La pandemia ha fatto riavvicinare i potenziali acquirenti di case alle zone di campagna limitrofe alle grandi città, rivelando la tendenza ad un aumento di quanti detengono una disponibilità di spesa compresa tra 250.000 e 350.000 euro. La soluzione abitativa indipendente o semi-indipendente, per costoro, è diventata la priorità.
A seguito dello scoppio della pandemia, come sappiamo, le motivazioni di acquisto degli immobili sono profondamente mutate, determinando un punto di svolta del mercato immobiliare al quale operatori ed investitori si sono dovuti adeguare rapidamente. In relazione alle somme da destinare all’acquisto della casa, grazie ai dati disponibili (Ufficio Studi Tecnocasa, dati a Luglio 2020) oggi possiamo analizzare il trend attuale sulle varie fasce di disponibilità economica dei potenziali acquirenti. La maggiore concentrazione, come nelle previsioni, si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila € (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169 mila € e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249 mila €.
In particolare, si registra un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila € a Roma e Milano, dove la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila € (24,4% per Roma e 25,2% per Milano).
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Invece nelle altre grandi città – ossia Genova, Napoli, Palermo e Torino – la disponibilità di spesa resta concentrata nella fascia di spesa inferiore a 120 mila €.
Partiamo col dire che costruire una casa non è uguale, per impegno, tempi di attesa e stress, a ristrutturare un appartamento in città. Infatti, le spese da sostenere per il progetto, i materiali, le finiture e lo stile, la distribuzione delle camere e degli ambienti, si affiancano a quelle necessarie per i permessi e la documentazione necessaria da inoltrare alle autorità competenti per territorio. Inoltre, le relazioni con le ditte che si occupano di edificare, nonché quelli con i fornitori, rappresentano sempre una occasione di fisiologiche incomprensioni e malintesi che finiscono per essere piuttosto costosi in termini economici. Per questo, nel caso si voglia optare per costruire la propria casa, è fondamentale assumere un professionista indipendente dalla ditta, di vostra fiducia, che segua i lavori e li faccia eseguire in maniera rispondente ai vostri desideri ed al preventivo (salvo i classici imprevisti, quasi sempre da conteggiare e di cui spesso nessuno ha colpa).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Procedendo in senso inverso, e cioè arrivando prima alle conclusioni e analizzando successivamente i parametri e le singole voci di costo, la spesa complessiva necessaria per la costruzione di una villetta di 100 mq a singolo piano oscilla tra 180.000 e 300.000 euro, mentre quella relativa alla stessa costruzione su un solo piano da 100 mq varia dai 90.000 euro ai 150.000 euro. A questi dati si arriva assumendo i seguenti parametri di calcolo: un’altezza media di 3,0 m per piano, un prezzo al mc di costruzione oscillante dai 300 euro ai 500 euro, e quindi una cubatura complessiva rispettivamente di 600 mc (100 mq x 2 piani x 3,0 m di altezza) e di 300 mc (100 mq x 1 piano x 3,0 m di altezza).
Limitandoci a questa analisi, però, rimaniamo troppo “in superficie”, e rischiamo di non informare a sufficienza chi volesse imbarcarsi nell’impresa. E’ necessario, cioè, conoscere le singole voci del c.d. capitolato di spesa, per comprendere con quanti attori (professionisti, maestranze e ditte fornitrici) entreremo in stretta relazione per un vero e proprio “periodo di passione”. Ci viene in aiuto, in tal senso, la tabella dettagliata descritta nell’immagine.
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo del terreno edificabile, naturalmente, varia di zona in zona e da tanti altri fattori. Un terreno edificabile nelle zone immediatamente limitrofe alle grandi città (come Roma o Milano) costa molto di più di altre, e dipende anche dalla vicinanza dei mezzi di trasporto pubblico e dalla presenza di centri commerciali e scuole. In media, si può ipotizzare che i costi per un terreno edificabile partano da 150 euro al mq in su. l progetti edilizi, inoltre, deve contenere tutti i calcoli richiesti per realizzare la casa, il piano della sicurezza del cantiere e tutte le informazioni necessarie al comune per approvare il lavoro.
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
Per ottenere il permesso di costruire bisogna pagare il contributo di concessione ai sensi del D.M. 9 maggio 1978, nonché gli oneri di urbanizzazione. Il calcolo di oneri e contributi viene effettuato rispettivamente sulla base dei metri cubi e sulla base dei metri quadri, ma nel calcolo dei secondi rientrano anche altre caratteristiche della casa da costruire (come la sua classe energetica, che deve essere certificata).
Per farla breve, è possibile stimare in una cifra oscillante tra 5.000 e 8.000 euro il costo per ottenere il permesso di costruire una villetta di 100 mq con giardino.
Su tutto, una volta presa la decisione ed elaborato il progetto, bisogna anche impegnarsi a risparmiare sulle forniture. Per farlo, è fondamentale farsi guidare dalla ditta di costruzione per la scelta dei materiali al miglior prezzo. Infatti, le imprese edili conoscono dove poter comprare materiali di ottime qualità a prezzi competitivi, come i blocchi di fine stock, per ridurre il costo del materiale senza scadere nella bassa qualità.
La questione del pignoramento Taormina–Franzoni diventa interessante, però, in relazione all’utilizzo del Fondo Patrimoniale, ossia di uno dei più diffusi – ed inefficaci, in molti casi – mezzi di tutela del patrimonio familiare attraverso il quale uno dei coniugi o entrambi vincolano determinati beni destinandoli ai bisogni della famiglia. In tal modo, i beni individuati (immobili, auto e motoveicoli, titoli di credito e altro), costituiscono un patrimonio separato la cui funzione è quella di soddisfare i diritti di mantenimento e assistenza di tutti i componenti della famiglia. Sulla scorta di queste caratteristiche, il marito della Franzoni aveva costituito, nel lontano 2009, un Fondo in qualità di tutore della moglie (all’epoca interdetta per via della condanna penale), e gli avvocati della coppia, nell’opporsi al procedimento di pignoramento, hanno sostenuto che la villetta non fosse pignorabile perché ricadente all’interno di quel fondo patrimoniale costituito a maggio 2009. Il tribunale, però, ha respinto tale motivazione, e con un’ordinanza di 12 pagine ha argomentato che la costituzione del Fondo, fatta da Lorenzi, è ricollegabile alla vicenda processuale della Franzoni; ma legato ai bisogni della famiglia è anche il debito contratto con Taormina per via dell’attività difensiva, in quanto funzionale a ottenere la possibilità, per lei, di ritornare il prima possibile ai suoi affetti. E se il debito ha queste caratteristiche, il fondo non può essere motivo di opposizione, neanche se la sua data di costituzione è ben distanziata nel tempo.
Nel caso Franzoni–Taormina, per usare una similitudine, è come se il soggetto debitore (Franzoni) abbia conferito la famigerata villetta di Cogne in un Fondo Patrimoniale dopo aver contratto un debito con il creditore (avv. Taormina), nella piena consapevolezza che l’immobile, per valore e caratteristiche, sarebbe sempre stato collegato alla propria vicenda processuale ed agli effetti economici che da essa sarebbero scaturiti.
Nel caso della Franzoni, il Fondo è stato costituito dopo l’omicidio del piccolo Samuele, ed è quello il momento giuridicamente rilevante per l’insorgenza della necessità di una difesa e delle relative spese. Probabilmente, il marito della Franzoni ha costituito tale Fondo esclusivamente “per la necessità del momento” (si è ritrovato improvvisamente a rivestire il ruolo di tutore della moglie, per amministrare la sua quota di comproprietà finchè lei fosse stata interdetta), e certamente non pensava, in quei momenti concitati e di riorganizzazione forzata della famiglia, che l’immobile sarebbe stato oggetto di futuro contenzioso. Forse, se avesse chiesto il consiglio di un consulente patrimoniale, avrebbe compreso che l’unica cosa da fare era vendere la villetta (peraltro ai massimi valori del mercato immobiliare di allora) e trovare altra sistemazione abitativa, magari tutelando il ricavato della vendita – gli acquirenti li avrebbe trovati subito! – con una polizza di Ramo Primo, difficile da “smontare” dopo 11 anni. Ma sembra che sia la Franzoni che il marito si siano sempre opposti all’ipotesi della vendita (nonostante i brutti ricordi, ma tant’è).
