Il mercato immobiliare italiano è molto variegato anche nelle grandi città, dove spesso convivono immobili “ordinari” e edifici di prestigio. Ecco una analisi Milano-Roma-Napoli.
Secondo le analisi di Tecnocasa, la domanda nelle grandi città a Luglio 2023 appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale, che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Il medio-piccolo taglio, quindi, vede un aumento della concentrazione di richieste a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che in genere scelgono questa tipologia. Si nota, al contrario, una diminuzione della concentrazione della domanda sui quattro locali (trend confermato ormai da tre semestri), come conseguenza dell’aumento dei prezzi che sta interessando le metropoli e dell’esaurirsi della spinta data dalla pandemia alla ricerca di abitazioni più ampie.
Se il trilocale prevale a livello italiano è il bilocale la tipologia più ricercata a Milano (47,5%), unica tra le grandi città a fare eccezione per la presenza importante di investitori e single tra gli acquirenti, e per essere la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq per una tipologia usata e 5.036 euro al mq per il nuovo. Il quattro locali prevale a Genova (44,4%), città dove i prezzi sono decisamente più contenuti e si aggirano intorno a 1.114 euro al mq per la tipologia usata e 1.510 euro al mq per quelle di nuova costruzione. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, la domanda conferma il trilocale come tipologia più ricercata, con il 52,6%, seguito dal quattro locali (21,5%) e infine dal bilocale che raccoglie il 21,3%. In queste realtà si segnala un aumento della percentuale di richieste sui cinque locali (da 1,9% a 2,9%), grazie ai prezzi più bassi.
Relativamente al segmento degli immobili di prestigio, chi ha a disposizione un’elevata disponibilità di spesa continua a cercare questa tipologia soprattutto come soluzione migliorativa di quella esistente (c.d. upgrade abitativo), ma si vanno diradando gli investitori, che attualmente sono più cauti nelle operazioni. Si tratta di un segmento di mercato di nicchia, con bassa offerta anche se, negli ultimi anni, sono aumentati gli interventi di nuova costruzione di pregio: non solo nelle metropoli, dove si contano sempre più operazioni di recupero, ma anche nelle località turistiche, dove è in aumento la percentuale di stranieri che acquistano e che sono interessati anche a queste tipologie abitative di lusso.
Chi cerca una soluzione di pregio ambisce ad ampi spazi (metrature di almeno 180-200 mq), affacci panoramici, meglio se da attici o terrazzi. Aspetti sempre più imprescindibili, soprattutto sulle nuove costruzioni, oltre alla location e alla qualità dell’abitazione, sono la sicurezza garantita da dispositivi tecnologici all’avanguardia e la progettazione degli ambienti, attenta alle esigenze di comfort e ottimizzazione degli spazi. Nelle zone centrali sono apprezzati gli immobili d’epoca, ancora di più se con caratteristiche architettoniche particolari. La carenza di spazi nelle aree centrali e la bassa offerta stanno portando in alcune città, tra cui Roma e Milano, alla realizzazione di nuove costruzioni anche nelle zone più periferiche ed esterne, hinterland incluso.
A Milano il segmento di pregio tiene, anche se la crescita dei prezzi è più contenuta rispetto a quanto registrato nei semestri precedenti. Queste tipologie immobiliari sono ricercate in zona Moscova, dove si toccano valori di 17.000 euro al mq per il nuovo, di taglio grande (oltre 200 mq), possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto e locali comuni come la palestra. Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca, preferibilmente con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi, poi, è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Nella prestigiosa piazza Mondadori e strade limitrofe si toccano punte di 10.000 euro al mq, mentre i valori più elevati, oltre 10.000 euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni. Seguono corso Vercelli con 9.000 euro al mq, piazza Wagner e via Buonarroti con top prices di 8.000 euro al mq, City Life con 7.000 euro al mq, via Sanzio e via Colonna con abitazioni degli anni ’70 a 6.000 euro al mq.
A Roma i valori degli immobili di pregio sono rimasti sostanzialmente stabili (+ 0,1%). Chi cerca questi ultimi si orienta su tagli superiori a 200 mq, dotati di terrazzo e ascensore. Le famiglie prediligono Porta Pia e via Veneto, dove prevalgono gli acquisti dei residenti oppure di chi si sposta dai quartieri limitrofi e si segnalano soluzioni a 7.000 euro al mq. I prezzi scendono a 5.000 euro al mq in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini. Qui si segnalano anche investitori che impiegano 500-600.000 euro per realizzare case vacanza. Chi è 
interessato al segmento di pregio si orienta su piazza Navona, Campo dei Fiori e Fontana di Trevi. Bene l’andamento delle case in piazza del Popolo, dove si toccano punte di 10.000 euro al mq. L’acquisto dell’abitazione principale interessa soprattutto la zona di Prati, compresa tra piazza Cavour e piazza Risorgimento. I prezzi lì arrivano a 6.500 euro al mq, con punte di 7.000 euro per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Prezzi simili anche intorno a Porta Pia dove ci sono soluzioni più signorili, soprattutto a ridosso di piazza Ungheria e piazza Verdi, vicino a Villa Borghese.
A Napoli, i valori immobiliari si sono stabilizzati nei quartieri di Manzoni, Caravaggio e Petrarca–Orazio, dopo i rialzi che si erano registrati nei mesi scorsi. Ci sono abitazioni con affacci panoramici sul Golfo di Napoli, per i quali la richiesta arriva da imprenditori e professionisti di Napoli e della provincia, alla ricerca di metrature generose, oltre i 200 mq, con spazi esterni, in contesti condominiali di prestigio e con portineria h24. Per chi si avvicina a queste case, tassativa è la vista panoramica sul Golfo, che fa lievitare i prezzi fino a 7.000-8.000 euro al mq.
Se volessimo tracciare un “profilo” dell’acquirente-tipo di questo segmento, chi cerca una residenza di lusso apprezza la forte attenzione ai dettagli, soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le amenities condominiali, come ad esempio gli spazi dedicati al relax e al benessere, come fitness room, il servizio di portierato e locali multifunzione. Le richieste si focalizzano essenzialmente sulla zona giorno (con saloni di rappresentanza e ampie cucine), la master bedroom con ampie cabine armadio. Gli immobili d’epoca, con affreschi, travi a vista e scalinate importanti attirano sempre. Anche sul segmento degli affitti di prestigio, che rappresentano una “super-nicchia” di mercato, si registrano tendenze simili.
MILANO – A 
Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta resta la preferenza per le ampie metrature, 
In piazzale Baiamonti le tipologie signorili hanno prezzi medi di 5000-6000 euro al mq. Prezzi intorno a 6000-7000 euro al mq anche per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. Nella macro-area di Città Studi-Indipendenza c’è un’ottima offerta di immobili di prestigio con top price di 6500 euro al mq che si affacciano su piazza Grandi (lato Fontana-Bunker), corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech. Nella macro-area di Fiera-San Siro le 
ROMA – Nella 
NAPOLI – A Posillipo l’offerta immobiliare è qualitativamente elevata e le famiglie che comprano l’abitazione principale si focalizzano sui trilocali dotati di vita panoramica sul golfo di Napoli, possibilmente con discesa diretta al mare. I valori per soluzioni panoramiche su via Petrarca si aggirano intorno a 5000 euro al mq. Sulla prestigiosa via Posillipo, dove ci sono 
TORINO – Nelle zone centrali di 
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
