarmente preoccupata sul tema e si trova in un momento finanziario già fragile, ma sebbene ci siano somiglianze con la crisi del 2008 la situazione è diversa: gli standard sui mutui sono diventati più severi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando un calo dei prezzi e un possibile collasso per alcune classi di attività. La situazione, pertanto, richiede attenzione e prudenza, per evitare di ripetere scenari di stress con gravi conseguenze nel settore immobiliare.
