Le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno un buon aumento dei valori immobiliari, grazie alla buona qualità di vita, alle aree verdi e alla vicinanza al mare.
Le analisi condotte dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare decisamente favorevole, ma nelle grandi città si fa già sentire il rallentamento della domanda dovuto alle preoccupanti notizie di guerra in Europa.
In realtà si tratta di una sospensione del trend, testimoniato da un lieve allungamento dei tempi di vendita di immobili residenziali soprattutto nelle grandi città. Complessivamente, pertanto, la domanda di case non sembra essersi arrestata in modo stabile, e i due megatrend che trainano il mercato – il desiderio di acquistare la prima casa e quello di migliorare quella già esistente – fanno ben sperare in un ritorno all’investimento immobiliare, che in questi primi mesi del 2022 si è confermato anche grazie all’inflazione elevata, ma a livello di transazioni sono i comuni non capoluogo quelli che registrano un trend migliore, e questo si riflette anche sul dato relativo ai valori immobiliari, cresciuti dell’1,9% nella provincia e dell’1,8% nelle grandi città (+1,3% nell’hinterland).
Pertanto, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno un buon risultato, a conferma di quanto era emerso nel 2021. Ci sono diversi piccoli centri, con una buona qualità di vita (aree verdi, vicinanza al mare), che registrano aumenti dei valori avvero considerevoli. Livorno è uno di questi, con una crescita dei prezzi dell’8,3% e per la quale sono in previsione importanti lavori di riqualificazione e potenziamento del porto. Si conferma l’ottimo trend di Trieste, che ormai da diversi semestri evidenzia un recupero dei valori immobiliari, essendo oggetto di interesse di acquisti da parte di investitori nazionali e internazionali per via del progetto di riqualificazione del porto Vecchio. Bene anche Pesaro, Ravenna e Trento. Una menzione a parte per Monza, che ha dalla sua la vicinanza a Milano, città dalla quale molti residenti si stanno trasferendo. Da segnalare poi che diversi capoluoghi della classifica sono anche sede di importanti poli universitari.
Un altro indice interessante da tenere in considerazione per monitorare lo stato di salute del mercato immobiliare è costituito dai tempi di vendita, ovvero il tempo necessario per collocare con successo la casa sul mercato. I tempi di vendita diminuiscono leggermente nelle grandi città e nei capoluoghi di provincia: nelle prime si registrano 114 giorni contro i 118 di un anno fa, nelle seconde 138 giorni contro 146 giorni dello stesso periodo del 2021; ma nell’hinterland delle grandi città si registra un calo nei tempi di vendita di ben tredici giorni rispetto all’ultima rilevazione, a testimonianza di una maggiore domanda. Infatti, i tempi di vendita più veloci si registrano a Vicenza (89 giorni), Taranto (100 giorni) e Modena (104 giorni), tutte città a misura d’uomo.
MILANO – Milano è in questo momento la città per la quale è più facile indicare un quartiere emergente: i numerosi interventi in corso sul capoluogo lombardo e la sua trasformazione urbanistica hanno ormai catalizzato da tempo l’interesse dei potenziali acquirenti, investitori inclusi. Tra le aree che si sono riscoperte, negli ultimi mesi, si segnala quella a sud della città intorno a via Ripamonti e conosciuta anche come quartiere Vigentino. In posizione periferica ha avuto una ripresa in seguito al più ampio progetto della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana con relativa attesa per il “Villaggio Olimpico” e soprattutto con 
la nascita di “Symbiosis” e della “Fondazione Prada”. Completa il quadro la vicinanza alla Bocconi che ha reso l’area interessante per chi desidera acquistare sia come prima casa sia come investimento. Giovani coppie, persone che rientrano da fuori città e investitori che acquistano tagli grandi da frazionare (ricorrendo spesso alle agevolazioni fiscali) oppure piccoli tagli da mettere a reddito rappresentano il target che anima la zona. Una soluzione usata in buono stato si aggira intorno a 4.000 euro al mq. Il nuovo viaggia intorno a 5.000-6.000 euro al mq.
TORINO – A Torino i prezzi contenuti di alcuni quartieri periferici della città restituiscono dinamismo al mercato immobiliare cittadino. Tra questi citiamo Madonna di Campagna dove tanti giovani si stanno riversando potendo acquistare a prezzi medi intorno a 1.700 euro al mq. Chi è interessato a soluzioni di recente costruzione guarda con interesse ad “Area 12” e allo “Juventus Stadium” dove sorgono abitazioni degli anni ’80. Ci sono poi realtà immobiliari più popolari a 400-500 euro al mq, spesso acquistate da investitori che mettono a reddito l’immobile (300 euro al mese per un bilocale e 400 euro al mese per un trilocale). Le metrature ampie sono ricercate dalle famiglie che apprezzano il 
quartiere anche per i servizi e la qualità di vita offerti. I prezzi medi per le tipologie signorili in buono stato si aggirano intorno a 2.500-2.800 euro al mq. Chi acquista predilige tipologie posizionate ai piani alti e dotate di ascensore, meglio se con doppia esposizione. In contrazione invece la domanda di chi acquista per realizzare un B&B. In lieve ripresa a partire da giugno la domanda di immobili in locazione, in particolare da parte di studenti universitari per la vicinanza del Politecnico e di lavoratori fuori sede che lavorano presso il grattacielo San Paolo.
GENOVA – Anche il capoluogo ligure, i cui valori iniziano lentamente a riprendersi dopo anni di ribassi, presenta delle aree interessanti. Tra queste Foce, quartiere semicentrale della città che si sviluppa di fronte alla stazione di Brignole e non lontano da piazza de Ferraris. Risponde a esigenze di acquirenti di prima casa e di investitori (sia come casa vacanza sia per mettere a reddito). La vicinanza al mare ha determinato nel tempo la presenza di acquisti come B&B e casa vacanza. Attualmente è alta l’attenzione degli investitori per la zona alla luce del fatto che sarà trasformata col progetto di riqualificazione del “Waterfront” di Levante: sorgeranno uffici, residenze di lusso, spazi per lo sport e un parco urbano di 16 mila mq. 
Disegnato da Renzo Piano prevede la completa trasformazione della zona che, da tempo, era adoperata solo per fiere ed esposizioni. L’offerta immobiliare include immobili d’epoca di prestigio con vista mare che, in ottimo stato, toccano anche 3.000 euro al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping della città: via XX Settembre, via San Vincenzo, piazza De Ferraris. La quotazione media del quartiere per una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2.000 euro al mq, per scendere a 1.500 euro al mq nelle strade più trafficate.
BOLOGNA – Il capoluogo emiliano, come Milano, negli ultimi semestri ha messo in luce un importante recupero dei valori che ha interessato, in particolare, le zone centrali e che sta facendo sentire i suoi effetti anche su quelle più periferiche e semicentrali. Tra queste si segnalano Borgo Panigale e Casteldebole. Il recupero dei valori in questi quartieri è legato agli interventi di riqualificazione realizzati nella più ampia zona di Santa Viola in cui essi rientrano. Sono state messe in atto azioni di miglioramento su aree di capannoni ormai dismessi, tra cui l’ex Sabiem, al cui posto sorgeranno strutture pubbliche per il quartiere. Sono stati realizzati anche appartamenti e soluzioni indipendenti di nuova costruzione acquistabili a 2.900-3.400 euro al mq. Ciò sta portando ad un incremento dei valori immobiliari anche delle tipologie usate. Alla luce dei nuovi interventi l’interesse per il quartiere arriva anche da chi 
risiede nelle zone limitrofe. Bene anche i quartieri più centrali di San Donato e San Donnino: la domanda è alta grazie alle numerose infrastrutture come l’università, l’ospedale Sant’Orsola, FICO, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol ed il nuovo centro direzionale della Guardia di Finanza. Le aree più richieste sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino. C’è attesa anche per la prossima apertura del “Centro Meteorologico Europeo” che dovrebbe attirare lavoratori provenienti da altri paesi europei. 
ROMA – A Roma una delle aree che sta vivendo un discreto dinamismo è quella dell’Eur e dei quartieri circostanti come Tre Fontane-Tintoretto e Serafico. Parliamo di un’area residenziale della città che negli ultimi anni ha visto diversi interventi di riqualificazione che ne hanno migliorato la percezione da parte dei potenziali acquirenti. Dopo il lockdown c’è stato un ulteriore apprezzamento dovuto al fatto che ci sono numerose soluzioni indipendenti. Nei quartieri di Tre Fontane-Tintoretto e di Serafico i valori sono ancora contenuti e questo consente l’acquisto soprattutto ad acquirenti giovani. Il quartiere, limitrofo all’Eur, attira famiglie che spesso lavorano nelle aziende che qui hanno sede. A queste si aggiungono giovani originari del posto che rientrano per vivere vicino ai genitori. Prevalgono le case di enti pubblici ormai riscattate e la 
zona è servita da metropolitane e bus. I prezzi medi si aggirano intorno a 3.500 euro al mq. La domanda di tagli ampi e dotati di spazi esterni sta portando la ricerca verso tipologie che si trovano nel quartiere di Serafico dove ci sono soluzioni di grandi metrature, spesso dotate di terrazzo o giardino. Il quartiere ha avuto un buon riscontro dopo il primo lockdown e questo, insieme a una bassa offerta, sta portando a un recupero dei valori. I prezzi, intorno a 3.800-4.000 euro al mq consentono l’acquisto a famiglie con una buona disponibilità di spesa e che fanno un acquisto migliorativo. 
PALERMO – A Palermo è la ricerca di abitazioni di taglio ampio (oltre i 100 mq) e dotate di spazi esterni a determinare l’incremento della domanda nei quartieri di Emiro, Zisa Nuova e Noce. Il mercato immobiliare ha messo in luce le tendenze emerse post lockdown. Emiro offre appartamenti, quasi sempre di metratura superiore a 100 mq, all’interno di complessi condominiali con spazio verde, parco giochi e posto auto costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e acquistabili a prezzi medi di 1.300-1.400 euro al mq con punte di 1.500 euro al mq per le soluzioni ristrutturate. La presenza di tale offerta immobiliare determina richieste che provengono da persone residenti nei quartieri limitrofi. Altro aspetto apprezzato è la concentrazione dei principali servizi. Più 
popolare l’offerta immobiliare nel quartiere Noce dove i prezzi medi intorno a 800-1.000 euro al mq determinano richieste da parte di chi ha un budget più limitato. Qui comprano anche giovani che fanno ricorso, quando possibile, alle agevolazioni under 36. E queste ultime hanno dato una spinta anche al mercato del quartiere di Montepellegrino-Fiera, dove l’offerta immobiliare spazia dalle soluzioni di tipo popolare ante ’67, acquistabili a 600-700 euro al mq, agli immobili di tipo civile degli anni ’60-’70. a 1.500 euro al mq.
