Le donazioni indirette sono usate frequentemente nelle famiglie italiane, ma andrebbero disciplinate in modo corretto per evitare possibili problemi con i terzi.
di Adriana Cardinale
Nella vita di ogni giorno, tutti i professionisti che si occupano di gestione e tutela del patrimonio dei propri clienti si imbattono nei classici quesiti che riguardano gli atti di disposizione delle somme liquide, che genitori e nonni effettuano per le esigenze più disparate di figli e nipoti. Molto spesso, poi, queste richieste arrivano quando il titolare di una posizione ha fiutato un pericolo generico di possibile aggressione da parte di terzi, e vorrebbe così correre al riparo conferendo ai figli somme (o beni immobili e mobili soggetti a registrazione) altrimenti aggredibili dai creditori. Per evitare di far insorgere un tale sospetto anche quando si è in perfetta buona fede, è bene usare nel modo corretto i due strumenti più frequentemente usati per trasmettere risorse finanziarie ad altri (figli e/o coniuge) o per attribuirne a questi la contitolarità: i bonifici bancari e le cointestazioni.
Se è già stato incardinato un contenzioso da parte di terzi creditori (o aspiranti tali), non c’è strumento di tutela tardiva che i creditori non possano mettere in discussione in un eventuale giudizio; così, in tutti i casi in cui si voglia effettuare una donazione di denaro, è necessario usare delle accortezze che segnano il confine tra l’autentica tutela dei propri cari ed un possibile accertamento di un tribunale (per non parlare delle future dispute tra eredi). In tal senso, il nuovo orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 7442 del 20 marzo 2024, con la quale si è pronunciata in merito alla tassabilità delle donazioni indirette o informali effettuate tra genitori e figli, aiuta non poco a comprendere i confini tra operazione lecita e operazione effettuata in danno ai creditori. In particolare, la sentenza in questione rappresenta un punto di svolta rispetto a quanto previsto in passato, in quanto si sovrappone alla disciplina in materia di imposte sulle donazioni descritta dalla circolare n. 30/E dell’11 agosto 2015 dell’Agenzia delle Entrate, che la Cassazione definisce come “imprecisa”, “incompleta” e “non condivisibile”. Prima, infatti, la normativa fiscale prevedeva il pagamento dell’imposta di donazione anche per i trasferimenti di denaro, 
soprattutto tramite bonifico bancario e/o assegni circolari e, più in generale, per le “liberalità tra vivi che si caratterizzano per l’assenza di un atto scritto”; oggi, tale previsione viene ribaltata e, di fatto, la tassazione non si applicherà su tutte quelle donazioni informali o indirette che non risultino da atto scritto, o che non siano soggette a registrazione, a meno che gli atti di liberalità/donazioni informali non abbiano determinato, da sole o sommate a quelle già effettuate nei confronti del medesimo beneficiario, un incremento patrimoniale superiore ad un milione di euro (art. 56 bis del T.U. successioni e donazioni).
E il bonifico bancario, come si configura all’interno del nuovo orientamento stabilito dalla Cassazione? Sulla sua natura di atto scritto in molti erroneamente ci metterebbero la firma, poichè la disposizione di bonifico, oltre a prevedere l’esistenza di modulistica specifica, contiene soprattutto la causale per cui un soggetto trasferisce ad un terzo somme di denaro, nel caso in questione (genitori-figli) a titolo di liberalità. Pertanto, firmare in banca un modulo di bonifico con apposizione obbligatoria di una causale non è esattamente un atto scritto, poichè si tratta di una operazione unilaterale, che non prevede accettazione espressa del beneficiario, e può essere disposta anche senza alcuna firma direttamente da casa (home banking) o dal proprio smartphone, tramite l’applicazione della banca, anche per cifre non di modico valore (fino a 25.000 euro).
I motivi che inducono i genitori ad usare il bonifico per effettuare una vera e propria donazione sono i più disparati: il pagamento ricorrente degli affitti per gli studenti fuori sede, l’avviamento economico alla professione del figlio appena abilitato, l’acquisto della sua prima abitazione, le spese matrimoniali o la nascita dei nipoti. Si tratta di esempi di donazioni indirette – e non semplicemente informali – che prima della sentenza n. 7442 della Cassazione andavano disciplinate, in teoria, con atto pubblico. Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate il pagamento di master e corsi universitari all’estero del figlio è il risultato di una donazione a tutti gli effetti, e probabilmente tale natura giuridica verrà eccepita ancora nei mesi a venire, costringendo il contribuente a fare ricorso. eccependo proprio la sentenza n. 7442
Relativamente all’acquisto della abitazione al figlio, se non si ha la volontà di effettuare una donazione, ma serve integrare i mezzi finanziari di cui l’acquirente è parzialmente (o totalmente) sprovvisto, l’iter corretto da seguire è questo: il genitore partecipa all’atto di compravendita, mette a disposizione la somma necessaria per l’acquisto ed il notaio preciserà nel relativo atto che il denaro viene messo a disposizione dal genitore. In questo caso, non si perfeziona una donazione, e l’immobile acquistato non sarà soggetto ad alcun termine di perfezionamento (decennale o ventennale) come nelle donazioni; questo farà sì che la casa acquistata potrà essere rivenduta successivamente, in qualunque momento, senza pregiudizio per i terzi acquirenti. Al contrario, la donazione di denaro effettuata con bonifico più atto 
pubblico (caso rarissimo) è una donazione a tutti gli effetti, che comporta il trasferimento della proprietà del denaro in capo al donatario, e come tutte le donazioni potrà essere invalidata per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (es. dopo la separazione, con una seconda moglie). In ogni caso, la validità di una donazione di denaro – quando viene effettuata tramite bonifico più atto pubblico – ha effetti notevoli relativamente alla tutela del patrimonio disponibile. Infatti, se la donazione è valida, i creditori del donante non potranno avanzare pretese di alcun tipo sul denaro donato, e gli eredi potranno agire solo se c’è lesione della loro quota legittima.
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La Cassazione è intervenuta in passato anche nei casi di donazione di denaro effettuata con bonifico ma senza atto pubblico (c.d. donazione informale). In questi casi, tale atto di disposizione non trasferisce affatto la proprietà del denaro, ma fa del destinatario un semplice custode di esso, che rimane di proprietà del donante e quindi può essere sia aggredito dai suoi creditori che essere reclamato, in sede di successione, dagli eredi esclusi. Peraltro, secondo la Suprema Corte si tratta di donazione indiretta anche quando il donante effettua il trasferimento di denaro ad un conto cointestato tra donante e donatario, il quale poi ne dispone liberamente. In questo caso, la donazione è valida a condizione che si dimostri il c.d. animus donandi, per esempio corredando il bonifico con una documentazione idonea (es. scrittura privata più causale che specifichi la parola “donazione“). Anche in questo caso, i creditori non potranno aggredire il denaro (idem gli eredi, con azione di riduzione). L’effetto è identico anche per le donazioni effettuate tramite assegno.
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Altro tema è quello della donazione dai nonni ai nipoti. La Corte di Cassazione ricorda che anche il semplice prestito padri-figli andrebbe registrato e sottoposto ad imposta; pertanto, il bonifico di valore rilevante che si effettua al nipote (ma anche da marito a moglie), per essere valido, deve essere assistito da atto pubblico, a meno che:
– non sia di modico valore (da valutare caso per caso, in proporzione al patrimonio del nonno),
– non sia ricorrente (es. pagamento regolare della rata di mutuo del figlio–nipote),
– non sia privo di motivazione.
Un caso interessante, a metà strada tra gli effetti del bonifico e quelli di una cointestazione, è quello della cessione della qualità di contraente di una polizza vita da padre a figlio (o da nonno a nipote, o da marito a moglie). Anche in questa circostanza sarà necessario dimostrare l’animus donandi – cosa difficilissima da fare – a meno che non esista almeno una scrittura privata a sostegno dell’operazione.
Relativamente alle cointestazioni, c’è da dire che le famiglie italiane usano spesso questo strumento, ma bisogna valutarne bene vantaggi e svantaggi. In una cointestazione, infatti, ogni cointestatario si presume essere comproprietario del denaro ivi contenuto, e quindi può essere aggredito dai creditori, a meno che non si conservino le prove della provenienza esclusiva delle somme in capo all’originario intestatario (es. vendita titoli/fondi, disposizione di chiusura del conto mono-intestato e trasferimento tramite bonifico al conto cointestato). Questo strumento, inoltre, non è privo di effetti collaterali, come nelle questioni ereditarie in presenza di seconda moglie che pretende, per esempio, la metà di quanto tenuto nel conto cointestato padre-figli; oppure il caso tipico di una 
cointestazione di lunga durata padre single-figlio, il secondo dei quali commette una irregolarità amministrativa e, per questo motivo, viene perseguito fino al risarcimento a terzi. In questo caso, secondo la Cassazione tutte le somme cointestate, anche se erano di competenza esclusiva del padre (il quale le alimentava, per esempio, con il proprio reddito o pensione), potranno essere sequestrate, e liberate solo se il padre potrà dimostrare di averle accantonate da solo grazie alla documentazione bancaria. Per quanto sopra, è sempre meglio usare la delega, che non trasferisce alcuna proprietà e conferisce ampie possibilità di gestione al figlio delegato.
In Italia, il desiderio di essere proprietari di casa comincia fin dalla prima età adulta, e reincarna una eredità culturale che, riguardo all’abitazione, è tipicamente italiana. Nonostante le difficoltà economiche degli ultimi venti anni – periodo coincidente dall’ingresso del nostro Paese nell’Unione Monetaria Europea fino ad oggi – i giovani continuano a sognare di comprare casa, e molti under 35enni hanno fatto ricorso alle agevolazioni fiscali messe in campo dallo Stato per sostenere le spese di acquisto di una prima casa. L’età media dei giovani italiani tra i 18 e i 34 anni che vanno a vivere da soli è pari a 29,9 anni, secondo l’ultima rilevazione Eurostat, ed è oltre tre anni sopra la media Ue (26,5 anni). Peggio di noi fanno solo Grecia, Bulgaria, Slovacchia, Portogallo e Croazia. Il paragone con il passato è impietoso: nel 1983 la quota dei 18-34enni celibi o nubili che viveva in famiglia era del 49%, nel 2000 era al 60,2% e oggi i giovani che vivono in casa con i genitori sono 7 milioni, e cioè il 67,6% del totale.
Il 1° Rapporto Federproprietà-Censis (“Gli italiani e la casa – Come cambieranno valori e funzioni della casa nell’Italia post-pandemia”) racconta come, dopo la traumatica esperienza dell’emergenza sanitaria e delle misure restrittive di confinamento, nell’Italia del post-pandemia stanno cambiando i valori e le funzioni della casa. Emerge, soprattutto, che il valore sociale della casa non è mai stato così alto, malgrado le quotazioni siano scese rispetto al passato. Secondo il Rapporto Censis, il 90,4% dei 18-34enni proprietari di casa ha nella propria condizione un fattore 
di rassicurazione per il proprio futuro. Tuttavia, non è semplice per i millennials trovare una abitazione adeguata alle proprie mutate aspettative (superficie non superiore in media a 80 mq e trasporto pubblico efficiente) e trovare un prezzo sostenibile, poiché il livello dei redditi in Italia è sceso vertiginosamente negli ultimi trenta anni – pesa l’assenza di un reddito minimo stabilito per legge, per cui la maggioranza dei giovani sconta redditi da fame – e il potere d’acquisto degli italiani si è progressivamente ridotto di più della metà, soprattutto a causa dei meccanismi rigidissimi dell’EU a guida tedesca.
Tale stato di cose oggi determina una forzosa permanenza degli ultra-trentenni presso l’abitazione dei genitori, più per “fare massa reddituale” (e condividere i costi dell’abitazione) che per effettive esigenze affettive e di prossimità, rinviando il momento in cui si possa dar vita ad un nuovo nucleo familiare. Ciò aggrava il deficit di natalità del nostro Paese, poiché il ritardo temporale di formazione di nuove famiglie, nonchè la scelta di queste ultime di fare un solo figlio per via delle difficili condizioni economiche, rallentano il ritmo di crescita della popolazione giovanile, la quale è costretta a confrontarsi con un mondo del lavoro che offre paghe umilianti, e sulla quale vengono scaricati maggiori costi previdenziali per le future pensioni (che si prevedono molto magre).
Dallo stesso rapporto Federproprietà-Censis emerge che il 5,9% delle famiglie italiane è in una condizione di deprivazione abitativa. Per i nuclei più giovani, oltre al disagio abitativo tradizionale sta aumentando la domanda di case percepite più come un servizio invece di un investimento di lungo periodo. Per soddisfare questa domanda, l’offerta immobiliare sta rispondendo con l’housing sociale, e cioè con quello strumento avviato nel 2009 con il Piano nazionale di edilizia abitativa e con la creazione del Sistema integrato di fondi immobiliari (SIF) con al suo centro un Fondo nazionale che verrà gestito da CDPI SGR, società di gestione del risparmio del Gruppo Cassa Depositi e Prestiti. L’obiettivo di questo fondo è investire circa 4 miliardi di euro sui territori, anche con la partecipazione di investitori terzi (fondazioni bancarie, enti pubblici e altri investitori privati del territorio), attraverso una trentina di fondi immobiliari locali che dovrebbero finanziare un totale di 20 mila alloggi e 7.500 posti letto in 110 comuni (tempo stimato: entro il 2026).
L’Italia è uno dei paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane, com’è noto, è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% dei proprietari possiede la c.d. seconda casa, e molti di essi anche altri immobili di proprietà messi a reddito. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis diffuso a Dicembre scorso (2022, “Gli italiani e la casa. Come cambieranno valori e funzioni della casa nell’Italia post-pandemia”), l’essere proprietario di casa non è una prerogativa dei ceti benestanti. Infatti, dividendo le famiglie italiane in cinque “quintili” in base alle fasce di reddito – ogni quintile è pari ad un quinto del campione complessivo, ossia al 20% – lo studio del Censis indica che ben il 55,1% di famiglie con minore disponibilità economica (primo quintile) è proprietario della casa in cui vive, e tale percentuale sale al 65,5% nel secondo quintile, al 72,4% nel terzo quintile, al 77% nel quarto quintile e all’83,9% nel quinto ed ultimo quintile, quello con migliore condizione economica.
La casa, pertanto, non è solo un luogo comodo confortevole dove trascorrerla propria vita extra-lavorativa, ma un “contesto” della persona che si evolve insieme ad essa, mutando nel tempo le finalità di utilizzo in base ad eventi familiari o collettivi; come è accaduto in occasione della pandemia, quando le restrizioni sociali causate dal dilagare del Covid-19 hanno trasformato le abitazioni in “luoghi di salvezza” e di riscoperta di vecchi stili di vita, ormai sepolti fino a quel momento dalla routine fatta di tempi lunghi fuori da casa e minor tempo da dedicare alla cura di se stessi e dei propri cari. Infatti, alcuni dei nuovi costumi imposti dalle restrizioni si sono ormai integrati nelle abitudini di molti italiani, i quali hanno scoperto un approccio meno frenetico del vivere la propria casa, che è continuato anche dopo il venir meno della fase di emergenza ed ha riunito all’interno della propria abitazione una molteplicità di funzioni che, invece, prima della pandemia si svolgevano in luoghi diversi.
E così, il 96,3% degli studenti oggi dichiara di svolgere attività di studio e formazione a distanza; l’89,3% degli italiani cucina in casa; l’84,5% utilizza la casa come luogo di incontro per amici o parenti al posto di locali, ristoranti e bar; il 78% trascorre in casa gran parte del proprio tempo libero, e svolge (43,7%) attività fisica al suo interno (strumenti di home fitness) o nell’area immediatamente limitrofa (camminata o jogging); il 47,1% svolge attività di lavoro in smartworking. Inoltre, l’87,2% degli italiani dichiara lo spazio in casa è adeguato a svolgere le varie funzioni familiari, confermando che le dimensioni abitative ereditate dai c.d. babyboomers – appartamenti ampi, superiori a 130 mq e con almeno 5 vani più doppi servizi – oggi consentono ai millennials di beneficiare di maggiori spazi entro cui svolgere diverse funzioni senza comprimere gli spazi personali degli abitanti.
I dati statistici del rapporto Federproprietà-Censis confermano quanto detto: il 62,3% degli italiani dispone di una casa con più di un bagno; l’84,9% ha una stanza che svolge solo la funzione di tinello, sala da pranzo o soggiorno; il 69,2% ha un box auto; il 91,9% un terrazzo, giardino, balcone o altro spazio aperto privato; il 57,3% una cantina. Come dicevamo, il 28% dei proprietari possiede almeno la c.d. seconda casa, per lo più adibita a casa vacanza. Questo segmento di mercato è uno di quelli che maggiormente ha beneficiato del cambiamento di costumi imposto dalla pandemia, ed oggi è ancora in fase crescente, sia pure in percentuale minore rispetto al boom del 2020 e 2021. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, infatti, nel 2022 il trend positivo del mercato della casa vacanza è cresciuto, poiché la possibilità di tornare a viaggiare liberamente fuori dai confini cittadini o regionali ha rilanciato il desiderio di avere una casa nelle più rinomate località di mare, montagna o lago.
C’è da dire che una grossa mano a questo segmento del mercato immobiliare è stata data dall’inflazione crescente, che ha spinto molte famiglie a smobilizzare parte dei risparmi per impiegarli nel mattone, al fine di preservarne il potere di acquisto. Alla casa vacanza da utilizzare per se stessi e per i propri familiari si è aggiunto il ritorno della casa acquistata per investimento nelle località turistiche, grazie al massiccio rientro dei turisti. Nella prima parte del 2022 la percentuale di acquisti di case vacanza si attesta al 7,3% sul totale delle compravendite. Si tratta di una percentuale in crescita rispetto allo stesso periodo del 2021, quando si arrivava al 6,4%, ma soprattutto rispetto al 2020 e al 2019, quando gli acquisti di casa vacanza si fermavano intorno al 5,5%.
Il mercato sta lentamente avviandosi verso la normalità, ci sono anche investitori interessati all’acquisto per mettere a reddito. La 
Nel 2021 hanno tenuto i valori Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%) e Ponte di Legno (+4,4%), solo per citarne alcune. Tra le motivazioni che hanno guidato l’interesse dei compratori sono da annoverare la vicinanza alle piste, la presenza di servizi, la facile raggiungibilità, la presenza di servizi per i turisti (ad esempio le terme) o di altre infrastrutture come 
In Val d’Aosta a Cogne continua a esserci interesse per il vicino comune di Sarre, che ha beneficiato del fatto di offrire immobili più in linea con i desideri attuali: spazi esterni e camere in più. I prezzi sono anche più accessibili, e questo ha determinato un leggero rialzo. Interesse in più si registra per le vicine Introd e Valsavaranche, i cui prezzi si aggirano rispettivamente intorno a 1.250 euro al mq e 1.000 euro al mq, contro i 2.300 euro al mq di Cogne. A Torgnon durante il lockdown in tanti si sono trasferiti per lunghi periodi grazie allo 
più. Le richieste arrivano da Piemonte, Lombardia, Liguria. Gli chalet posizionati all’interno della vallata sono oggetto di interesse per gli acquirenti stranieri (Francia, Svizzera ed Olanda), che li preferiscono già in buono stato e hanno prezzi intorno a 200mila euro. A Torgnon ci sono prezzi medi di 1.800-2.000 euro al mq, mentre il 
A Oulx, in Piemonte, nell’ultimo anno sono aumentati coloro che acquistano la casa nelle località di montagna per farne la residenza, grazie alla possibilità di lavorare in 
A Ponte di Legno, in Lombardia, il mercato della 
Nell’altopiano di Asiago, in Veneto, c’è un interesse crescente per le località di Gallio e Roana, che stanno registrando infatti prezzi in salita anche se restano più accessibili rispetto ad Asiago. A Gallio e Roana si acquista rispettivamente a 1.800 e 1.600 euro al mq contro i 2.500-2.600 euro al mq di Asiago. Queste due località hanno dalla loro anche il fatto di essere dotate di piste recentemente ristrutturate. A Roccaraso (Abruzzo), invece, il mercato è dinamico e stanno tornando anche gli 
In estrema sintesi, i vantaggi di abitare in un attico sono la luminosità, il silenzio, il panorama ed il prestigio, tutti benefici che aumentano considerevolmente se 
Interessante l’analisi degli scambi su questo segmento di 
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (84,0%). Bassa la percentuale di 
L’abbassamento dell’età media degli acquirenti di attici sembra essere spinta anche dai bassi tassi sui mutui. Cresce infatti la percentuale di ricorso al mutuo per l’acquisto di un attico: nella prima parte del 2021 ben il 61,6% delle compravendite di queste tipologie è stato realizzato grazie all’accensione di un mutuo. Nel primo semestre del 2019 la quota di mutui si fermava al 45,5% e nel primo semestre del 2020 al 51,7%. A comprare attici sono soprattutto coppie e coppie con figli che in totale compongono il 72,2% degli acquirenti, mentre sono 
La questione della tassazione della casa e della 
In verità, stessa cosa fu chiesta a Belgio, Repubblica Ceca, Francia, Ungheria e Finlandia, ma è in Italia che il c.d. cuneo fiscale sul salario medio è più elevato, attestandosi al 48,2% contro il 43,4% della media UE. Quest’ultimo dato, poi, si aggiungeva al nostro 
Invece, sposando la visione della Commissione europea, si sposta solo il peso del fisco sui patrimoni, ed è proprio questo che unisce in un sorprendente abbraccio classi sociali così diverse tra loro. In ogni caso, la resistenza del centrodestra all’ipotesi di alzare l’imposizione sulle ricchezze di qualsivoglia natura mette al riparo, al momento, da misure del genere. Però si deve riconoscere che, qualora la riforma venisse fatta senza danneggiare i piccolissimi proprietari di immobili – quelli che hanno la sola abitazione in cui vivono, insomma – il 
Sul tema generale, il dibattito del Governo si snoda sul riequilibrio del prelievo fra chi ha un immobile dal 
Naturalmente, nessuno si aspetti che da una riforma del Catasto possa scaturire l’esenzione da possibili aumenti della tassazione: chiunque verrà colpito, poiché la motivazione di una simile misura è l’aumento del gettito fiscale. E poco importa se, in Italia, la casa è “sacra” anche per i parlamentari e i lobbisti, poiché il percorso sembra essere ineluttabile, ed il gettito previsto ben più ingente di quello derivante dall’aumento delle aliquote di 
Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,6% su base annua (+1,2% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da 
Secondo il Monthly Outlook di ABI, a Giungo iniziano a risalire i 
Nel 2010 in alcune 
Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli 
Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle 
Nel 2015 i canoni di locazione nelle 
+0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli 
Nel 2019 i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Per quanto riguarda il 2021, sembra che nell’ultimo periodo la campagna vaccinale stia contribuendo a riassorbire il pesante accumulo di stock generato dal calo della 
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul 
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul 
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di 
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i 
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli 
2018-2019 – Il trend positivo del 
In crescita l’andamento del 
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel 
La contrazione dei canoni di locazione nelle 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
AUMENTA L’AFFITTO COME SCELTA ABITATIVA – Anche nel 2021 si conferma la tendenza che si era manifestata nel secondo semestre del 2020, quando il 70,9% di coloro che erano in cerca di abitazione aveva scelto l’
EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
Al contrario, dopo essere stati in ribasso per tutto il 2020 a causa del limite imposto sugli affitti, i prezzi degli affitti degli appartamenti a Berlino e a Dublino – in quest’ultima complice la 
