Analizziamo il perché dell’insuccesso del “rent to buy”. La nuova opzione immobiliare avrebbe dovuto incoraggiare i compratori più giovani, ma risulta “poco digeribile” per molti venditori.
A circa otto anni dal varo del D.L. 133/2014 (c.d. decreto Sblocca Italia), l’affitto con riscatto non decolla. Anzi, il bilancio complessivo del “rent to buy“, alla luce dei dati, si rivela fallimentare. Mai come nel caso di questa nuova forma contrattuale – per quanto molto usata da decenni, sia pure in modo informale, nelle zone rurali italiane – lo spostamento della “area di vantaggio commerciale” verso gli aspiranti compratori (rentobuyers) ha determinato l’insuccesso di una opzione di acquisto voluta, sulla carta, per incoraggiare gli acquirenti più giovani e sostenere così i volumi di compravendite depressi dallo scoppio della grande bolla immobiliare americana nel 2008 e dalla profonda crisi che ne è seguita.
L’affitto con riscatto è un tipo di contratto che consente di affittare la casa che si intende comprare, diventandone proprietari dopo un certo numero di anni, durante i quali nei canoni mensili esiste una doppia componente: quella della locazione vera e propria – di solito “scontata” anche del 50% rispetto al valore di mercato locativo – e quella dell’acconto del futuro acquisto della casa. Al termine del periodo di locazione, si procede con l’effettiva compravendita dell’immobile, per la quale si tiene in conto l’ammontare complessivo degli acconti versati fino a quel momento, a deconto del prezzo finale che, in virtù della specifica forma contrattuale, viene di solito fissato all’atto di stipulare il contratto di rent to buy.
Il D.L. 133 del 2014, all’articolo 23, stabilisce le varie opzioni previste da questa forma contrattuale e disciplina alcune regole generali, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti “rent to buy” accompagnati da un preliminare d’acquisto. Infatti, l’affitto con riscatto prevede diverse forme contrattuali, ognuna delle quali è regolata da specifiche condizioni relative ai tempi di pagamento, ai canoni di locazione/acconto, ai diritti del venditore e a quelli dell’affittuario-futuro proprietario, e più in generale le modalità di ripartizione dei costi e i termini dell’accordo, che può essere perfezionato anche tramite due contratti separati, uno per il periodo di locazione (che non può superare i 10 anni), e uno per la vendita futura.
Entrando nel dettaglio delle varie forme contrattuali, la normativa prevede:
– affitto con opzione di futuro acquisto: esercizio dell’opzione di acquisto al termine del periodo di affitto concordato con il venditore, al quale andrà corrisposto un canone mensile che comprende anche la quota mensile di acconto sul prezzo di acquisto già “bloccato” nel contratto;
– affitto con riscatto con preliminare di vendita: in questo caso si firmano due contratti distinti, uno di locazione e l’altro di futura vendita 
con il c.d. preliminare, che vincola le parti e viene trascritto nei registri immobiliari con effetto massimo di 10 anni;
– affitto con riscatto automatico: il passaggio di proprietà avviene “automaticamente” al raggiungimento di un certo numero di canoni o di una specifica somma pagata durante gli anni di utilizzo;
– affitto con riscatto con riserva di proprietà: la proprietà dell’immobile può essere trasferita solo dopo aver versato il prezzo totale di vendita; in caso di inadempienza, il proprietario restituisce una parte delle somme ricevute in pagamento, la cui entità è fissata nel contratto iniziale.
Rispetto alla trascrizione dei normali contratti preliminari, che dura al massimo tre anni, quella dell’affitto con riscatto può estendersi fino a 10 anni, e questo è un elemento che scoraggia tantissimo i venditori, i quali generalmente sono dominati dall’esigenza di realizzare in tempi relativamente brevi l’intero ricavato della compravendita. Fortunatamente, la legge prevede anche che anche il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto in caso di inadempienza del futuro compratore, qualora questi superi il massimo tollerabile di ritardo o morosità previsto dallo stesso contratto, ma il rischio che l’occupazione dell’immobile possa continuare anche dopo la risoluzione del contratto (per mala fede dell’inquilino o per necessità) pone seri interrogativi a quanti hanno paura anche solamente di affittare il proprio immobile, per via dei rischi insiti nell’operazione.
In buona sostanza, il contratto d’affitto con riscatto può dare agli acquirenti grandi vantaggi – tra gli altri, anche quello di “provare” la casa per lungo tempo, e valutarne gli aspetti positivi e negativi prima dell’acquisto, oppure quello di bloccare il prezzo di acquisto – ma rimane un fenomeno di nicchia, poiché i venditori devono attendere qualche anno prima di realizzare l’intero ricavato, e ciò contrasta proprio con l’obiettivo principale di chi vende. Pertanto, per capire l’esatta portata di questo mercato di nicchia è utile tracciare un profilo del venditore disponibile all’affitto con riscatto. Si tratta certamente di un soggetto che non ha interesse a vendere subito per motivi di natura personale (fiscali o successori, per esempio), ma vuole in qualche modo “assicurarsi” la vendita in un’epoca futura, quando le sue esigenze verranno meno, e nel frattempo garantirsi una buona rendita, superiore a quella di un normale canone di affitto.
Oggettivamente, non è un profilo facilmente rinvenibile tra i comuni venditori di case, e questo spiega come mai, dall’entrata in vigore del D.L. 133/2014 ad oggi, i contratti di questo tipo non superano le 10.000 unità. Dal punto di vista fiscale, in ogni caso, l’Agenzia delle entrate è intervenuta con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, secondo la quale il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore è diverso a seconda della fase di riferimento, e quindi avremo il regime tipico del godimento dell’immobile nella prima fase, e quello relativo al trasferimento della proprietà (imposte dirette e indirette) in occasione dell’esercizio del diritto di riscatto.
A seguito dell’epidemia di Covid-19, in particolare, è scresciuta la domanda di abitazioni indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, come già evidenziato da tutti i maggiori network immobiliari nelle scorse settimane. I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota degli agenti intervistati, infatti, prevede che la pandemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
La sua azienda (Startup Italia), vicina al milione di fatturato e condivisa con 21 collaboratori, è un agenzia di rappresentanza e da dieci anni è specializzata nel mondo del personale di vendita e nel settore delle reti di consulenza finanziaria. Già nel 2011 Giunta ha aperto diversi gruppi social (“AAAgents” e ”Consulenti Bancari e finanziari”, con rispettivamente 47 mila e 18 mila aderenti su Linkedin), che in occasione della sua candidatura all’Assemblea di Enasarco gli hanno consentito di amplificare la diffusione delle sue iniziative, trasformandolo da “outsider” a candidato con buone probabilità di successo. Di lui P&F ha già pubblicato 
Nell’ambiente della Vendita, infatti, il diploma di laurea non è molto diffuso, e si sente l’assenza di quel circuito accademico che culmina con una laurea e che consentirebbe maggiore specializzazione e, di conseguenza, maggiore “peso” ai curriculum dei candidati, siano essi agenti o consulenti. Tale percorso accademico permetterebbe di dare la giusta dignità alla professione di Consulente Commerciale e, nell’immaginario collettivo, non la farebbe più percepire come un mestiere che richiede scarsa specializzazione e bassa qualità. La professione del venditore non è affatto alla portata di tutti! La riprova è che molti professionisti di altre categorie, pur essendo molto competenti nelle loro materie, non sanno “vendere sé stessi” e patiscono una bassa fortuna. Altri, invece, pur non avendo la stessa preparazione accademica, eccellono nella capacità di sviluppare nuove relazioni ed hanno successo.
Come hai sviluppato la tua visibilità come candidato alle elezioni in Enasarco durante gli ultimi mesi? 
parole che Mario Draghi ha pronunciato durante il Meeting di Rimini dello scorso 18 agosto, e cioè che “In questo susseguirsi di crisi, i sussidi che vengono ovunque distribuiti sono una prima forma di vicinanza della società a chi è stato più colpito, specialmente a coloro che hanno tante volte provato a reagire. Ma i sussidi servono a sopravvivere, a ripartire, mentre ai giovani bisogna dare di più. I sussidi, infatti, finiranno, e resterà la mancanza di una qualificazione professionale, che potrà sacrificare la loro libertà di scelta e il loro reddito futuro“. Si tratta di un concetto ben centrato, in un momento come questo dove tanti colleghi agenti e consulenti sono arrabbiati con Enasarco, perché non sta distribuendo sussidi a pioggia, senza nemmeno approfondire la natura di questo ente che è esclusivamente un ente previdenziale.
Evoluta”, nella quale le strategie di marketing operativo e di vendita, mixate alle discipline macro economiche, hanno una parte molto importante. Del resto, so bene che il mondo della Consulenza Finanziaria, quando i consulenti di oggi si chiamavano ancora promotori, dava moltissima attenzione al personal marketing, soprattutto ai giovani che si avvicinavano alla professione e che non trovavano le attuali e insormontabili barriere all’entrata fondate sul portafoglio medio. In pratica, propongo di tornare prepotentemente al passato, in quanto a sforzi nella formazione, adattando le metodologie didattiche di ieri al presente iper-tecnologico in cui viviamo.
conoscere fino in fondo la bellezza di queste professioni. Infatti, il valore della professione di venditore, se ben sviluppata tra i giovani, potrebbe rilanciare fortemente l’occupazione, anche quella femminile. Inoltre, Start Up Italia ha da poco iniziato una partnership con Et Labora, un ente di formazione di secondo livello, con cui si sta portando avanti progetti con le principali banche di rete per inserire in azienda giovani consulenti finanziari attraverso un accurato processo di selezione, formazione e avviamento professionale sul territorio.
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
