La tendenza si era verificata già in occasione della prima ondata, e con l’arrivo della seconda ci si attende un ulteriore consolidamento del numero di compravendite all’interno delle tipologie oggetto dell’analisi effettuata sulla scorta dei dati di Tecnocasa. Ecco il dettaglio città per città.
In occasione della prima ondata di Coronavirus, chi aveva una seconda casa al mare o in campagna vi si è trasferito già nel mese di Maggio – qualcuno anche ad Aprile – per “tenere lontano” il rischio di contrarre il virus. Coloro i quali, invece, sono rimasti rinchiusi nell’unica abitazione disponibile in città o nei grossi centri, hanno maturato il desiderio di avere una casa con uno spazio esterno, sia esso un terrazzo o un balcone, meglio ancora un giardino (opzione più probabile se si acquista una soluzione indipendente o semi-indipendente). Chi si trova nella condizione di avere maggiori disponibilità economiche, poi, si è diretto verso l’acquisto di un attico di ampia metratura.
Questa tendenza si è andata consolidando nei mesi da Giugno a Settembre, e chi ha la disponibilità economica per acquistare una seconda casa, o chi deve acquistare la prima, ha già contribuito ad un aumento delle compravendite 
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
Nonostante queste tipologie di abitazioni (i trivani con terrazzo) non siano facili da trovare in una zona centrale della città – e questo potrebbe far lievitare leggermente le quotazioni rispetto a quelle indicate – ai tassi di mutuo attuali l’analisi, effettuata su alcune grandi città (da Nord a Sud, da Torino a Palermo) e a seconda della zona (centrale, semicentrale, periferica), risulta interessante.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
Se si possiede già il trivani, e lo si vendesse per acquistare quello con lo spazio esterno, occorrerebbero 27.500 €, una somma non elevata che si potrebbe finanziare oppure avere già a disposizione. Se ci spostiamo in una zona semicentrale, un trilocale con terrazzo potrebbe costare 427.500 € e, in questo caso, la rata mensile sarebbe di 1344 €. Se poi si facesse l’acquisto migliorativo per avere il terrazzo, la rata salirebbe a 1415 €, mentre vendendo ed acquistando la differenza necessaria sarebbe di 22.500 €. Ipotizzando di vendere in centro per acquistare una casa indipendente in una zona periferica si potrebbe considerare Maciachini, dove con il ricavato della vendita si potrebbe acquistare una villa singola di 174 mq.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
In una zona semicentrale per acquistare un trilocale con spazio esterno occorrerebbe una rata di 1.195 €, mentre vendendo un trilocale in centro si potrebbe valutare di prendere una soluzione indipendente di 185 mq nel quartiere più periferico della Bufalotta.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
Per la stessa tipologia di abitazione, ma in una zona semicentrale, occorrerebbero 189 € al mese in meno. Se poi si optasse per una vendita del proprio trilocale in centro, e di trasferirsi in periferia o nelle campagne limitrofe (e meglio collegate alla città), si potrebbe acquistare una villa singola di 204 mq in località Pianura.
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
Se poi si decidesse di vendere il trivani per acquistare in periferia una soluzione indipendente con giardino, si potrebbe valutare la zona Sassi dove, con lo stesso importo, si possono acquistare 170 mq. In una zona semicentrale ma di notevole interesse come Cit Turin, un trivani con un piccolo spazio esterno si potrebbe acquistare a 230 mila €, con una rata di mutuo mensile pari a circa 723 €.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Se si fosse già proprietari di un trilocale, nelle stesse zone occorrerebbe aggiungere quasi 10 mila € in centro e 6500 € in semicentro per godere di un’area esterna. Infine, vendendo l’appartamento privo di terrazzo in centro, e ipotizzando di acquistare una villa indipendente a Monreale, si potrebbe portare via un immobile di 180 mq.
Anche il mercato degli attici ha beneficiato, sia pure in misura minore, di questa tendenza al cambiamento della tipologia di abitazione a seguito della pandemia. Infatti, secondo i dati di Tecnocasa, nel primo semestre del 2020 lo 0,7% del totale di compravendite è costituito da attici, generalmente di taglio compreso tra 101 e 150 mq (che compongono il 36,8% delle transazioni). In buon numero (29,1%) anche quelli con ampiezza compresa tra 51 e 100 mq e in forte aumento gli attici ampi: le tipologie tra 151 e 200 mq passano dal 12,7% di un anno fa all’attuale 19,7%, ed anche le fasce superiori evidenziano percentuali in crescita.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
L’età degli acquirenti di attici si distribuisce in modo abbastanza uniforme tra le diverse fasce di età, con una lieve prevalenza di acquisti da parte di persone dall’età compresa tra 45 e 54 anni (27,1%), mentre è più bassa la percentuale di acquirenti over 65. Rispetto ad un anno fa, da segnalare un aumento della percentuale di acquirenti con un’età compresa tra 55 e 64 anni che passano dal 12,6% all’attuale 20,3%.
A comprare attici sono soprattutto coppie e coppie con figli, che in totale compongono il 72,3% degli acquirenti (mentre sono single il 27,7% degli acquirenti), e la compravendita avviene con mutuo nel 51,7% dei casi (48,3% degli acquisti senza ricorso al credito).
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
