Analisi dei tempi di vendita negli ultimi 10 anni. Il 2012 l’anno peggiore, poi una costante diminuzione fino ai giorni nostri, dove si rileva un peggioramento dovuto alla pandemia.
La pandemia di Covid-19, com’è noto, ha apportato profonde mutazioni al mercato immobiliare e, in linea generale, alla propensione al risparmio mobiliare delle famiglie italiane, le quali hanno destinato alle abitazioni, in termini di masse complessive, uno stock inferiore rispetto al 2019. Inoltre, anche i tempi di vendita degli immobili si sono fisiologicamente allungati. il tempo necessario per collocare con successo la casa sul mercato, in particolare, è da sempre un indicatore dello stato di salute del mercato immobiliare.
Secondo l’analisi condotta dall’Ufficio Studi Tecnocasa dal 2010 ad oggi, limitato alle grandi città, evidenzia un picco dei tempi di vendita nel 2012, l’anno peggiore per il mercato, mentre dal 2013 i giorni necessari per vendere un immobile iniziano a diminuire progressivamente. Fino ad arrivare ai giorni nostri: l’ultima rilevazione effettuata conferma un lieve peggioramento, che era nelle attese.
Sono state prese in considerazione le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati dicono che, nelle metropoli, i tempi di vendita sono di 118 giorni contro i 109 gg di un anno fa, quando ancora la pandemia non era scoppiata.
Nei capoluoghi di provincia si rileva una media di 146 giorni, e nell’hinterland delle grandi città di 157 giorni. I primi hanno registrato una contrazione di soli tre giorni, a conferma della buona tenuta dei piccoli centri rispetto a quelli più grandi.
Tra le grandi città, i tempi di vendita maggiori si sono avuti a Bari (162 gg), mentre le metropoli “più veloci” sono ancora una volta Milano (60 gg) e Bologna (57gg). Il capoluogo lombardo, in particolare, mostra un leggero peggioramento.
Questi dati fotografano una realtà che, dopo una ripartenza veloce subito dopo il lockdown dello scorso anno, nella seconda parte del 2020 ha frenato a causa 
di una maggiore prudenza dei potenziali acquirenti di fronte ai timori legati al secondo lockdown, alla tenuta del posto di lavoro e alla maggiore attenzione da parte degli istituti di credito all’analisi dei mutuatari e dei loro datori di lavoro.
Ad essere più “veloci” sono stati soprattutto gli acquirenti le cui condizioni reddituali non sono state scalfite dalla crisi economica indotta dalla pandemia, e coloro per i quali l’acquisto migliorativo non era più procrastinabile.
Relativamente a chi ha deciso di vendere, è stato più celere chi aveva necessità di cambiare l’abitazione o chi aveva necessità di reperire liquidità.
A Sirmione, dopo il primo 
A Salò, a partire da giugno 2020 c’è stato un forte interesse per la prima casa, la 
A Padenghe si è riscoperta la voglia e la necessità di avere una seconda casa nelle vicinanze (a non più di un’ora di strada) che abbia determinate caratteristiche: giardino o terrazzo, in residence con piscina e possibilmente vicina al lago. Anche per la prima casa ci si orienta su tipologie che abbiano più indipendenza e con sfoghi esterni. Per un bilocale si registrano 
Ad Iseo si registra una maggiore domanda ed una minore offerta. Il mercato della casa vacanza è alimentato prevalentemente da italiani residenti nelle province di Brescia, Bergamo e Milano. Si cercano prevalentemente bilocali con un budget di spesa compreso tra 120 e 160 mila euro e trilocali che, dotati di vista lago, possono arrivare a 200-230 mila euro. La zona più richiesta è il centro di Iseo, i cui prezzi oscillano da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago (di cui però c’è bassa offerta). Nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è anche il comune di Monte Isola, che ha valori più contenuti dal momento che, chi decide di vivere in questo paese, deve sostenere costi aggiuntivi (dalla tassa di sbarco alla tassa di circolazione, nonché all’acquisto/affitto di un posto auto da trovare sulla terraferma nei comuni di Sulzano o Sale Marasino). A Monte Isola, per un bilocale o un trilocale di 65-70 mq in buono stato e con vista lago si spendono intorno da 80 a 100 mila euro.
LAGO MAGGIORE – Il mercato della 
LAGO DI BRACCIANO – Ad Anguillara Sabazia si registra un discreto mercato: come seconda casa acquistano o investitori del posto che poi mettono a reddito oppure acquirenti di Roma, spesso anche come prima casa (soluzioni indipendenti). Tra le zone più ambite dei comuni lacustri, ci sono prevalentemente le zone centrali per la vicinanza ai servizi e ai collegamenti, la zona del centro storico perché conserva il suo aspetto caratteristico, e la zona del lungo lago perché offre ville di rappresentanza con notevoli affacci sul lago. Nelle zone centrali i prezzi si aggirano intorno ai 2.000 al mq se le abitazioni godono della vista del lago.
LAGO DI ALBANO – A Castelgandolfo-Marino (una parte del lago ricade nel comune di Marino) il mercato è animato da acquirenti di prima casa, spesso provenienti da Roma e alla ricerca di case indipendenti e semi-indipendenti che possono acquistare con un budget medio di 250-300 mila euro. Ci sono anche soluzioni d’epoca e liberty, storiche, ex case papali o della nobiltà romana che arrivano al milione di euro. Presenti investitori che comprano per fare casa vacanza e B&B. Infatti, qui soggiornano spesso turisti in visita alla capitale vista la vicinanza a quest’ultima e all’aeroporto di Ciampino. Piacciono naturalmente le soluzioni sul lago. In centro paese si trovano soprattutto appartamenti. La vista lago può toccare da 3000 euro a 5000 euro al mq.
E così, nel corso del 2020, le aree centrali di alcune grandi città – 
al primo semestre del 2020, nelle zone centrali gli immobili avevano perso il 13,8% del loro valore, in quelle semicentrali il 29,8% e in quelle periferiche il 34,2%. Nel centro di Firenze, per esempio, nell’arco temporale considerato gli immobili avevano visto un aumento del 17,9%, seguito dal centro di Milano con un aumento del 12,9% e da quello di Verona con un aumento dell’1,9%. Gli immobili delle zone periferiche, invece, erano stati maggiormente penalizzati a Genova (-56,5%) e a Bari (-45,8%).
Milano, piazza immobiliare più vivace d’Italia, si conferma un benchmark della tendenza in atto, con le dovute differenze di quotazioni, in tutto il territorio nazionale. Infatti, a crescere di più nel secondo semestre del 2020 sono state soprattutto le periferie milanesi, come dimostrato dalla performance mirabile di Cermenate-Missaglia (26,9%) e Certosa (11,6%), seguite da Famagosta-Barona (8,5%), Vigentino-Ripamonti (4,7%), Forlanini (3,4%) e Porta Vittoria (3%). Incrementi un po’ sotto la media per Lorenteggio-Bande Nere (2,2%), Comasina-Bicocca (1,2%), Greco-Turro (0,7%), Corvetto-Rogoredo (0,4%) e Navigli-Bocconi (0,1%). In negativo, invece, le altre zone di Milano, come il Centro Storico, che insieme a Città Studi-Lambrate perde l’1,3%. Calano i prezzi anche nelle zone di Fiera-De Angeli (-2%), Garibaldi-Porta Venezia (-3,1%) e San Siro-Trenno-Figino (-4,1%).
Complici i tassi di rendimento pressoché azzerati presenti nel mercato obbligazionario, rimane ancora una larga fetta di investitori – appartenenti alle più disparate fasce d’età – dedita all’investimento nel 
DA 200 MILA EURO – Se si ha a disposizione un capitale superiore a 200 mila euro, si può puntare ad un appartamento di 
A 
Nonostante il calo dei flussi turistici, la scorsa estate si è registrata una forte domanda di immobili in affitto soprattutto da parte dei residenti locali. Con questo 
Con un 
garantito migliori risultati negli ultimi anni (fatta eccezione per alcune metropoli), lasciando sul terreno solo il 14,7% del valore degli immobili. In questo caso si potrebbe anche decidere di puntare su quartieri più signorili o su località al top. A Milano, per esempio, ci sono zone centrali in cui gli immobili signorili arrivano anche a 15 mila € al mq, discorso simile per Roma. E nelle 
Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, con un budget pari a 200.000 euro è davvero difficile trovare possibilità di acquisto omogenee sia da una grande città all’altra che da una località di 
E se invece si decidesse di acquistare una casa in una 
In costiera amalfitana, il budget consente l’acquisto di 42 mq ad Amalfi. Nelle isole, in Sicilia (a Scopello) si potrebbero acquistare 73 mq e a Villasimius, in Sardegna, 60 mq. 
EURIBOR (indicizzazione mutui a tasso variabile) – Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015, e dopo una progressiva discesa ha raggiunto il suo minimo storico a -0.55% nel mese di Gennaio 2021. Oggi quota -0.537%.
In base alle dinamiche dei tassi fino al 5 Marzo 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si sosterrebbe una rata di 438 euro, circa 50 euro in più al mese rispetto a quanto risulterebbe se si optasse per un mutuo a tasso variabile (rata pari a 388 euro).
È chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus stanno condizionando il mercato del credito alla famiglia. La buona notizia, però, è che i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la 
Il ritmo con il quale crescono le consistenze è tuttavia in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +1,6% su base annua (+0,58% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie sia in capo agli istituti eroganti.
energetica e la ristrutturazione degli immobili, manovre tese al miglioramento dell’efficienza energetica del nostro vetusto patrimonio immobiliare. Ma più di ogni altra cosa, il 
L’impatto più profondo dell’emergenza sanitaria si è registrato sul versante della domanda nelle sue diverse componenti: residenziale, per uffici, ospitalità, commerciale, logistica. “Siamo tuttora nel vivo di una fase fortemente condizionata dalla pandemia – aggiunge Donato nel suo Rapporto – ma la trasformazione della domanda a cui si assiste è diffusamente considerata come non transitoria ma strutturale. Punterei l’attenzione sugli effetti determinatisi sul binomio casa-ufficio”. Infatti, “come effetto dell’emergenza, le case tendono ad assomigliare di più ad 
I profondi cambiamenti dettati dall’emergenza sulle abitudini delle 
Il nodo centrale della relazione di Donato è quello dedicato al principale motore della trasformazione in atto, ossia lo smart working, nel duplice significato di home working e di smart office. “Il fenomeno dello smart working – afferma Donato – va configurato come evoluzione rapida, imposta dall’emergenza, del modello del lavoro, sia pubblico, sia privato. Lo snodo principale risiede nella disponibilità di adeguate connessioni e dotazioni informatiche: il digital divice può ostacolare l’home working”. Il punto è che “la sperimentazione in larga misura positiva dell’home working e i possibili risparmi che comunque ne conseguono a livello generale stanno richiedendo una rivisitazione, caso per caso, dell’attuale configurazione degli 
delle nuove leve. (Però) emerge una nuova filosofia e una nuova configurazione degli spazi per uffici. Infatti, il buon funzionamento e il rispetto dei nuovi standard nel controllo degli accessi, nelle pulizie, nei servizi di bar e di mensa, nella mobilità aziendale e in tutte le forme di supporto sanitario ai dipendenti costituiscono ora un presupposto di base per la stessa ordinata attività aziendale. Ne derivano nuove prospettive di sviluppo dell’industria di facility management, anche sotto il profilo dei livelli occupazionali”.
senso avranno uffici in larga misura vuoti, a fronte di una spesa ormai comunque sovradimensionata? Con la digitalizzazione dei processi e con la progressiva scomparsa dei documenti cartacei vengono meno tutte le connesse esigenze di materialità e fisicità di un ambiente di lavoro tradizionale, a partire dagli armadi e dagli archivi per riporre le pratiche”. Di conseguenza, si sentirà “l’esigenza di una più moderna e funzionale configurazione degli spazi, attenta ai servizi alle persone e agli ambienti condivisi, e il desiderio di cogliere l’occasione per puntare sull’innovazione e sulla tecnologia. Si apre, dunque, la prospettiva degli smart building, caratterizzati da un uso diffuso della tecnologia per la gestione degli edifici, che si accompagnerà opportunamente alla completa digitalizzazione del lavoro”.
Gli elementi che accrescono l’interesse verso le abitazioni di prestigio sono la privacy e i sistemi di sicurezza. Aspetti curati nei minimi particolari soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le 
TORINO – Nel centro della città, in particolare in Via Lagrange, via Carlo Alberto e via Roma, sono tra le strade più prestigiose della città. Via Lagrange è conosciuta per lo shopping, qui infatti sono presenti i brand nazionali ed internazionali più importanti. In questa area della città si possono acquistare abitazioni risalenti alla fine del ‘700 e anche soluzioni costruite nei primi decenni del ‘900: per una tipologia signorile ristrutturata la spesa si attesta da 4000 a 4500 € al mq. Anche nell’area di via Della Rocca è possibile comprare abitazioni di fine ‘700. In questa zona è facile trovare case signorili con soffitti a cassettoni oppure a botte e con mattoni a vista.
BOLOGNA – Le aree centrali della città i prezzi diminuiscono di poco (-1,6%). Chi cerca soluzioni signorili si orienta in questa zona, dove se ne trovano sia degli anni ’50-’70 sia del XV secolo. Più esclusiva e con prezzi più elevati è quella che si sviluppa sotto le due Torri e che può toccare punte di 5000 € al mq. Alcuni palazzi del centro sono interessati da importanti interventi di ristrutturazione che riguardano la parte esterna sia la parte interna che viene completamente rinnovata, frazionata e ridistribuita: si tratta quindi di abitazioni nuove che non costano meno di 4000 € al mq.
GENOVA – A Foce, quartiere centrale della città che si sviluppa intorno alla stazione di Brignole e non lontano da piazza Ferraris, il mercato è dinamico. Qui si trovano anche immobili d’epoca di prestigio con vista mare e che, in ottimo stato, possono arrivare a 3000 € al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping: via XX Settembre, via san Vincenzo, piazza Ferraris.
VERONA – Il mercato della prima casa nel Centro storico vede per lo più famiglie in cerca di soluzioni di prestigio, dal taglio superiore a 200 mq, ai piani alti, con terrazzo o attici. Le soluzioni più costose sono quelle che affacciano su piazza delle Erbe e piazza Duomo, molte delle quali spesso sottoposte a vincoli delle Belle Arti. Se l’immobile gode dell’affaccio su piazza può raggiungere anche 5000 € al mq.
Questo scenario, ben noto ai 
In definitiva, esiste in Italia – e persiste ancora oggi, nel pensiero di moltissime persone – la memoria storica del “mito immobiliare”, lungo ormai 50 anni, che ha attraversato diverse generazioni e ha visto i 
7) una casa non è un bene liquido, nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto, ma devi venderla tutta, e ci vuole tempo;
In considerazione di tutto questo, sembra che l’unico vero investimento – in quanto a benessere, realizzazione sociale e familiare – sia quello di comprare la casa dove vivere con la propria famiglia, e dirigere i risparmi in qualcosa che non dia gli stessi problemi di un immobile “da investimento”. La scelta, tra un investimento in beni mobiliari e uno in immobili, non può che ricadere in un fondo comune d’investimento che, al pari di una casa, dia un reddito, e cioè un fondo comune a distribuzione (annuale, semestrale, persino mensile) dei proventi. Certo, si potrebbe optare per un titolo obbligazionario, ma tra tassi di interesse a zero ed il rischio emittente (o valutario) l’opzione è da scartare.
lordo (affitto) pari a 850 euro mensili e a 10.200 euro annuali, generando un rendimento lordo del 4,34%. Per determinare il rendimento netto, dobbiamo detrarre dal ricavo lordo l’importo dell’imposta “Cedolare Secca” (2.142 euro, pari al 21%), l’
In sintesi, ecco il confronto finale:
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” 
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
