Tra aumenti dei tassi e stretta creditizia, l’acquisto della casa con mutuo è un affare già molto complicato. In più, ad Agosto la catena decisionale si blocca, come in una specie di catalessi delle delibere.
Di Massimo Bonaventura
“Raccolga pure la documentazione, e ci rivediamo a Settembre”. Questa frase è il mantra che, nelle ultime settimane, chiunque sia in procinto di chiedere un mutuo si sente dire dal funzionario di turno della propria banca.
In prossimità del mese di Agosto, una forza misteriosa sembra impossessarsi della catena decisionale attraverso la quale i mutui vengono deliberati, complice il caldo africano e le ferie incipienti. Infatti anche nelle banche, come in tutte le aziende, i dipendenti organizzano le proprie ferie, e di solito fanno i turni sapendo di poter opzionare alcuni mesi dell’anno: gli “sbarbatelli” appena assunti a Giugno o a Ottobre, quelli con qualche anno sulle spalle a Luglio o a Settembre, gli anziani più alti in grado ad Agosto. Sfortunatamente, sono proprio questi ultimi ad comporre ic.d. organi deliberanti per i crediti, e quindi anche per i mutui, con buona pace di chi aveva pensato di riservare il tempo delle proprie ferie per dedicarsi al tanto agognato investimento immobiliare.
Il problema, tuttavia, non è solo quello legato al fattore stagionale: le banche fanno meno mutui di prima, nel senso che hanno ristretto i criteri di accesso al credito per le famiglie, con il risultato che chi avrebbe potuto ottenere un mutuo nel 2022, quest’anno, a parità di parametri reddituali, non lo ottiene. Prova ne sia che, a detta dei bene informati, tutte le banche per l’anno in corso hanno dato alla rete dei budget di mutuo sensibilmente inferiori rispetto al 2022. In più, chi si sta avvicinando all’acquisto della casa lo fa con molta prudenza per via dell’aumento delle spese con cui le famiglie devono fare i conti. In meno di un anno, infatti, il costo del denaro è aumentato di 400 punti base, passando dallo 0% al 4% con grande rapidità, e questo ha fatto aumentare le rate dei propri mutui a tasso variabile mediamente del 75%.
Chi intende contrarre un mutuo ex novo, invece, deve fare i conti con le follie di un mercato che non dà scampo ai detentori di redditi più bassi, poiché i mutui a tasso fisso vengono proposti ad una media del 4.6% (a Novembre 2021 erano all’1%), mentre quelli a tasso variabile – ossia quelli che OGGI dovrebbero interessare maggiormente gli aspiranti mutuatari, per via del futuro ribasso delle rate da qui a 2-3 anni – sono proposti anche al 5.5% iniziale. Tutto ciò sta scoraggiando anche l’acquisto dell’abitazione: se la domanda di mutui è in calo, ne risente anche il mercato immobiliare.
Quando si tornerà a numeri più “normali”? Al momento, gli strateghi della BCE tentano disperatamente di riportare il tasso di inflazione verso la soglia del 2%, per cui ci si aspetta che, in caso di successo, anche l’Euribor potrebbe scendere a partire dal 2024. Tuttavia ci vorranno almeno due anni, ad essere ottimisti, per cui prepariamoci a convivere con uno scenario di inflazione elevata e tassi alti per un bel po’ di tempo, anche perché gli indicatori di mercato ci restituiscono un’economia in fase di rallentamento e l’inflazione in lieve contrazione. Inoltre, dal punto di vista macroeconomico l’attuazione del PNRR e i flussi di liquidità che stanno arrivando dall’Europa dovrebbero consentire investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro, rilanciando in questo modo l’occupazione e il reddito. Tuttavia, finchè le banche non allenteranno la morsa dei parametri di accesso al credito, le famiglie continueranno ad ingrassare il circuito degli affitti, i cui canoni stanno aumentando sensibilmente per via dell’offerta risicata di alloggi.
In periodi come questo, l’acquisto della casa sarebbe un modo per salvaguardare i risparmi, ma in pochi ci riescono. Per costoro, il dubbio amletico tra tasso fisso e tasso variabile condiziona la scelta fin dall’inizio, ma è troppo semplicistico scegliere esclusivamente in base agli elementi emozionali riguardanti la “certezza della rata”. Infatti, secondo Renato Landoni (nella foto), A.D. di Kiron Partner del gruppo Tecnocasa, “è necessario pensare all’ammortamento nel tempo, oltre che le scelte che potrebbero influenzare il futuro: cambio lavoro, tipologia di reddito, situazione famigliare, presenza o meno di figli o persone a carico. L’analisi è data anche dalla propensione al rischio o alla volontà di cambiare vita. Questo studio va fatto anche da chi ha già scelto in passato una tipologia di tasso, ad esempio variabile, e si ritrova oggi a fare i conti con l’impossibilità di permettersi un rialzo troppo alto. È importante non valutare solo l’impatto psicologico, ma è utile fare un ragionamento matematico, per evitare scelte sbagliate: sapere da quanti anni si sta rimborsando il finanziamento, quali erano i parametri di riferimento (Euribor a 1 mese, a 3 o 6 mesi), quanto rimane da pagare, se nel contratto era prevista l’estinzione parziale”.
In generale, il contratto di mutuo prevede una obbligazione di lunghissimo periodo (oltre 10 anni), per cui bisognerebbe anche “ragionare a lungo periodo” e pensare a cosa potrebbe succedere ai tassi durante i prossimi due decenni: è ragionevole affermare che essi non scendano più per i prossimi 15-20 anni, e rimangano sempre a questo livello così elevato? E’ corretto pensare che, se la BCE sta facendo di tutto per abbassare il tasso di inflazione al 2%, ci riuscirà in un tempo non lungo? E in questo caso, è ipotizzabile che, se dovessi scegliere il tasso variabile, la mia rata si dovrebbe abbassare in proporzione, facendo scendere il mio impegno finanziario mensile? Se dovessi scegliere il tasso fisso, potrò mai rinegoziare il mio mutuo dopo qualche anno, qualora i futuri mutui a tasso fisso dovessero scendere?
Si tratta di domande a cui si può dare risposta positiva con una certa serenità. Banche permettendo, naturalmente.
I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari che in passato affittavano la casa stanno valutando di utilizzarla per se stessi. La domanda di case da affittare per il periodo estivo è cresciuta, soprattutto in seguito alla maggior chiarezza sulle disposizioni per la mobilità tra regioni e alle misure per il rispetto dl distanziamento sociale.
