Secondo i dati di Tecnocasa, nel 2020 la componente di acquisto immobili per investimento ha subito un lieve decremento, dal 17,9% al 16,5%. Pertanto, nonostante le trasformazioni indotte dalla pandemia sul mercato immobiliare, la casa è ancora un bene molto amato dagli italiani.
Gli ultimi cinque anni, ed in special modo il 2020 (per i noti eventi mondiali) hanno manifestato il fenomeno dello spostamento del risparmio dai valori immobiliari a quelli mobiliari, con una crescita costante dello stock di risparmio nel comparto della raccolta gestita (fondi comuni e sicav, gestioni patrimoniali, polizze d’investimento).
Complici i tassi di rendimento pressoché azzerati presenti nel mercato obbligazionario, rimane ancora una larga fetta di investitori – appartenenti alle più disparate fasce d’età – dedita all’investimento nel mercato immobiliare, che nel medio periodo e a seconda del prezzo d’acquisto, della quadratura e della zona, può assicurare un rendimento annuo molto superiore a qualsiasi titolo obbligazionario, in grado di compensare gli oneri di gestione (imposte, stress, rischio di morosità dell’inquilino, spese di manutenzione straordinarie).
A seconda del budget che si ha a disposizione, si possono prendere in considerazione diverse forme di investimento immobiliare.
DA 200 MILA EURO – Se si ha a disposizione un capitale superiore a 200 mila euro, si può puntare ad un appartamento di piccolo taglio nelle grandi città. Milano è tra le preferite, alla luce del fatto che la città è e sarà oggetto di importanti lavori di riqualificazione. Infatti, per questa ragione tanti investitori stanno puntando su di essa nonostante il rallentamento dovuto alla pandemia (in particolare le aree di riqualificazione dello scalo Farini e dello scalo di Porta Romana). Con questo budget, le zone centrali sono difficilmente accessibili, ma si può puntare su quelle periferiche dove i prezzi sono più contenuti ed i rendimenti più elevati (il rendimento medio da locazione nel capoluogo lombardo si aggira intorno al 4,2% annuo lordo ma, nelle zone periferiche, può arrivare anche al 7%).
A Roma, negli ultimi anni si era puntato molto sulle zone turistiche, investimento al momento scoraggiato dall’assenza forzata dei turisti. Sempre interessanti risultano le zone universitarie che, nonostante la DAD, attirano comunque investitori. Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli, Trieste, Pisa e Lecce sono realtà dove questo tipo di acquisto attira ancora. In generale i rendimenti medi da locazione sono interessanti: si va dal 4,2% annuo lordo di Milano al 6,3% di Trieste e al 7,4% di Lecce.
Un’altra alternativa sono le località turistiche. In un anno è aumentata la percentuale di chi acquista la casa vacanza, passata da 5,8% a 6,5%. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti hanno acquistato nelle località turistiche spinti dal desiderio di avere una casa al mare, montagna o lago. Con un budget di 250 mila euro si può puntare ad un piccolo taglio in destinazioni turistiche note, oppure a un taglio più ampio in località meno “trendy”.
Nonostante il calo dei flussi turistici, la scorsa estate si è registrata una forte domanda di immobili in affitto soprattutto da parte dei residenti locali. Con questo budget si può comprare un bilocale a Bardonecchia, Canazei, Roccaraso e Cogne, mentre al mare si può puntare su un piccolo taglio a Milano Marittima e Riccione. Per qualche mq in più ci si deve orientare in località meno costose, come ad esempio Gallipoli oppure Castellammare del Golfo in Sicilia.
Sul lago di Garda si possono acquistare dei trilocali in discreto stato, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Ancora più economici i laghi di Iseo o Como.
Negli ultimi anni si è notata una buona tenuta dei mercati turistici in quelle realtà in cui si è investito in interventi di miglioramento come il potenziamento delle piste da sci, la creazione di impianti termali o di piste ciclabili.
Con un budget simile (200-250mila euro), si potrebbe affiancare anche l’acquisto di un box. Tra i vantaggi di questo tipo di acquisto c’è sicuramente la volontà di diversificare il portafoglio immobili, una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione e rendimenti leggermente più elevati, intorno al 6,3%. Quanto al loro valore, negli ultimi 10 anni, hanno avuto un trend abbastanza in linea con le abitazioni. Nell’acquisto dei box per investimento occorre selezionare bene la zona su cui puntare.
DA 500 MILA EURO – Un budget più importante consente di pensare all’acquisto delle metrature più ampie nelle grandi città, oppure dei piccoli tagli in zone più centrali. Queste ultime sono quelle che hanno 
garantito migliori risultati negli ultimi anni (fatta eccezione per alcune metropoli), lasciando sul terreno solo il 14,7% del valore degli immobili. In questo caso si potrebbe anche decidere di puntare su quartieri più signorili o su località al top. A Milano, per esempio, ci sono zone centrali in cui gli immobili signorili arrivano anche a 15 mila € al mq, discorso simile per Roma. E nelle località turistiche potrebbe valere la pena puntare su località di grido come la costiera amalfitana, il fronte lago di Garda o il Trentino-Alto Adige, dove tanto si è investito anche in strutture sportive e wellness.
Con un budget di questa portata, inoltre, potrebbe valere la pena inserire nel proprio portafogli anche degli immobili non residenziali.
Non sempre è bastata la riorganizzazione supportata anche dalle piattaforme di delivery, ma lo street food sembra tenere bene. Si registrano ancora difficoltà per le altre attività “non food”, in particolare quelle che non hanno fatto ricorso all’e-commerce, il cui sopravvento ha messo in difficoltà il settore.
Al momento si contano degli spazi liberi, anche in location primarie, perché i proprietari non hanno accettato di ridurre gli affitti. Si conferma la ricerca di spazi per aprire supermercati di prossimità. Gli investitori sono decisamente prudenti, non manca chi effettua piccoli investimenti (sotto i 200 mila €) chiedendo rendimenti intorno al 10% annuo lordo, e chi è “a caccia” dell’affare che non sempre va a buon fine. Al momento non c’è molta offerta di negozi in vendita, soprattutto in alcune realtà, molto probabilmente per lo stato di incertezza di questo periodo.
La crescita delle vendite on line ha potenziato la logistica dell’ultimo miglio con la ricerca di spazi per deposito, posizionati quanto più possibile vicini alla città. Infatti si segnala, soprattutto su Milano, la ricerca di capannoni da 300-500 mq a ridosso della metropoli.
Sugli uffici non si registra un particolare dinamismo. Alcune aziende hanno liberato spazi dopo aver deciso un ricorso importante allo smart working o ne hanno modificato il layout. In alcuni casi, professionisti dalla consolidata attività hanno acquistato l’immobile, mentre altri si sono organizzati in studi associati per abbattere i canoni di locazione. Si rafforza il trend iniziato già negli anni scorsi, che vede nelle città il cui mercato residenziale è dinamico il cambio d’uso di queste tipologie in abitazione. Si segnala una maggiore offerta di tagli ampi, e questo fa presupporre un calo dei canoni e dei prezzi nei prossimi mesi.
Abbastanza invariata la percentuale degli studenti, molto probabilmente perché l’analisi è riferita alla prima parte dell’anno mentre questo target si muove in genere a settembre. Verosimilmente gli effetti della contrazione su questa categoria di inquilini si vedrà nel secondo semestre del 2020. 
Interessante anche i dati sul contratto a canone concordato che potrebbe rivelarsi una buona soluzione per inquilini timorosi degli effetti del lockdown e proprietari che ottengono un vantaggio fiscale e una maggiore possibilità di “sostenibilità” del contratto stesso grazie ai canoni calmierati.
