Con il boom dell’e-commerce, solo il settore della logistica ha tenuto bene, diventando strategico per le aziende attive nel commercio online (+31% gli acquisti in questo canale). Nel secondo trimestre del 2021 le compravendite degli immobili per l’impresa hanno registrato un aumento.
Gli effetti dell’emergenza sanitaria sugli immobili per l’impresa, durante la pandemia, sono stati piuttosto seri, accentuando il trend negativo degli anni precedenti sui canoni di locazione, rivisti costantemente al ribasso anche grazie al fiorire di accordi in deroga. Con il boom dell’e-commerce, solo il settore della logistica ha tenuto bene, diventando strategico per le aziende attive nel commercio online (+31% gli acquisti in questo canale). Il calo riscontrato nel 2020 sulle compravendite di capannoni (-27,2%) ha favorito durante gli ultimi mesi del 2021 una ripresa dell’interesse ed una crescente propensione all’acquisto, conseguente alla ripresa della produttività delle imprese.
Del resto, il trend dei prezzi dei capannoni, negli ultimi dieci anni, ha visto ridimensionare drasticamente le quotazioni, con il nuovo sceso del 32% e l’usato del 36%. Idem per gli affitti, calati del 31,4% per il nuovo e del 29,2 % per l’usato. Nel secondo trimestre del 2021, però, le compravendite degli immobili per l’impresa secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate hanno registrato un aumento: il settore produttivo + 85,4%, i depositi +102,3%, i negozi + 94,2%, gli uffici +81,5%. Balzi importanti dovuti ai bassi volumi che si sono realizzati durante il lockdown. Un confronto con lo stesso periodo del 2019 evidenzia comunque un incremento su tutte le tipologie, e oggi i dati dell’ufficio studi di Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa segnalano un aumento di richieste di acquisto e di conseguenza anche di compravendite.
Sui capannoni e depositi, tipologia che dallo scoppio della pandemia ha registrato un recupero costante, la ripresa sembra essere determinata soprattutto dai prezzi bassi che ormai hanno raggiunto e che ha portato le aziende all’acquisto, in particolare quelle consolidate sul territorio. Infatti, negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni sono diminuiti del 31,4% per le tipologie nuove e del 34,6% per quelle usate. La maggioranza delle compravendite di capannoni ha avuto come finalità la creazione di depositi, a seguire l’investimento. Il 62,1% delle transazioni ha 
interessato tagli fino a 500 mq. L’aspetto cruciale, in questo momento, sembra essere la scarsa offerta che sta spingendo molte aziende, soprattutto nella logistica, a cercare terreni per costruire il capannone. Il segmento del retail è stato quello più impattato dalla pandemia, e questo ha determinato anche la liberazione di molti spazi. Nella maggioranza dei casi sono stati gli investitori a cogliere l’occasione per comprare sia spazi vuoti sia occupati. Inoltre i negozi, in particolare se posizionati in via non di passaggio, siano stati spesso destinati ad uso ufficio.
Il 48,4% degli acquisti è finalizzato all’investimento. Si scambiano prevalentemente tagli fino a 50 mq. Anche questa tipologia immobiliare ha evidenziato, negli ultimi dieci anni, un calo dei valori del 38% per le posizioni in via di transito e del 42,5% per quelle in via non di passaggio. Per gli uffici si segnala un aumento delle transazioni e in questo caso ad acquistare sono nella maggior parte dei casi utilizzatori, spesso liberi professionisti, che stanno approfittando del ribasso dei prezzi che negli ultimi 10 anni è stato del 37% per le soluzioni nuove e del 38,4% per quelle usate.
Non sempre è bastata la riorganizzazione supportata anche dalle piattaforme di delivery, ma lo street food sembra tenere bene. Si registrano ancora difficoltà per le altre attività “non food”, in particolare quelle che non hanno fatto ricorso all’e-commerce, il cui sopravvento ha messo in difficoltà il settore.
Al momento si contano degli spazi liberi, anche in location primarie, perché i proprietari non hanno accettato di ridurre gli affitti. Si conferma la ricerca di spazi per aprire supermercati di prossimità. Gli investitori sono decisamente prudenti, non manca chi effettua piccoli investimenti (sotto i 200 mila €) chiedendo rendimenti intorno al 10% annuo lordo, e chi è “a caccia” dell’affare che non sempre va a buon fine. Al momento non c’è molta offerta di negozi in vendita, soprattutto in alcune realtà, molto probabilmente per lo stato di incertezza di questo periodo.
La crescita delle vendite on line ha potenziato la logistica dell’ultimo miglio con la ricerca di spazi per deposito, posizionati quanto più possibile vicini alla città. Infatti si segnala, soprattutto su Milano, la ricerca di capannoni da 300-500 mq a ridosso della metropoli.
Sugli uffici non si registra un particolare dinamismo. Alcune aziende hanno liberato spazi dopo aver deciso un ricorso importante allo smart working o ne hanno modificato il layout. In alcuni casi, professionisti dalla consolidata attività hanno acquistato l’immobile, mentre altri si sono organizzati in studi associati per abbattere i canoni di locazione. Si rafforza il trend iniziato già negli anni scorsi, che vede nelle città il cui mercato residenziale è dinamico il cambio d’uso di queste tipologie in abitazione. Si segnala una maggiore offerta di tagli ampi, e questo fa presupporre un calo dei canoni e dei prezzi nei prossimi mesi.
