Nel primo semestre del 2023 le compravendite residenziali in Italia sono diminuite del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. I comuni capoluogo registrano una contrazione del 14,0%.
Di Fabiana Megliola*
La prima parte del 2023 restituisce un mercato immobiliare in sensibile rallentamento, con conseguente frenata delle compravendite e della crescita dei prezzi e dei canoni di locazione.
I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti. Non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale.
PREZZI – I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%.
Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia. Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato, e ciò ha influito sul consuntivo delle compravendite residenziali, che in Italia sono state 350.855 (con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022). I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).
DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA – La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla 
pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%. Nella prima parte del 2023 si evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%. Chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione, o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.
Fabiana Megliola
PREVISIONI – Il rallentamento della crescita dell’economia italiana, il rialzo dei tassi operato dalla Bce, la fiducia di imprese e famiglie non ancora del tutto consolidata confermano che c’è desiderio di acquisto, ma che cresce la prudenza tra i potenziali acquirenti, ci hanno portato a rivedere le previsioni sui prezzi degli immobili che, per fine 2023, cresceranno non oltre il 2%. I volumi di compravendite sono attesi intorno a 680 mila. Il mercato immobiliare, mai come in questi anni, ci ha abituato a cambiamenti veloci, che chiedono risposte altrettanto veloci a nuove esigenze e modalità di vita. Una delle strade è sicuramente la rigenerazione che non deve però limitarsi a restituire a nuova vita un territorio, un immobile ma a creare anche senso di appartenenza, inclusione, crescita.
*Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Se il trilocale prevale a livello italiano è il bilocale la tipologia più ricercata a Milano (47,5%), unica tra le grandi città a fare eccezione per la presenza importante di investitori e single tra gli acquirenti, e per essere la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq per una tipologia usata e 5.036 euro al mq per il nuovo. Il quattro locali prevale a Genova (44,4%), città dove i prezzi sono decisamente più contenuti e si aggirano intorno a 1.114 euro al mq per la tipologia usata e 1.510 euro al mq per quelle di nuova costruzione. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, la domanda conferma il trilocale come tipologia più ricercata, con il 52,6%, seguito dal quattro locali (21,5%) e infine dal bilocale che raccoglie il 21,3%. In queste realtà si segnala un aumento della percentuale di richieste sui cinque locali (da 1,9% a 2,9%), grazie ai prezzi più bassi.
Relativamente al segmento degli immobili di prestigio, chi ha a disposizione un’elevata disponibilità di spesa continua a cercare questa tipologia soprattutto come soluzione migliorativa di quella esistente (c.d. upgrade abitativo), ma si vanno diradando gli investitori, che attualmente sono più cauti nelle operazioni. Si tratta di un segmento di mercato di nicchia, con bassa offerta anche se, negli ultimi anni, sono aumentati gli interventi di nuova costruzione di pregio: non solo nelle metropoli, dove si contano sempre più operazioni di recupero, ma anche nelle località turistiche, dove è in aumento la percentuale di stranieri che acquistano e che sono interessati anche a queste tipologie abitative di lusso.
Chi cerca una soluzione di pregio ambisce ad ampi spazi (metrature di almeno 180-200 mq), affacci panoramici, meglio se da attici o terrazzi. Aspetti sempre più imprescindibili, soprattutto sulle nuove costruzioni, oltre alla location e alla qualità dell’abitazione, sono la sicurezza garantita da dispositivi tecnologici all’avanguardia e la progettazione degli ambienti, attenta alle esigenze di comfort e ottimizzazione degli spazi. Nelle zone centrali sono apprezzati gli immobili d’epoca, ancora di più se con caratteristiche architettoniche particolari. La carenza di spazi nelle aree centrali e la bassa offerta stanno portando in alcune città, tra cui Roma e Milano, alla realizzazione di nuove costruzioni anche nelle zone più periferiche ed esterne, hinterland incluso.
A Milano il segmento di pregio tiene, anche se la crescita dei prezzi è più contenuta rispetto a quanto registrato nei semestri precedenti. Queste tipologie immobiliari sono ricercate in zona Moscova, dove si toccano valori di 17.000 euro al mq per il nuovo, di taglio grande (oltre 200 mq), possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto e locali comuni come la palestra. Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca, preferibilmente con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi, poi, è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Nella prestigiosa piazza Mondadori e strade limitrofe si toccano punte di 10.000 euro al mq, mentre i valori più elevati, oltre 10.000 euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni. Seguono corso Vercelli con 9.000 euro al mq, piazza Wagner e via Buonarroti con top prices di 8.000 euro al mq, City Life con 7.000 euro al mq, via Sanzio e via Colonna con abitazioni degli anni ’70 a 6.000 euro al mq.
A Roma i valori degli immobili di pregio sono rimasti sostanzialmente stabili (+ 0,1%). Chi cerca questi ultimi si orienta su tagli superiori a 200 mq, dotati di terrazzo e ascensore. Le famiglie prediligono Porta Pia e via Veneto, dove prevalgono gli acquisti dei residenti oppure di chi si sposta dai quartieri limitrofi e si segnalano soluzioni a 7.000 euro al mq. I prezzi scendono a 5.000 euro al mq in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini. Qui si segnalano anche investitori che impiegano 500-600.000 euro per realizzare case vacanza. Chi è 
interessato al segmento di pregio si orienta su piazza Navona, Campo dei Fiori e Fontana di Trevi. Bene l’andamento delle case in piazza del Popolo, dove si toccano punte di 10.000 euro al mq. L’acquisto dell’abitazione principale interessa soprattutto la zona di Prati, compresa tra piazza Cavour e piazza Risorgimento. I prezzi lì arrivano a 6.500 euro al mq, con punte di 7.000 euro per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Prezzi simili anche intorno a Porta Pia dove ci sono soluzioni più signorili, soprattutto a ridosso di piazza Ungheria e piazza Verdi, vicino a Villa Borghese.
Secondo gli ultimi dati ISTAT, il reddito netto annuo familiare risulta in media pari a 33.798 euro. E’ interessante utilizzare questo dato in una simulazione di acquisto, rapportandola poi al 2021 per meglio comprendere il “costo sociale” dell’inflazione sulla possibilità delle famiglie di acquistare una casa, e soprattutto che tipo di immobile è possibile comprare. Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio del 4,65% e con 
un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento pari all’80%, si può acquistare un’abitazione del valore di 187.000 euro, con una rata mensile di 845 euro. L’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile, e cioè 37.400 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
Tecnocasa ha provato a confrontare la rata del mutuo e i canoni di locazione nelle grandi città italiane. Con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto ma non mancano casi, laddove i prezzi al mq sono contenuti, in cui la rata è decisamente più conveniente dei canoni di locazione che, in molte città, hanno avuto una crescita importante negli ultimi tempi. L’aumento dei tassi di mutuo, com’è noto, ha influito molto sulle dimensioni degli immobili più comprati, poiché a parità di rata di mutuo – al netto della stretta creditizia effettuata dalle banche, che sta caratterizzando tutto il 2023 – ci si può permettere un’abitazione più piccola. Infatti, con lo stesso reddito netto annuale attuale, ma ai tassi del 2021, a parità di rata si sarebbe potuto acquistare una casa dal valore di 254 mila euro, con una disponibilità iniziale di 50.800 euro.
Guardando nel dettaglio delle grandi città, è Milano quella che, avendo i prezzi più elevati (4.263 euro al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65 mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1.362 euro e un reddito disponibile di 4.540 euro. Se si optasse per l’affitto occorrerà mettere in conto un canone di locazione di 1.068 euro al mese, per cui il mutuo comporterebbe 294 euro in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto, perché la rata ora è di 1.619 euro con un reddito disponibile di 5.397 euro, l’affitto medio si aggira intorno a 1.453 euro al mese valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto. Rispetto ai prezzi e ai tassi del 2021, oggi la rata è di 472 euro in più per un bilocale e di 561 euro in più per un trilocale.
Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi di Italia (1.115 euro al mq), richiede una rata di 360 euro al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1.200 euro. Il canone di locazione di un bilocale è di 415 euro al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022. Per un trilocale si mette in conto una rata di 428 euro, contro un canone di locazione di 500 euro al mese. Nel capoluogo ligure, quindi, l’acquisto vince, nonostante rispetto al 2021 la rata sia aumentata di 92 euro per un bilocale e di 110 euro per un trilocale.
A Roma il prezzo medio è poco sotto i 3.000 euro al mq, ed è richiesta una rata mensile di 968 euro al mese per un bilocale e di 1.150 euro al mese per un trilocale. Pertanto, per potersi permettere l’operazione è richiesto un reddito rispettivamente di 3.225 euro e 3.834 euro. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 797 euro e 988 euro, per cui l’affitto è più basso del mutuo, che comunque in due anni è aumentato di 279 euro per un bilocale e di 332 euro per un trilocale. Tra le realtà più costose anche Firenze dove, per assicurarsi un bilocale, occorre un reddito mensile di 3.100 euro al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 931 euro. Quest’ultima sale a 1.106 euro per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3.688 euro al mese. I canoni di locazione sono di 699 euro al mese per un bilocale e di 817 euro al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo. In due anni, per lo stesso bilocale si è passati da una rata di 620 euro a una di 699 euro, per un trilocale da 786 a 1.106 euro.
Una delle città che ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna. Nel capoluogo emiliano, per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 845 euro al mese oppure un canone di locazione di 734 euro. Per un trilocale la rata è di 1.000 euro, mentre il canone di locazione è di 885 euro al mese. In due anni, il bilocale richiede un reddito di quasi 1.000 euro in più, da .1820 € a 2.815 euro, mentre il trilocale da 2.164 a 3.347 euro. A Torino, invece, la rata richiesta per un bilocale è di 523 euro al mese, contro un affitto di 451 euro, mentre per un trilocale è di 622 euro al mese contro un affitto di 566. A Verona la rata è rispettivamente di 547 e 651 euro al mese, contro un affitto di 611 e 722 euro al mese, facendo propendere decisamente per l’acquisto. L’aumento dei tassi ha portato un incremento della rata per l’acquisto di un bilocale da 360 euro a 547 euro a Verona, e da 363 a 523 euro a Torino. 
Alla luce di questa analisi, non è semplice rispondere alla domanda se sia più conveniente comprare o affittare, poiché tale scelta dipende da innumerevoli altri fattori che non possono esaurirsi con un confronto squisitamente numerico. Peraltro, il mercato delle locazioni oggi risente di un lieve restringimento dell’offerta, dovuto più alla diffidenza dei piccoli proprietari verso i contratti di lungo periodo – funestati da percentuali di morosità vicine al 50% – che alla volontà di adibire le case alla ricettività turistica (affitto breve). L’analisi condotta da Tecnocasa, sul tema, ha confermato che la possibilità di dover sacrificare il reddito da locazione per via della intervenuta insolvenza di molti inquilini induce grande prudenza nei proprietari, anche alla luce dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione, tuttavia, restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,1%, mentre le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,4%, Palermo con il 6,3% e Verona con il 6,2%. L’analisi rivela che gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi e/o sottoposte ad interventi di riqualificazione.
Volumi di compravendita e prezzi.
acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Verona grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai, da diversi semestri, si stanno distinguendo per essere particolarmente attrattive. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dell’1,5%, risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in particolare per l’andamento delle città del sud Italia. Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8%). 
Tempi di vendita 
Domanda e offerta
regione che non sono grandi città, seguito dal quattro locali (23,6%). In queste realtà urbane sono i trilocali e i quadrilocali a vedere crescere la concentrazione della richiesta. Chi cerca casa sta indirizzandosi verso le soluzioni in buono stato o nuove. Queste ultime recuperano valore anche in questa prima parte dell’anno (+1,4%) e si confermano sempre più attrattive, soprattutto in un’ottica di vivere sostenibile. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento delle stesse. Dal lato dell’offerta è il trilocale l’immobile più presente sul mercato concentrando il 32,7% delle tipologie presenti. Segue il quattro locali con il 25%.
Mercato delle locazioni 
Previsioni 
Rispetto al 2020 non si registrano tendenze di rilievo, ma se confrontiamo i dati con quelli del 2019 (periodo pre-pandemia) si registra un aumento delle percentuali di acquisto nelle fasce di età fino a 54 anni: i tassi bassi sui mutui e gli incentivi agli under 36 spingono quindi sempre di più all’acquisto. Al contrario diminuisce la percentuale di acquirenti over 65 che passa dal 78,5% del 2019 al 76,8% del 2021. Concentrando l’attenzione sugli acquirenti, si può notare come la percentuale di acquisti per investimento sia minima tra i 18 ed i 34 anni (7,0%), con percentuali in progressiva crescita 
all’aumentare dell’età, toccando il massimo tra gli over 65 con il 26,2% di acquisti per investimento. Andamento simile anche per le case vacanza, con percentuali basse nelle fasce di acquirenti più giovani, per arrivare fino al 13,4% nella fascia di età tra 55 e 64 anni. Appare chiaro come all’aumentare dell’età aumenti anche la disponibilità di spesa degli acquirenti e questo determina un maggior numero di acquisti per investimento e di case vacanza.
Quali sono le tipologie più scambiate nelle diverse fasce di età? Il trilocale la fa sempre da padrone, piazzandosi al primo posto qualsiasi sia l’età dell’acquirente. Fino a 54 anni al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, mentre oltre i 54 anni sono i bilocali ad occupare il secondo gradino del podio. Rispetto al 2019 si registra un aumento di acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti in quasi tutte le fasce di età, ad eccezione di quella fino a 34 anni che invece segnala una lieve contrazione. Anche in questo caso l’arrivo della pandemia ha determinato una maggiore propensione all’acquisto di tipologie ampie e dotate di spazi esterni, tendenza che si era già registrata a partire dal 2020.
Per quanto riguarda la composizione familiare degli acquirenti, la percentuale più alta di single si registra nella fascia più giovane, quella compresa tra 18 e 34 anni, con ben il 38,7% delle compravendite effettuate. La percentuale di single si riduce nettamente nella fascia tra 35 e 44 anni, per poi ricominciare a crescere nelle fasce successive. Rispetto al 2019 e al 2020 si registra una progressiva crescita delle percentuali di acquirenti single in tutte le fasce di età. In ogni caso, in tutte le fasce di età a comprare sono soprattutto famiglie (coppie e coppie con figli) e il punto massimo si raggiunge nella fascia compresa tra 35 e 44 anni dove i tre quarti degli acquirenti sono appunto famiglie.
A livello nazionale, nel 2021 le famiglie evidenziano una maggiore propensione all’acquisto di case vacanza rispetto ai single (8,5% contro 3,5%) e prevalgono anche per quanto riguarda gli acquisti per investimento (17,2% contro 14,3%). Le percentuali di acquisti per investimento crescono se si considerano solo le grandi città, in questo caso le famiglie comprano per investimento nel 26,3% dei casi, mentre i single si fermano al 18,2%. In generale, rispetto al 2019, sia per le famiglie sia per i single diminuiscono le percentuali di acquisto per investimento, mentre aumentano quelle di acquisto di case vacanza. Con l’arrivo della pandemia, infatti, il segmento dell’investimento evidenzia un lieve rallentamento mentre il settore della seconda casa registra un numero di richieste e di compravendite in crescita.
Naturalmente le famiglie acquistano mediamente tipologie più ampie rispetto ai single, ma vediamo quali sono le proporzioni tra le diverse tipologie per le due categorie analizzate: il trilocale è la tipologia più scambiata sia dalle famiglie sia dai single (rispettivamente con il 32,5% e con il 37,8%), ma passando al bilocale emergono differenze importanti con una quota del 13,1% per le famiglie, contro il 32,3% dei single. Consistente anche il divario per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che compongono più un quarto delle compravendite da parte di famiglie (26,2%), mentre per i single si fermano al 12,1%.
Prendendo in considerazione solo le grandi città italiane la tipologia più scelta dai single diventa il bilocale che compone il 45,7% degli acquisti, mentre il trilocale passa in seconda posizione attestandosi al 32,7%. Per quanto riguarda le famiglie che acquistano in grandi città è sempre il trilocale la tipologia preferita (34,6%), seguita dal quattro locali (23,1%). Gli acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti risultano marginali e si attestano al 4,5% per le famiglie e all’1,6% per i single. A livello nazionale il segmento delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti ha inoltre evidenziato un aumento generalizzato delle compravendite rispetto al periodo pre-pandemia, tendenza proseguita anche nel 2021.
PROFILO ACQUIRENTI
L’analisi dei 
E’ importante osservare anche i comportamenti e le scelte dei single sul 
Ma quali sono le motivazioni che spingono i single all’acquisto? Nell’82,4% dei casi la compravendita riguarda l’abitazione principale, il 14,3% dei single acquista per investimento mentre il 3,3% compra la 
I pensionati che hanno comprato casa nel 2021 lo hanno fatto per viverci (68,6% dei casi per 
I pensionati comprano soprattutto 
Prezzi – “L’analisi dei prezzi – continua 
ancora prudente. La novità è il recupero dei valori, per la prima volta dal secondo semestre del 2007, nei capoluoghi di provincia, molti dei quali dopo il lockdown sono stati particolarmente apprezzati, soprattutto se in grado di offrire una buona qualità di vita oltre che abitazioni nuove, in linea con i nuovi desideri abitativi. Nell’hinterland delle grandi città si segnala una buona performance per quello di 
Sconto medio offerta-domanda – “Quando il 
aumento. Sono stabili i canoni dei monolocali, +0,4% e +0,3% il rialzo di quelli dei bilocali e dei trilocali. Valori in calo si segnalano ancora a 
Previsioni – “I segnali positivi che arrivano dal mercato – conclude 
Secondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, la disponibilità di spesa per l’acquisto della casa è aumentata per alcune fasce di reddito. La maggiore concentrazione della 
compreso tra 250 e 349 mila euro (rispettivamente il 24,7% per Roma e il 26,3% per Milano). A 
L’analisi di Tecnocasa evidenzia anche l’aumento dell’offerta immobiliare di bilocali, 
La crescita della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia, in quanto è diminuita la 
