I dati sul mercato immobiliare del 2020 hanno rivelato come la preferenza sia andata sempre più verso gli immobili medio-piccoli, sia per abitarci dentro che per investimento. Chi possiede immobili di ampia quadratura oggi pensa al frazionamento, per renderli più appetibili a potenziali compratori e inquilini.
La pandemia, com’è noto, ha determinato la “fuga” di acquirenti dagli appartamenti più ampi e la ricerca di abitazioni medio-piccole, considerate più accessibili dalle nuove generazioni. Pertanto, la soluzione del frazionamento delle case più ampie (da 150 mq a salire) ultimamente sembra prendere piede, perché assicura una maggiore redditività – o un ricavo complessivo, in caso di vendita – a fronte di una spesa iniziale tutto sommato contenuta.
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
Tradizionalmente, l’esigenza di frazionare una casa nasce per via di una successione ereditaria – es. due o più eredi possono utilizzare una parte dell’immobile per evitare che le rispettive quote debbano essere vendute ad uno solo di loro – oppure per mettere a reddito solo una parte di essa e continuare ad abitare in quella rimanente. L’operazione mira anche all’aumento del valore da conseguire prima di una eventuale vendita, dal momento che gli appartamenti più piccoli vengono venduti con minore difficoltà o affittati più facilmente.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” immobiliari attraenti, che devono generare un buon reddito dalla loro locazione o un profittevole ricavo dalla loro vendita.
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto.
Relativamente alla richiesta di autorizzazione al condominio, essa è necessaria per tutti gli interventi che comportano la modifica delle parti comuni oppure dei nuovi allacci per elettricità o gas, diversamente non occorre. 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Riguardo ai costi, bisogna tenere in considerazione diverse variabili, per cui calcolarli con esattezza potrebbe non essere tanto facile. A questi, poi, bisogna aggiungere gli onorari dei professionisti, dal quello del tecnico che ha seguito la pratica urbanistica, impiantistica, energetica e catastale a quello di chi ha diretto i lavori assicurando che tutto si sia svolto nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. Poi vanno pagati i diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione e l’allaccio di nuove utenze.
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
Questa agevolazione fiscale, a ben vedere, aumenta il rendimento complessivo dell’operazione di frazionamento, il quale oggi si basa essenzialmente su due circostanze: 1) la capacità di acquisto delle persone è diminuita notevolmente; 2) il credito da parte delle banche si restringe continuamente dal 2008. La pandemia si è solo aggiunta a questa tendenza già conclamata prima del 2020, accelerandone gli effetti e cambiando totalmente il volto al mercato immobiliare. L’operazione di frazionamento è la risposta più naturale a questo cambiamento, perché consente di realizzare un reddito da locazione o un ricavo complessivo da vendita più alti rispetto all’immobile nel suo stato originario, perché gli appartamenti più piccoli sono adesso molto richiesti dal mercato e sono rivendibili più velocemente e a prezzo superiore.
I dati complessivi dell’ultimo triennio 2017-20 non sono stati positivi. Negli ultimi anni il settore immobiliare ha visto un notevole ribasso dei prezzi. Questo, però, non ha interessato solamente le case, e questa condizione di crisi si è estesa anche ai prezzi relativi all’acquisto dei box auto. Questo trend, quindi, sembra rispecchiare quello che sta accadendo sul mercato delle abitazioni. I dati dell’Agenzia delle Entrate, infatti, segnalano nello stesso arco temporale una diminuzione delle compravendite dei box del 21,3% a livello nazionale e del 24,8% nelle metropoli. 
Tra i vantaggi del box, c’è sicuramente una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione, e gli importi investiti risultano generalmente per tutte le tasche. Quando non servono più per un proprio utilizzo, si affittano a terzi ricavando un reddito variabile a seconda della zona, esattamente come per le abitazioni. In ogni caso, nel caso si trovasse un’interessante opportunità per un acquisto, è bene valutare alcuni elementi utili ad effettuare una scelta ponderata. In tal modo, non solo si acquisirà un bene di valore, ma tale valore nel corso del tempo potrà anche accrescersi considerevolmente. In primis, sarà necessario tenere in considerazione la zona e avviare l’investimento in quelle aree dove le possibilità di parcheggio scarseggiano e nelle quali c’è una presenza più bassa di box rispetto alle abitazioni, come accade per esempio nelle aree centrali o semicentrali delle città più grandi. Invece, sono da escludere quelle zone che hanno recentemente vissuto uno sviluppo urbanistico negli ultimi anni in quanto, sicuramente, saranno presenti un numero di box sufficienti a soddisfare la richiesta e le aree in cui sono stati costruiti oppure introdotti nuovi parcheggi per residenti.
Indicativamente, lo spazio di 5 x 2,4 metri è sufficiente per parcheggiare la macchina e muoversi all’interno del box. I box doppi, capaci cioè di parcheggiare due auto (e non auto più motorino), devono essere di almeno 5 x 4 metri. I box, infatti, si vendono secondo il criterio di posti auto disponibili più che per la loro metratura. Quindi, è molto importante il controllo di persona prima di effettuare l’acquisto, allo scopo di valutare se le dimensioni corrispondono a quelle dichiarate nell’annuncio di vendita.
Concentrandosi su questo segmento di mercato, il 77% di esse ha acquistato l’abitazione principale, il 6,1% la casa vacanza e il 16,9% lo ha fatto per realizzare un investimento, quindi con la finalità di conseguire un reddito (una percentuale comunque interessante).
Spostandosi sul mercato delle locazioni, la ripartizione generale è la seguente: 39,7% è rappresentata da uomini, 31% da donne e 29,3% da coppie. Tra le donne che scelgono la locazione, il 60,9% è single, percentuale che scende al 56,1% tra gli uomini. La tipologia più affittata tra le donne è il bilocale con il 42,3%, a seguire il trilocale con il 27,4%.
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
Anche l’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia in quanto è diminuita la domanda per investimento e quindi la tipologia è meno richiesta. Non mancano poi gli investitori che, in passato, avevano acquistato bilocali con finalità turistiche e che ora, trovandosi in difficoltà, decidono di dismettere l’investimento.
I millernnials hanno comprato soprattutto l’abitazione principale (86,8% dei casi), mentre sono basse le percentuali di acquisti per investimento e per case vacanza (rispettivamente il 10,4% ed il 2,9%). Un anno fa si registravano percentuali sostanzialmente uguali, confermando quindi come l’investimento e l’acquisto della casa vacanza siano operazioni che si realizzano spesso in età più avanzata.
Il 30,3% degli acquirenti millennials è single, mentre per il 69,7% dei casi si tratta di coppie e famiglie. Anche nel primo semestre del 2019 si registravano percentuali molto simili.
A seguito dell’epidemia di Covid-19, in particolare, è scresciuta la domanda di abitazioni indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, come già evidenziato da tutti i maggiori network immobiliari nelle scorse settimane. I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota degli agenti intervistati, infatti, prevede che la pandemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
Nel dettaglio, i pensionati nel 70,9% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 20,2% dei casi hanno investito ed infine l’8,9% ha optato per la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa, pertanto, diminuiscono le percentuali di acquisti per investimento e di case vacanza, contrazioni determinate anche dall’emergenza sanitaria che ha interessato il primo semestre del 2020 ed è tutt’ora in atto: in un anno gli acquisti per investimento sono passati dal 24,0% all’attuale 20,2%, mentre gli acquisti di case vacanza sono passati da una percentuale del 10,3% a quella attuale dell’8,9%.
Le compravendite dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (39,4%), seguiti dai bilocali (24,7%) e dai quattro locali (16,5%); ville, villette, rustici, case indipendenti e semi-indipendenti compongono insieme il 11,3% degli acquisti. Rispetto al primo semestre del 2019 si nota una diminuzione della percentuale di acquisti di bilocali che passano dal 28,5% all’attuale 24,7%, mentre aumenta la percentuale di compravendite di trilocali che passano dal 37,2% al 39,4%. In aumento anche la percentuale di acquisto di 4 locali, e ciò fa delineare una certa propensione all’acquisto di tipologie più ampie rispetto ad un anno fa. Anche in questo caso, il trend legato alla pandemia ed al periodo di lockdown ha spinto verso l’acquisto di abitazioni più ampie.
Dalla stessa analisi di Tecnocasa è possibile estrapolare i dati relativi alle compravendite di nuda proprietà, dai quali risulta che l’80,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età, o ancora per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
Gli acquirenti di nuda proprietà, di contro, si concentrano soprattutto nelle fasce di età comprese tra 18 e 54 anni (77,2%), mentre solo il 22,8% ha un’età superiore a 54 anni. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 44,1% delle preferenze, seguono i bilocali con il 20,6%, mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si attestano al 14,7%, percentuale in aumento rispetto al primo semestre del 2019 (quando si fermavano al 7,0%), a conferma di una maggiore propensione verso le tipologie indipendenti e semi-indipendenti aumentata in occasione del periodo di lockdown. 
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
