Nel mercato immobiliare italiano il settore dei rustici non ha fatto altro che crescere dall’inizio della pandemia, spinto sia da acquirenti locali che regionali o stranieri. Da Nord a Sud, c’è anche chi vende in città per trasferirsi tra i vigneti.
Acquistare un rustico tra i filari delle vigne e vivere circondati da panorami collinari è un desiderio che post lockdown è cresciuto. Parliamo di un mercato di nicchia, spesso caratterizzato da un’offerta limitata o costosa. Ad essere interessati sono stranieri innamorati delle nostre terre, investitori che vogliono lanciarsi nel settore turistico e famiglie che le cercano come abitazione principale.
“Questo trend – spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa -ha portato ad un generale aumento delle compravendite di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che rappresentano il 22,1% del totale di quelle realizzate dalle nostre agenzie. Dato in aumento rispetto a due anni fa quando si attestava al 18,5%. A questo risultato ha contribuito anche la possibilità di usufruire del superbonus. Chi cerca queste tipologie desidera tassativamente uno spazio esterno, meglio se con la possibilità di costruire una piscina. Per il target estero pesa la panoramicità, per quello locale i collegamenti con i comuni o le città e la presenza di servizi”.
VALDOBBIADENE – Molto bassa l’offerta di terreni da destinare a vigneti e a terreni con denominazione Doc. Questi ultimi possono arrivare a costare intorno a 50 euro al mq contro una media di 15 euro al mq per terreni senza denominazioni Doc. I primi sono acquistati prevalentemente da aziende agricole. La zona pregiata ed unica del Cartizze a Valdobbiadene può arrivare ad avere terreni con un valore di 100-120 euro al mq. Il mercato dei rustici, in questa zona, vive un momento positivo. I potenziali acquirenti sono alla ricerca di case di campagna da 80-150 mq e circondate da un terreno generalmente di 300-600 mq. Cercano queste soluzioni coloro che desiderano lasciare la città o il paese per vivere in campagna, spinti anche dall’appetibilità del superbonus.
OLTREPO’ PAVESE – La domanda di vigneti interessa per lo più gli imprenditori agricoli della zona. I terreni con vigneti in produzione variano da 2500 a 4000 euro alla pertica in funzione dell’età e del tipo di impianto. Il mercato delle soluzioni indipendenti vede un buon momento, ma l’offerta è più bassa e questo sta portando ad una leggera ripresa dei valori.
ALBA E LANGHE – Il mercato del Barolo e del Barbaresco non ha risentito degli effetti della pandemia. In queste zone troviamo i “cru”, terreni particolarmente pregiati per esposizione, composizione del terreno. Ad esempio, il Barolo può essere prodotto dal vitigno nebbiolo in soli 11 comuni, dove i prezzi dei vigneti con determinate esposizioni vanno dai 600 mila euro all’ettaro, fino a 3 milioni di euro (ed 
oltre) all’ettaro per le posizioni ed esposizioni migliori. Presenti grossi investitori (anche d’oltreoceano) disposti a spendere cifre considerevoli per l’acquisizione di aziende vitivinicole affermate e questo ha portato ad un notevole incremento del mercato. Sempre sostenuta la domanda di rustici nel comune di Alba e in quelli limitrofi. A titolo di esempio, una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila euro. Nel territorio del Barolo e del Barbaresco, chi desiderasse una casa di campagna deve mettere in conto per una soluzione di 150 mq con giardino di 300-500 mq almeno 400-500 mila euro.
MONFERRATO – Costigliole è zona di Barbera e, in parte, Moscato. I vigneti sono ricercati soprattutto da aziende vinicole. Per quanto riguarda i terreni agricoli seminativi, non si supera 1 euro al mq, mentre per i vigneti (prevalentemente a Barbera) a Costigliole d’Asti e dintorni si può arrivare a circa 40 mila € all’ettaro; mentre i vigneti a Moscato, in ottimo stato e buona esposizione, sulle colline nel versante verso la provincia di Cuneo, hanno raggiunto 70 mila-80 mila euro (all’ettaro). A Costigliole d’Asti, comune del Monferrato, al confine con le Langhe, dopo un periodo di rallentamento dovuto alle limitazioni degli spostamenti a causa della pandemia il mercato dei casali e dei rustici di campagna ha visto un accresciuto interesse da parte di acquirenti stranieri provenienti dal Nord Europa. Sono attirati dalla possibilità di acquistare un casale 
nelle terre dichiarate Patrimonio Unesco. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni dell’immobile: per un cascinale di campagna indipendente, completamente da ristrutturare, i prezzi vanno da 80 a 120 mila euro; mentre per un immobile già ristrutturato, con caratteristiche di pregio e vista panoramica sulle colline (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/ampio giardino pianeggiante) si può arrivare a 400 – 450 mila euro, incrementabili in caso di annesso vigneto produttivo”.
VALPOLICELLA – Un vigneto DOC può costare intorno a 200.000 euro, mentre un rustico di 100 mq, in buono stato e in posizione collinare e panoramica, si scambia a 250-280 mila euro. La ricerca di rustici e case indipendenti nelle campagne della Valpolicella è aumentata subito dopo il primo lockdown, grazie alla spinta del superbonus. Nelle campagne intorno a S. Ambrogio di Valpolicella, San Pietro in Cariano, Fumane, Marano di Valpolicella e Negrar c’è un mercato locale di abitazione principale, alimentato da famiglie del posto che prediligono zone servite e ben collegate con i principali comuni. I valori si aggirano intorno a 1000 euro al mq per le tipologie da ristrutturare e a 2000-2200 euro al mq per quelle ristrutturate. Se poi le abitazioni sorgono nelle frazioni più distanti i valori scendono anche a 500 euro al mq. Alcuni di questi immobili sono rivestiti di pietra di Prun, tipica pietra del posto.
FRANCIACORTA – Non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, si tratta di un mercato interno con i coltivatori più importanti che si contendono le aree. I valori variano a seconda dell’esposizione, del tipo di terreno nonché dell’età delle viti: si parte da minimo 200 mila euro per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. In Franciacorta, dopo il lockdown, si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa. Devono però confrontarsi con un’offerta che è diminuita nel corso degli anni, in particolare per i 
rustici in posizioni panoramiche e in buono stato, che spesso hanno prezzi di richiesta elevati e lontani dal budget di chi cerca. Si cercano prevalentemente case di campagna da 150 a 200 mq con un terreno da 2000 mq per i quali spendere intorno a 200-250 mila euro al mq (da ristrutturare). In offerta, invece, prevalgono metrature da 300-400 mq con valori da 300 mila euro. L’area di Iseo, scoperta anni fa con l’installazione di Christo, gode della vicinanza dell’aeroporto di Orio al Serio. Interessano le soluzioni da 200-250 mq con un giardino di 1000-1500 mq. I valori per una soluzione da mettere a posto si aggirano intorno a 1000 euro al mq.
VALLE D’ITRIA – In Puglia, una delle aree maggiormente apprezzate da chi cerca una casa di campagna, è quella che si sviluppa intorno a Locorotondo e Martina Franca; a seguire Ostuni, Monopoli e Fasano. Le richieste sono in aumento come casa vacanza da parte di chi risiede in regioni del Nord Italia. L’interesse è in crescita anche tra gli stranieri, in particolare da chi proviene dai paesi del nord Europa e dall’America. In questo caso la tipologia ricercata è la soluzione già ristrutturata, che non necessita di interventi. Il budget dei potenziali acquirenti può andare da 150 a 450 mila euro. Per chi cerca il trullo, la soluzione media ambita è di 3-4 coni, con una metratura minima da 60 mq ad un massimo di 100 mq, un terreno di almeno 2000 mq fino ad un massimo di 5000 mq. Una soluzione di questo tipo, ristrutturata e con piscina, può costare da 180 mila euro fino ad un massimo di 250 mila euro. Se invece si opta per una casa di campagna o una lamia di 70-100 mq, in buono stato, con giardino circostante e possibilità di piscina, le cifre vanno da un minimo di 150 mila euro ad un massimo di 200 mila euro. Tra gli acquirenti si contano anche investitori che realizzano strutture ricettive che, in questa zona, hanno resistito alla pandemia e si sono dimostrate importante fonte di guadagno e supporto per l’economia locale.
In Franciacorta non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, e mediamente si parte da minimo 200.000 € per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. Relativamente ai rustici, in Franciacorta dopo il lockdown si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa, ma l’offerta è diminuita nel corso degli anni. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. Sui rustici si muovono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza, che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end.
Gli acquirenti stranieri, invece, hanno in genere una disponibilità di spesa più cospicua rispetto agli acquirenti italiani e prediligono le soluzioni più defilate. Il driver di scelta più importante è la posizione dell’immobile e naturalmente la sua panoramicità. Meno importante lo stato di manutenzione dell’immobile. Le zone più ambite sono quelle a ridosso dei comuni più importanti quali Barolo, Monforte, Castiglione, La Morra. A titolo di esempio un immobile di 200 mq con circa 300 mq di spazio esterno può oscillare da 350 a 400 mila €.
L’introduzione del bonus del 110% sta orientando molte richieste verso gli immobili da ristrutturare con possibilità di fare la piscina. Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.
