L’investimento immobiliare non rende più come una volta, e la pandemia ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, sfatare il “mito immobiliare italiano” e parlare più concretamente degli svantaggi derivanti dall’investimento in case da mettere a reddito.
Di Alfonso Selva
Per gli Italiani, l’amore per il “mattone” viene da lontano, è un fatto culturale che nasce nel secondo Dopoguerra, in occasione della c.d. Ricostruzione – durante la quale non si andava troppo per il sottile con i permessi edilizi – e riflette pienamente quella esigenza sociale generalizzata di voler possedere, più che abitare, una casa come sinonimo di ritrovata agiatezza. Grazie al Piano Marshall, l’Italia in quel tempo si popola di gru che costruiscono creando nuovi quartieri ed attività commerciali, e gli italiani si lanciano nell’acquisto, snobbando il contratto di locazione che diventa “roba da poveri”.
Questo scenario, ben noto ai babyboomers italiani e ai loro genitori, determina una crescita costante dei prezzi che diventa “legge non scritta” dell’investimento immobiliare e si ferma solo nel 2008, in occasione della crisi dei mutui subprime. Tra il 1960 e il 2008 i prezzi delle case sono cresciuti grazie all’inflazione a due cifre, che in un paio d’anni era arrivata al 20%, creando anche un ulteriore “mito”, quello delle rate di mutuo a tasso fisso che, dopo 4-5 anni dalla stipula, diventavano irrisorie grazie alla c.d. Scala Mobile che adeguava i redditi all’inflazione, ma non il debito (che si svalutava rapidamente).
In definitiva, esiste in Italia – e persiste ancora oggi, nel pensiero di moltissime persone – la memoria storica del “mito immobiliare”, lungo ormai 50 anni, che ha attraversato diverse generazioni e ha visto i prezzi delle case sempre in crescita. Gli ultimi 12 anni, però, hanno determinato una chiara inversione di tendenza, ed il 2020, con la pandemia, ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, “sfatare il mito” e parlare più concretamente di vantaggi e svantaggi derivanti dall’investimento immobiliare. Per farlo, cerchiamo di analizzare il contesto che stiamo vivendo:
1) la popolazione Italiana è in decrescita;
2) l’inflazione è bassissima, e non si prevede in tempi brevi una risalita sensibile;
3) investire in una casa per metterla a reddito è rischioso: è difficile sfrattare un inquilino che non paga;
4) le imposte sulla seconda casa sono alte, e abbattono notevolmente il rendimento netto che deriva dall’affitto;
5) è ormai in dirittura d’arrivo, in Parlamento, la riforma del catasto, che aumenterà il valore catastale (adeguandolo a quello commerciale) e innalzerà l’importo dell’imposta di registro sulle seconde case;
6) allo stesso modo, il Parlamento presto adotterà una riforma delle aliquote di tassazione delle successioni;
7) una casa non è un bene liquido, nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto, ma devi venderla tutta, e ci vuole tempo;
8) le spese sostenute al momento dell’acquisto (rogito notarile ed imposte) sono elevate, e si ammortizzano solo dopo almeno due anni;
9) i contratti di affitto lunghi (4+4 o 8+8) non consentono alcuna rivalutazione dell’importo percepito;
10) gestire gli incassi dell’affitto e provvedere alle spese straordinarie è stressante e dispendioso.
In considerazione di tutto questo, sembra che l’unico vero investimento – in quanto a benessere, realizzazione sociale e familiare – sia quello di comprare la casa dove vivere con la propria famiglia, e dirigere i risparmi in qualcosa che non dia gli stessi problemi di un immobile “da investimento”. La scelta, tra un investimento in beni mobiliari e uno in immobili, non può che ricadere in un fondo comune d’investimento che, al pari di una casa, dia un reddito, e cioè un fondo comune a distribuzione (annuale, semestrale, persino mensile) dei proventi. Certo, si potrebbe optare per un titolo obbligazionario, ma tra tassi di interesse a zero ed il rischio emittente (o valutario) l’opzione è da scartare.
Per aiutarci nella scelta, facciamo un esempio concreto, e ipotizziamo di comprare un monolocale a Milano, zona Porta Romana, che oggi ha un costo medio pari a circa 235.000 euro. Se lo affittiamo, potremmo ricavare un reddito 
lordo (affitto) pari a 850 euro mensili e a 10.200 euro annuali, generando un rendimento lordo del 4,34%. Per determinare il rendimento netto, dobbiamo detrarre dal ricavo lordo l’importo dell’imposta “Cedolare Secca” (2.142 euro, pari al 21%), l’IMU sulla seconda casa (760 euro, pari al 7,5%), la TASI (63 euro, pari allo 0,62%), ottenendo un rendimento netto del 3,08% (7.235 euro annuali). Sembra conveniente, tutto sommato, ma da questo risultato dobbiamo detrarre l’ammortamento annuale di tutte le spese iniziali, e cioè:
a) imposta di Registro Seconda Casa, pari a 5.488 euro,
b) imposta catastale, pari a 50 euro,
c) spese notarili, pari a circa 2.200 euro,
d) eventuali costi di agenzia, pari a 8.600 euro (3% più IVA),
determinando una spesa totale di 16.338, e cioè il 6,95% dell’importo investito. Nell’ipotesi di volerlo ammortizzare in 10 anni, dobbiamo detrarre dal rendimento netto di 7.235 euro ulteriori 1.634 euro, ottenendo così un “super-netto finanziario” di 5.601 euro, pari al 2,38%.
Rispetto al 4,34% iniziale, un bel salto indietro di quasi la metà. In più, dobbiamo calcolare i costi “umani” dell’investimento immobiliare: gestione dell’incasso degli affitti, manutenzione straordinaria degli immobili che, in Italia, hanno una età media di 60 anni dalla data di costruzione (in 10 anni, statisticamente, la probabilità di dover sostenere costi straordinari è elevata), più l’eventuale morosità, che può arrivare anche per gli inquilini inizialmente più affidabili ed in buona fede.
Relativamente alla nostra alternativa, e cioè il Fondo Comune a distribuzione dei proventi (detti impropriamente “cedole”, ma non si tratta di “interessi”, bensì di utili distribuiti), nel mercato Italiano esistono moltissimi fondi ben gestiti che danno un provento annuale variabile dal 2% al 6%, a seconda del tipo di fondo. Diversificando tra molti di essi, il rendimento degli anni passati è stato del 3% al netto delle commissioni di gestione e dell’imposta sui redditi da capitale (26%); tutto questo senza dover gestire lo stress che richiede l’investimento immobiliare e le sue problematiche (a causa del Covid gli sfratti sono bloccati fino al 30 giugno 2021, e lo sono da Marzo dello scorso anno, fate un po’ i conti…).
In sintesi, ecco il confronto finale:
1) il fondo comune è un bene più liquido di una casa, e garantisce prontezza e disponibilità di denaro (anche l’intero valore dell’investimento) in caso di emergenza, in pochi giorni e senza spese;
2) il fondo comune ha una tassazione certa e meno soggetta a cambi legislativi;
3) il fondo comune paga regolarmente i proventi, mentre l’incasso dell’affitto è per definizione aleatorio e irregolare;
4) il fondo comune è sottoscrivibile anche con spese iniziali pari a zero.
Per gli investitori indecisi, c’è altro da aggiungere?
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” 
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
Tutto questo, gli investitori grandi e piccoli, ormai lo sanno, e si orientano su immobili di piccola quadratura da destinare al mercato degli affitti, che secondo i dati sta destando un interesse sempre maggiore anno dopo anno, grazie anche alla domanda dei millennials, degli studenti fuori sede e dei lavoratori immigrati che non hanno la possibilità di ottenere un finanziamento bancario.
In definitiva, si tratta di uno spostamento delle abitudini abitative delle future generazioni, a cominciare dalla c.d. Generazione Zeta (gli attuali ventenni, più o meno), che preferiranno affittare la propria abitazione, cambiandola spesso a seconda delle mutate condizioni di reddito, oppure comprare case di piccola quadratura, in netto contrasto con le abitudini dei c.d. patrimonials (chiamati anche babyboomers, gli attuali 55-65enni), che preferivano case di ampia quadratura. Pertanto, vendere gli immobili oggi potrebbe essere un’arma a doppio taglio: si rischia di svendere (le quotazioni sono più basse del 30% rispetto a 5-6 anni fa, con la sola eccezione di Milano città) e non avere più fonti di reddito dagli affitti.
Naturalmente, è solo un modo di vedere la soluzione, e potrebbe essere suscettibile di modifiche e/o miglioramenti della strategia; ma rimanere inattivi, in attesa degli eventi, potrebbe essere dannoso per qualunque proprietario di immobili messi a reddito.
Secondo il rapporto annuale di BCG (Boston Consulting Group), in Italia 400.000 famiglie detengono circa il 23% della ricchezza mobiliare (e cioè azioni, obbligazioni, depositi e strumenti di liquidità), e si prevede che nel 2024 il loro numero salirà a 519.000, con una quota di ricchezza pari al 26,4%. Ognuna di queste famiglie, secondo lo studio, detiene disponibilità di denaro, sotto varie forme, superiore al milione di USD. L’intero segmento dei patrimonials, però, rappresenta un numero più ampio di famiglie – oggi circa 700.000, quasi 950.000 nel 2024 – e detiene proprietà immobiliari spesso di natura esclusivamente abitativa (prima casa e, in parte, anche la casa vacanze). Complessivamente, questo segmento possiede una ricchezza mobiliare complessiva pari a circa 800 miliardi di euro, a cui va aggiunto il valore del patrimonio immobiliare, che porta la ricchezza complessiva del segmento a circa 1.800 miliardi di euro.
Un dato salta all’attenzione: nel nostro Paese, la ricchezza complessiva degli italiani è composta per il 68.0% da immobili, polverizzati in tutti gli strati sociali della popolazione. In particolare, la superficie complessiva dei soli immobili residenziali degli italiani è di circa 2,4 miliardi di mq, ed il suo valore commerciale complessivo è pari a circa 3.000 miliardi di euro. Ebbene, questo patrimonio immobiliare, nei prossimi 35 anni, verrà trasmesso gradualmente agli eredi, i quali si troveranno a pagare, in occasione del passaggio generazionale, le imposte di successione vigenti tempo per tempo, in base alla franchigia (oggi pari ad un milione di euro per coniuge e figli, 100.000 euro per fratelli e sorelle).
La questione aveva già suscitato un certo dibattito politico tra il 2010 ed il 2015, anno in cui si è “addormentata” e dimenticata fino ad oggi, allorquando la Banca d’Italia ha iniziato a consigliare lo spostamento graduale della pressione fiscale dal lavoro agli immobili. A tale “consiglio istituzionale”, di certo autorevole, si è ispirata una recente proposta di legge per riformare il Catasto, appena depositata in Commissione Finanze dal Movimento 5 Stelle. Qualora diventasse legge dello Stato, questa nuova norma avrebbe l’effetto – oltre a quello della c.d. “patrimoniale occulta”, di cui tutti parlano oggi, e alla lievitazione dell’imponibile soggetto alla famigerata IMU – di aumentare il gettito fiscale derivante dalle successioni senza innalzare le aliquote e senza abbassare le generose franchigie. Diversi patrimoni, infatti, oggi beneficiano di una soglia non imponibile di ben 1 milione di euro a figlio (+ coniuge superstite), difficilmente superabile con il solo valore catastale, ma domani potrebbero superare questo “muro fortilizio” grazie ad una base di calcolo più generosa, mediamente pari a 7 volte il valore catastale (se non di più).
Pertanto, siccome in politica nazionale nulla è lasciato al caso, la proposta di legge depositata in Commissione Finanze – con prima firma della deputata del Movimento 5 Stelle Azzurra Cancellieri – punta chiaramente a risvegliare dal lungo sonno il progetto di riforma archiviato nel 2015. In sostanza, le rendite degli immobili verrebbero riviste in base ai metri quadri (non più ai vani), e le classificazioni delle case verrebbero riconsiderate. Questo è il primo segnale che qualcosa, in termini di passaggio generazionale dei patrimoni familiari, potrebbe cambiare molto presto, determinando per i detentori di diversi immobili la necessità, in costanza di vita, di rimodulare profondamente tutta la pianificazione patrimoniale al fine di aumentare la riserva di disponibilità liquide e, così, non creare agli eredi una situazione di difficoltà o impossibilità a pagare le imposte di successione calcolate con la stessa aliquota di oggi (salvo aumenti nei prossimi anni, tutt’altro che improbabili) ma con una base imponibile dal valore sette volte più alto.
