Le compravendite crollano soprattutto nelle grandi città. L’hinterland regge ancora, ma per una famiglia su cinque il reddito è inadeguato per accendere un mutuo. C’è una nuova bolla immobiliare?
I dati dell’Agenzia delle Entrate – elaborati da Tecnocasa – restituiscono un mercato immobiliare in rallentamento nel primo trimestre del 2023 con compravendite in diminuzione a livello Italia dell’8,3%. Si chiude infatti con 166.745 compravendite contro 181.766 compravendite del primo trimestre del 2022. Da segnalare che a livello di transazioni i comuni non capoluogo hanno registrato un trend migliore (-7,4%) rispetto ai capoluoghi che hanno avuto una contrazione dei volumi del 10,2%. A contribuire a questo risultato è stato in particolare il trend delle dieci città più grandi, per le quali la riduzione dei volumi è stata più marcata (-12,5%). I comuni capoluogo più piccoli hanno registrato una contrazione del 7,4%.
In questo trimestre, quindi, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno comunque un buon risultato. Molto probabilmente l’aumento dei tassi di interesse con relativa diminuzione di capacità di spesa dei potenziali acquirenti sta portando a una tenuta migliore alla luce dei prezzi più bassi. Tra le grandi città il calo delle compravendite più importante lo ha messo a segno Bologna con -23,9%, seguita da Milano con -22,9%, le città dove negli ultimi anni i prezzi si sono incrementati maggiormente. La Capitale mette a segno -10,3%. L’hinterland di Milano segna -10,5% un trend migliore del capoluogo, mentre va peggio l’hinterland di Roma che chiude con -12,2%. Tra le realtà dell’hinterland delle metropoli il risultato migliore spetta a quello di Palermo che chiude con +1,0% e Napoli con -6,1% a motivo anche delle località turistiche che vi appartengono.
Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato quasi 800mila transazioni, pertanto, nel 2023 le compravendite dovrebbero scendere a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025. Secondo l’analisi di Nomisma “Sguardi familiari sull’Abitare 2023“, tra le famiglie numerose 1 su 5 dichiara di non avere i requisiti per l’accesso al credito per l’accensione di un mutuo (il 21,1%). Percentuali più alte rispetto alla media si registrano anche per le famiglie con figli minori (13,1%) e persone sole under 45 (10,7%). Questo contribuisce a spiegare la flessione della propensione all’acquisto di abitazioni nei prossimi mesi da parte degli italiani, che coinvolge il 12% delle famiglie rispetto al 13,3% registrato nel 2022.
Le famiglie-mono composte da persone sole e con un’età tra i 45 e i 69 anni presentano un reddito inadeguato a far fronte alle spese, e nel 44% dei casi non possono permettersi di risparmiare e di sostenere le proprie esigenze abitative, tanto meno l’acquisto di una casa. Nel frattempo, l’Istat già registrava a fine 2022 un crollo del 17,2% per i mutui rispetto alla fine del 2021, e questo trend sembra essere aumentato a dismisura nel corso del 2023, con i primi dati che raccontano un calo anche del 30% in alcune regioni e una stretta creditizia ormai inesorabile. La locazione, pertanto, rappresenta l’unica opzione percorribile per il 56% delle famiglie. Allo stesso tempo, prosegue Nomisma, la quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi di poter trovare difficoltà nel regolare pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 31,4% al 34,8% delle famiglie in affitto.
Relativamente all’acquisto di case da investimento, sono buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. I prezzi delle case stanno crollando in molti paesi europei a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate dei mutui) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia, come abbiamovisto, non è immune da questa tendenza, ma per il momento non ne risente come il Regno Unito e la Germania.
Secondo l’ultima ricerca di S&P (“Mercati immobiliari europei: correzione sostenuta in vista”), si prevede un calo sostenuto dei prezzi delle abitazioni entro la fine del 2024, con possibili quotazioni minime. Il mercato immobiliare, quindi, lancia segnali di vulnerabilità e possibile calo della liquidità e dei prezzi. La pandemia, del resto, aveva già peggiorato l’accessibilità degli alloggi, e l’aumento dei tassi di interesse intensificherà ulteriormente la pressione sui prezzi delle case di quadratura medio-grande nei mercati immobiliari europei. Non sarà un vero e proprio crollo, ma un declino prolungato che coinvolgerà molte aree geografiche.
Sono molti gli esperti che parlano di eccessiva speculazione e di un aumento non sostenibile dei prezzi degli immobili in Europa, così come negli Stati Uniti, e sono frequenti le previsioni secondo cui potrebbe avvenire molto presto un crollo dei prezzi delle case. Il problema, quindi, è capire se esiste il rischio di veder scoppiare una nuova bolla immobiliare, come nel 2007-2008. L’Europa, infatti, è particolarmente preoccupata sul tema e si trova in un momento finanziario già fragile, ma sebbene ci siano somiglianze con la crisi del 2008 la situazione è diversa: gli standard sui mutui sono diventati più severi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando un calo dei prezzi e un possibile collasso per alcune classi di attività. La situazione, pertanto, richiede attenzione e prudenza, per evitare di ripetere scenari di stress con gravi conseguenze nel settore immobiliare.
Le più recenti statistiche demografiche sulla Cina raccontano una evoluzione ai più inaspettata, ma perfettamente in linea con le decisioni adottate dal PCC alla fine del secolo scorso, soprattutto per ciò che riguarda le politiche sulla denatalità. Di conseguenza, la Cina sembra avvicinarsi al Giappone, dove la popolazione è in calo dal 2010 e l’età media è di 48 anni. La tendenza demografica attuale, quindi, suggerisce che tra dieci o venti anni il profilo della popolazione cinese sarà molto simile a quello del Giappone, e questo avrà certamente delle conseguenze nella crescita della sua economia; nella storia più recente, infatti, la crescita economica cinese ha avuto i suoi massimi picchi annuali (di circa il 15%) nel 1992 e nel 2007 coincidenti con l’ingresso di un gran numero di giovani nel mondo del lavoro.
La situazione della Cina non è unica. Infatti, la maggior parte delle popolazioni al di fuori dell’Africa e di alcuni selezionati paesi asiatici stanno invecchiando, e questo si spiega con il fatto che, man mano che le economie si sviluppano e si urbanizzano, i tassi di natalità in genere diminuiscono. Ma considerando che la Cina è la seconda economia più grande del mondo e sta registrando un calo sia dei tassi di crescita economica che della popolazione, potrebbe presto perdere il suo status di mercato emergente ogni anno a venire. Infatti, nei prossimi 30 anni i giovani entrati nel mondo del lavoro negli anni Novanta (quando fu registrato il picco di crescita economica più grande) andranno in pensione, mentre sempre meno persone entreranno a far parte della forza lavoro per via del calo demografico. Ciò potrebbe anche esercitare una pressione al rialzo sui salari, poiché le aziende competono per un pool più piccolo di lavoratori, sebbene gli effetti saranno probabilmente compensati in una certa misura dall’impatto della tecnologia e del miglioramento dell’assistenza sanitaria (consentendo alle persone di svolgere lavori meno faticosi più a lungo).
Pertanto per le aziende operanti in Cina, sia locali che estere, la crescita “garantita” dalla continua affluenza di popolazione nella classe media cinese potrebbe ormai essere un sogno appartenente al passato. Ciò non significa che non ci saranno crescita e opportunità, ma l’economia diventerà più competitiva, poiché in passato la Cina era al centro del tema dei mercati emergenti, ma la situazione potrebbe iniziare a cambiare man mano che gli investitori e le aziende guardano oltre la Cina. L’India, per esempio, è un paese che al momento attira molto più interesse, e ciò si spiega con il suo continuo aumento demografico che stabilizza l’età media sotto i 30 anni e fornisce al suo apparato industriale una fonte quasi inesauribile di personale con un livello di istruzione, nelle grandi città, abbastanza elevato.
Per trovare una soluzione al problema, verso la fine dello scorso anno le autorità di regolamentazione hanno allentato le restrizioni che consentono agli sviluppatori immobiliari di accedere a nuovi prestiti, e così l’indice delle obbligazioni cinesi ad alto rendimento in dollari, costituito principalmente da obbligazioni emesse da promotori immobiliari, ha recuperato il 50% da novembre 2022, e questo sembra suggerire che la fiducia nel settore stia migliorando. Di conseguenza, il settore immobiliare cinese non è più nei titoli dei giornali, e la crisi di liquidità si è attenuata perché gli sviluppatori sono stati in grado di prendere in prestito più capitali. Tuttavia, il problema di fondo dell’eccessiva leva finanziaria rimane, anche se l’attività speculativa potrebbe essere rallentata.
Pertanto, l’estate si è trasformata in una specie di brutto sogno per chi aveva deciso di investire pesantemente sul 
Volendo, tutto la produzione ed il commercio mondiali si erano abituati all’idea di uno “Stop&Go” dettato dal virus, e si stavano adattando alle ondate infettive e alla alternanza di improvvisi rallentamenti della produzione e di rapidissime riprese; la 
In questo scenario di generale debolezza, il mese di Settembre fa intravedere un 
In assenza di liquidità, com’è noto, segue sempre l’insolvenza e il default. La situazione è talmente grave che, al momento, l’unica speranza è che il governo cinese sia persuaso ad intervenire per via dello status di “too big to fail” di Evergrande, le cui passività coinvolgono circa 130 banche e oltre 120 istituti non bancari in tutto il mondo e le cui dimensioni sono da “azienda-stato”: 163.000 dipendenti e 3,8 milioni di lavoratori cinesi nell’indotto (inclusi fornitori e società di costruzione in appalto e sub-appalto). A poco conta che, a differenza dell’unica “too big to fail” americana portata al macello (Lehman Brothers), il colosso immobiliare abbia proprietà reali, poiché il mercato è saturo e la domanda di immobili ristagna.
Pertanto, se non verrà trovata una soluzione con i creditori, c’è la seria possibilità di un crollo che rischia di travolgere l’intero comparto immobiliare cinese e gli 
Un compito difficile, visto che il settore immobiliare rappresenta il 13% dell’economia cinese e un default con effetto domino mettere nei guai l’intero sistema bancario, il quale conta 7,7 trilioni di dollari di prestiti nel settore, che oggi si vede costretto a ridurre, mentre il governo cinese introduce un tetto massimo all’aumento degli affitti e pensa di introdurre una tassa sulla proprietà, nel nome di una “chinese way” per disinnescare la possibile crisi del mattone susseguente alla bolla. In tal senso, già i prossimi 3 mesi ci diranno se il modello di intervento imposto da Xi Jinping – il “nuovo Mao”, come qualcuno si è affrettato a chiamare, non senza evocare tristi presagi – sarà stato più efficace di quello americano, i cui effetti si trascinano fino ad oggi, ben 13 anni dopo quella che si riteneva essere la più grande bolla immobiliare della storia moderna.
