Tra aumenti dei tassi e stretta creditizia, l’acquisto della casa con mutuo è un affare già molto complicato. In più, ad Agosto la catena decisionale si blocca, come in una specie di catalessi delle delibere.
Di Massimo Bonaventura
“Raccolga pure la documentazione, e ci rivediamo a Settembre”. Questa frase è il mantra che, nelle ultime settimane, chiunque sia in procinto di chiedere un mutuo si sente dire dal funzionario di turno della propria banca.
In prossimità del mese di Agosto, una forza misteriosa sembra impossessarsi della catena decisionale attraverso la quale i mutui vengono deliberati, complice il caldo africano e le ferie incipienti. Infatti anche nelle banche, come in tutte le aziende, i dipendenti organizzano le proprie ferie, e di solito fanno i turni sapendo di poter opzionare alcuni mesi dell’anno: gli “sbarbatelli” appena assunti a Giugno o a Ottobre, quelli con qualche anno sulle spalle a Luglio o a Settembre, gli anziani più alti in grado ad Agosto. Sfortunatamente, sono proprio questi ultimi ad comporre ic.d. organi deliberanti per i crediti, e quindi anche per i mutui, con buona pace di chi aveva pensato di riservare il tempo delle proprie ferie per dedicarsi al tanto agognato investimento immobiliare.
Il problema, tuttavia, non è solo quello legato al fattore stagionale: le banche fanno meno mutui di prima, nel senso che hanno ristretto i criteri di accesso al credito per le famiglie, con il risultato che chi avrebbe potuto ottenere un mutuo nel 2022, quest’anno, a parità di parametri reddituali, non lo ottiene. Prova ne sia che, a detta dei bene informati, tutte le banche per l’anno in corso hanno dato alla rete dei budget di mutuo sensibilmente inferiori rispetto al 2022. In più, chi si sta avvicinando all’acquisto della casa lo fa con molta prudenza per via dell’aumento delle spese con cui le famiglie devono fare i conti. In meno di un anno, infatti, il costo del denaro è aumentato di 400 punti base, passando dallo 0% al 4% con grande rapidità, e questo ha fatto aumentare le rate dei propri mutui a tasso variabile mediamente del 75%.
Chi intende contrarre un mutuo ex novo, invece, deve fare i conti con le follie di un mercato che non dà scampo ai detentori di redditi più bassi, poiché i mutui a tasso fisso vengono proposti ad una media del 4.6% (a Novembre 2021 erano all’1%), mentre quelli a tasso variabile – ossia quelli che OGGI dovrebbero interessare maggiormente gli aspiranti mutuatari, per via del futuro ribasso delle rate da qui a 2-3 anni – sono proposti anche al 5.5% iniziale. Tutto ciò sta scoraggiando anche l’acquisto dell’abitazione: se la domanda di mutui è in calo, ne risente anche il mercato immobiliare.
Quando si tornerà a numeri più “normali”? Al momento, gli strateghi della BCE tentano disperatamente di riportare il tasso di inflazione verso la soglia del 2%, per cui ci si aspetta che, in caso di successo, anche l’Euribor potrebbe scendere a partire dal 2024. Tuttavia ci vorranno almeno due anni, ad essere ottimisti, per cui prepariamoci a convivere con uno scenario di inflazione elevata e tassi alti per un bel po’ di tempo, anche perché gli indicatori di mercato ci restituiscono un’economia in fase di rallentamento e l’inflazione in lieve contrazione. Inoltre, dal punto di vista macroeconomico l’attuazione del PNRR e i flussi di liquidità che stanno arrivando dall’Europa dovrebbero consentire investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro, rilanciando in questo modo l’occupazione e il reddito. Tuttavia, finchè le banche non allenteranno la morsa dei parametri di accesso al credito, le famiglie continueranno ad ingrassare il circuito degli affitti, i cui canoni stanno aumentando sensibilmente per via dell’offerta risicata di alloggi.
In periodi come questo, l’acquisto della casa sarebbe un modo per salvaguardare i risparmi, ma in pochi ci riescono. Per costoro, il dubbio amletico tra tasso fisso e tasso variabile condiziona la scelta fin dall’inizio, ma è troppo semplicistico scegliere esclusivamente in base agli elementi emozionali riguardanti la “certezza della rata”. Infatti, secondo Renato Landoni (nella foto), A.D. di Kiron Partner del gruppo Tecnocasa, “è necessario pensare all’ammortamento nel tempo, oltre che le scelte che potrebbero influenzare il futuro: cambio lavoro, tipologia di reddito, situazione famigliare, presenza o meno di figli o persone a carico. L’analisi è data anche dalla propensione al rischio o alla volontà di cambiare vita. Questo studio va fatto anche da chi ha già scelto in passato una tipologia di tasso, ad esempio variabile, e si ritrova oggi a fare i conti con l’impossibilità di permettersi un rialzo troppo alto. È importante non valutare solo l’impatto psicologico, ma è utile fare un ragionamento matematico, per evitare scelte sbagliate: sapere da quanti anni si sta rimborsando il finanziamento, quali erano i parametri di riferimento (Euribor a 1 mese, a 3 o 6 mesi), quanto rimane da pagare, se nel contratto era prevista l’estinzione parziale”.
In generale, il contratto di mutuo prevede una obbligazione di lunghissimo periodo (oltre 10 anni), per cui bisognerebbe anche “ragionare a lungo periodo” e pensare a cosa potrebbe succedere ai tassi durante i prossimi due decenni: è ragionevole affermare che essi non scendano più per i prossimi 15-20 anni, e rimangano sempre a questo livello così elevato? E’ corretto pensare che, se la BCE sta facendo di tutto per abbassare il tasso di inflazione al 2%, ci riuscirà in un tempo non lungo? E in questo caso, è ipotizzabile che, se dovessi scegliere il tasso variabile, la mia rata si dovrebbe abbassare in proporzione, facendo scendere il mio impegno finanziario mensile? Se dovessi scegliere il tasso fisso, potrò mai rinegoziare il mio mutuo dopo qualche anno, qualora i futuri mutui a tasso fisso dovessero scendere?
Si tratta di domande a cui si può dare risposta positiva con una certa serenità. Banche permettendo, naturalmente.
Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo 
erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.
La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).
I sintomi di questa malattia auto-immune, resi ancora più evidenti dall’azzeramento dei tassi di interesse e dalla scomparsa della tradizionale fonte di ricavo delle banche (la “forbice dei tassi”), sono sempre più evidenti: incapacità di trovare nuove fonti di ricavo, necessità di continui processi di accorpamento, affannosa ricerca di economie di scala al proprio interno, perenne
Non sembrano esserci differenze di scenario anche nelle banche-reti, che continuano ad investire nel 
In definitiva, nonostante la fase di maturità e declino del core business bancario imporrebbe un 
modello di competenza e relazione basato sulla performance di portafoglio, e fa una certa fatica a sposare una nuova ottica, quella di “performance del consulente” nel soddisfare le esigenze di benessere dei
Invece, il passaggio dalla performance di portafoglio alla performance del consulente permetterebbe di scollegare la propria attività dalla performance, e quindi potrebbe essere una opportunità anche per l’industria del risparmio, i cui strumenti finanziari fanno fatica a superare i vari benchmark per via della necessaria presenza dei costi annui. Peraltro, le 
Ma come può avvenire tutto ciò, quale può essere la strategia da adottare per un simile cambiamento? Il principio da osservare è simile a quello utilizzato in qualunque azienda multi-prodotto o multi-service, e cioè individuare dei “contenitori” che fungano da volano per servizi di natura diversa da quelli tradizionali ma piuttosto profittevoli. Il contenitore “naturale” delle banche-reti non può che essere l’
Tra i servizi “no core business” a contenuto economico – e quindi con conseguimento di ricavi per la banca-rete ed il consulente – potremmo annoverare, solo a titolo di esempio:
Già oggi, quasi tutti i 
Le 
Da qui deriva l’attenzione mostrata dalle 
ha una storia personale e un equilibrio finanziario da assicurare alla famiglia) fa da bilanciere tra aspettative che, a volte, possono risultare non perfettamente in linea tra candidato e potenziale datore di lavoro. Per dare agli interessati un quadro abbastanza esaustivo di ciò che li aspetterebbe in caso di selezione, abbiamo intervistato Antonella Russo e Luca Baldinini (entrambi nella foto) di 
Siete voi a selezionare direttamente i candidati, oppure ricevete anche candidature spontanee?
Come riuscite a capire se un candidato ha le caratteristiche adatte per affrontare i profondi cambiamenti imposti nella migrazione da lavoratore dipendente a libero professionista?
(Luca Baldinini) E’ un processo complesso e nella maggior parte dei casi anche lungo, dura spesso ben oltre i sei mesi. Lo si comprende per gradi, assieme al manager che dovrà inserirlo nella struttura. Oltre ai dati fondamentali sulle masse e sulla qualità della 
Come si svolge un iter di selezione, dal primo incontro alle dimissioni e alla firma del contratto con la società mandante?
(Luca Baldinini) Molto schematicamente, c’è un primo contatto telefonico o via web per valutare target ed interesse del candidato; si procede poi con l’iter di incontri con il 
A quale fase di solito si ferma il vostro intervento, e comincia quello della mandante e dei suoi recruiter?
trattativa e altri che hanno già dall’inizio le idee molto chiare (idee in genere maturate attraverso precedenti contatti con reti).
Avete registrato un incremento delle candidature di bancari negli ultimi anni? 
Quanto pesa lo stress accumulato nel lavoro in banca sulla scelta di cambiare radicalmente la propria posizione lavorativa?
Quali sono le sue previsioni per questo segmento specifico di recruiting nei prossimi anni?
(Luca Baldinini) Per prossimi anni prevedo ancora richiesta da parte degli istituti per questo tipo di figura. Penso che anche le banche tradizionali, e non solo quelle di rete, cominceranno a muoversi in questa direzione anche se più lentamente per via della complessità delle loro strutture. Fino a che la situazione di mercato resterà questa, con i tassi molto bassi, i 
A quel tempo il 
Da quanto tempo la sua azienda si occupa di recruiting verso il personale bancario per conto delle reti di Consulenza Finanziaria? 
Vi occupate personalmente di selezionare i candidati, oppure ricevete anche candidature spontanee? 
si regge, sia quelli della 
economico. Solo dopo aver ricevuto queste informazioni approfondiamo il grado di interesse e di 
manager della società mandante, che interviene dal secondo incontro in poi, allo scopo di presentare la 
7) Quali sono, in ordine di priorità, le motivazioni che spingono un bancario a valutare l’offerta di una rete di consulenza finanziaria? 
10) Quali sono le sue previsioni per questo segmento specifico di recruiting nei prossimi anni?
La sua insoddisfazione nel modo in cui sono gestiti i suoi risparmi in 
Ometto le risposte, che qualunque pianificatore patrimoniale potrà facilmente immaginare. Però, rispetto alla sua storia, faccio una riflessione: la “cultura finanziaria” non è “
Che la responsabilità di questo stato di cose risieda nella 
E’ questa l’origine della perdita di fiducia subita dalle “cattedrali bancarie”, che fino agli anni 80 venivano percepite come qualcosa di sacro e immutabile, cui rivolgersi per la crescita e della difesa del 
I “prodottoni”, nel pieno rispetto della delega emozionale di cui parlavamo prima, sono generalmente di due tipi: quelli che proteggono dalla paura di perdere, e quelli che assecondano l’avidità del guadagno. Il buon padre di famiglia non può assecondare la sua avidità e, poiché non si è mai alleato con il tempo, sceglie i prodottoni del primo tipo. Il “boomer” con figli adulti, con un certo grado di evoluzione, sceglie (soprattutto) i secondi perché gli piace la sensazione di un guadagno fuori misura, da conseguire esclusivamente in un periodo breve (sennò fa presto a rientrare nel primo tipo). Nel frattempo, il frullatore della vendita da banco è sempre in azione, ma la perdita di fiducia genera lunghi periodi di permanenza in 
La conclusione, pertanto, sembra essere quella che la manipolazione emotiva dei clienti, che dura ormai da molti anni, è la concausa principale della presenza di tutta questa liquidità sui conti, e questa tendenza del “popolo ignorante” si manifesta come un meccanismo di autodifesa – l’unico possibile, se ci fate caso – contro la malizia dei “prodottoni”.
Questo cambiamento di mentalità imprenditoriale è già in atto, ed oggi è possibile elencare alcuni elementi fondamentali che si manifestano con estrema chiarezza:
– Le banche estere – in particolare quelle americane ed asiatiche – stanno già “pensando a lungo termine”, sostenendo 
conseguenza, nel futuro più prossimo sia i consumatori che i clienti commerciali entreranno in relazioni più educative con le 
dovranno strutturare una offerta adeguata per i due miliardi di adulti che, a livello globale, oggi non accedono al credito bancario tradizionale, creando una sorta di credito intelligente. 
Le banche, nel loro insieme, sono un sistema complesso, ed è ciò che viene oggi rimproverato dall’utenza che, invece, richiede sempre più che esse siano aperte e sostenibili, di pari passo con le istanze della Collettività che non chiede più la 
Questo scenario sta permettendo, dopo oltre due secoli di rivoluzioni industriali e tecnologiche, di riqualificare l’essenza stessa del profitto, attribuendo a questo la necessità di uno scopo sociale. Così, sarà possibile lanciare sul mercato servizi che aiutino i consumatori a gestire e vedere come i loro comportamenti di acquisto influiscano sulla società e sull’ecologia. Per esempio, la carta Baltic Sea di The Bank of Aland aiuta i clienti a vedere il loro impatto ambientale attraverso i consumi, mentre Challenger Bank, con la sua
RIDURRE IL RISCHIO PER RACCOGLIERE FRUTTI – In questo mondo sempre più volatile, le banche devono adottare strategie per contrastare gli shock e 
Infine, ogni cambiamento deve accompagnarsi ai suoi “laboratori di pensiero” per creare nuovi modelli di business. Per esempio, nel tentativo di cambiare il proprio business model dall’interno e promuovere una cultura del lavoro più aperta, Goldman Sachs ha lanciato un incubatore interno, 
Quando si decide di acquistare una seconda casa sia essa per uso 
valutazioni più restrittive del rapporto rata/reddito o valutazioni maggiormente critiche sulla solidità del datore di lavoro, nonché ponendo ancora più attenzione all’immobile in oggetto e alla sua commerciabilità. Il motivo è da ricondursi al fatto che il rischio di insolvenza sul mutuo seconda casa è ritenuto maggiore e di conseguenza gli istituti bancari esaminano con più cautela le richieste con tale finalità”. “Inoltre – spiega Landoni – i tassi praticati sono in media più elevati (+0,15/+0,40 punti) rispetto ai 
“Cambia anche il discorso in termini di agevolazioni – specifica Landoni – che vengono meno nel caso di acquisto della seconda casa. A partire dall’imposta sostitutiva del 
Il mutuo per la seconda abitazione viene spesso utilizzato, oltre che per la 
La crisi dei mutui subprime, pertanto, nella sua tragicità è servita a qualcosa, ma ciò che da essa si è imparato non è sufficiente per rientrare semplicemente in ciò che si faceva prima, e adesso è chiaro a tutti che per superare la tempesta attuale e costruire una maggiore resilienza per il futuro, il 
Oggi una recessione potrebbe non essere più evitabile, nonostante le enormi misure economiche di salvataggio messe in atto dai governi. Qualcuno afferma che ci siamo già, in recessione, e che manchino solo i dati definitivi per poterlo dire con certezza nel 2022, ma le 
Mantenere la 
Per spiegare meglio quale possa essere il futuro prossimo del sistema bancario, dobbiamo partire dal contesto economico generale, per nulla favorevole, in cui esso si trova ad operare dal ventennio precedente allo scoppio della pandemia. Negli ultimi anni, infatti, le persone hanno cominciato a nutrire sospetti sulla bontà del modello economico capitalista e, per usare le parole di Mark Carney, Governatore della Banca d’Inghilterra. “….nonostante gli immensi progressi della tecnologia, molti cittadini delle economie avanzate stanno affrontando maggiore incertezza e lamentano una perdita di 
fiducia nel sistema. Piuttosto che una nuova era d’oro, la globalizzazione è associata a salari bassi, occupazione precaria e disuguaglianze sempre più marcate”. Pertanto le banche, grazie al loro elevato livello di prossimità con gli utenti, hanno l’opportunità di migliorare il modo in cui aiutano i propri clienti a immaginare e pianificare un futuro migliore di quello attuale. I 
Tre sono i macrotrend che danno forma al mondo come sarà nel 2025, e le banche devono adattarsi per prosperare. Il primo 
sintonizzano sui loro stati d’animo e comportamenti a un livello quasi inconscio, mentre le banche avranno bisogno di un codice di condotta per regolare il processo decisionale sull’IA, più un solido quadro di governance in grado di garantire che le esperienze siano ‘vendute’ in modo etico e sicuro”. Pertanto, le banche utilizzeranno i dati per potenziare le relazioni, e i clienti al dettaglio si rivolgeranno alle interfacce digitali che garantiranno, per le operazioni che non richiedono ragionamenti molto complessi, velocità ed efficienza.
Non mancano le ultra-innovazioni, alcune delle quali si distinguono per la sintesi sapiente tra tecnologia e iniziativa commerciale. In Polonia, per esempio, sono una realtà le banche strutturate per incontrare i clienti esattamente dove si trovano nella loro vita di ogni giorno. Idea Bank, per esempio, è una banca polacca che gestisce filiali popup e spazi di co-working sui treni dei c.d. pendolari, dove dipendenti di Idea Bank aiutano i clienti con le transazioni, direttamente dentro vetture “customizzate” con lo stile ed il layout della banca, con l’ausilio di un semplice cellulare o di un tablet collegato con la rete bancaria. UBS, invece, ha iniziato a sperimentare un avatar realistico di Daniel Kalt, il suo chief investment officer in Svizzera, per confrontarsi in ogni momento con la clientela.
Prima di decidere, è meglio effettuare un’analisi approfondita, e capire quali possono essere i fattori che ci guidano nella scelta del tasso più appropriato. Il primo di questi fattori è certamente il 
In relazione al reddito disponibile, il mutuo a tasso fisso è più indicato per chi ha un 
Secondo 
ESEMPIO PRATICO – Stando alle dinamiche dei tassi di Aprile 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,1% sia per il tasso fisso sia per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 446 Euro, circa 53 Euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 393 Euro.
