Il comparto degli acquisti della casa vacanza nella Capitale è il più vivace di tutti, anche in vista del Giubileo del 2025. Aumenta il divario tra i diversi quartieri.
Nel primo semestre del 2023 le compravendite delle case a Roma hanno fatto registrare un calo del 10,3% a fronte di un rialzo medio dell’1,2% del costo delle abitazioni. È quanto emerge dal secondo osservatorio sul mercato immobiliare 2023 di Nomisma. Relativamente allo sconto medio in trattativa, in Centro e nelle zone di pregio si ferma a 9 punti percentuali, ma nelle periferie arriva anche al 16%. I tempi di vendita si aggirano intorno ai 5-6 mesi, sia che si tratti immobili usati sia che si tratti di quelli nuovi e ristrutturati.
Tuttavia, a fronte di una forte flessione in ambito residenziale si registra un incremento davvero importante in quello della locazione, che non raggiungeva un picco così alto da oltre dieci anni ma che in realtà aveva iniziato il trend già alla fine del 2021, facendo registrare una variazione annuale del più 1,8%. I canoni di locazione si confermano in crescita, con un incremento semestrale pari allo 0,9%, poichè la domanda elevata si scontra con una bassa offerta, dovuta anche al fatto che molti proprietari praticano gli affitti brevi. Per il 2024, le previsioni parlano di dati sostanzialmente invariati rispetto al 2023, anche rispetto al numero delle compravendite e ai contratti di locazione. Le esigenze degli acquirenti su Roma saranno quelle di una ricerca più forte di spazi ampi in cui poter anche lavorare da remoto, mentre per gli acquirenti più giovani appartamenti di taglio più piccolo, sotto i 100 mq.
Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa – che ha effettuato uno studio accurato sui singoli quartieri – sono poche le famiglie che scelgono il centro storico. Nell’area Prati Cavour le soluzioni di prestigio, con affacci, spazi esterni, box auto e metrature di almeno 180-250 mq costano circa 6.500 euro al mq, mentre ci vogliono 8.000 euro al mq per monolocali e bilocali o per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Nelle zone più centrali si toccano anche i 10 mila euro al mq. Le soluzioni signorili non registrano importanti aumenti di prezzo, dal momento che l’imposizione fiscale si fa sentire. L’esplosione degli affitti brevi sta portando a una riduzione dell’offerta residenziale, anche se si riescono a trovare i bilocali a 1.200 euro al mese nel quartiere Prati e a 1.400 euro al mese nelle zone centrali. Attualmente si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca oppure contratti transitori.
Nel quartiere di San Lorenzo-Università i prezzi sono in leggero aumento: a muovere il mercato sono soprattutto investitori che comprano per affittare a studenti o genitori di studenti. Si cercano dal bilocale al taglio più ampio per affittare da un minimo di 450 euro a stanza. Il quartiere si divide in due parti (via Tiburtina divide appunto lo storico Rione): quella compresa tra viale dello Scalo di San Lorenzo, dove troviamo il dipartimento di psicologia dell’università degli studi La 
Sapienza e via dei Volsci dove in base alla dimensione e al piano, un appartamento in buone condizioni costa 3.000-3.500 euro al mq e l’area compresa tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro (via dei Dauni, via dei Liburni, via dei Ramini, via dei Taurini). Quest’ultima è la più apprezzata perché tranquilla e signorile: gli stabili ex Ferrovie sono stati realizzati negli anni ’20-’30 e sono dotati di corte interna, motivo per cui i prezzi salgono a 4.000 euro al mq. Qui sorge anche il complesso “La risorgente”. Nella parte finale di via dei Sabelli ci sono villini il cui valore si aggira intorno a 300 mila euro.
A Monteverde Nuovo il parco immobiliare di recente costruzione si caratterizza per la presenza di condomini degli anni ’60-’70 che si scambiano a 3.000-3.500 euro al mq. Ci sono anche ville d’epoca degli anni ’30 che si scambiano a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Punte di 5.000 euro al mq si raggiungono per le case che hanno affaccio su Villa Pamphili. Sul mercato delle locazioni si segnalano valori intorno a 1.000-1.100 euro al mese anche per i bilocali a causa di una domanda elevata che trova poca offerta in un quartiere in cui converge la richiesta di chi non riesce ad accedere al mutuo e di chi cerca per motivi di studio.
Stabili i prezzi nell’area di Roma Sud (+0,2%) anche se vale la pena citare il trend dei quartieri Ostiense e Eur. A Ostiense, soprattutto i piccoli tagli, sono molto richiesti per investimento e hanno subito un rialzo dei valori. Crescono, infatti, nel quartiere i bilocali da mettere a reddito come casa vacanza. Questo ha ridotto la differenza tra il prezzo di un bilocale e quello di un trilocale. Tra gli investitori si contano genitori che comprano per i figli che arrivano dal Sud Italia per studiare (c’è l’università di “Roma Tre”). E’ un quartiere della città che, negli ultimi anni, è stato riscoperto soprattutto da un target molto giovane che si orienta su bilocali e trilocali su cui investire fino a 350 mila euro.
È un mercato stabile quello in zona Eur, dove vanno avanti i lavori per la ristrutturazione di tre importanti Torri del Ministero delle Finanze, dove si trasferirà la sede di Trenitalia con circa 3.000-4.000 persone. I lavori dovrebbero finire nel 2024. Questo crea aspettative positive per il mercato delle compravendite e delle locazioni. Si nota anche un maggiore interesse da parte di chi vuole avviare un’attività di ristorazione. Al momento gli operai che lavorano al progetto e le società interessate hanno alimentato il mercato delle locazioni, con una domanda importante di case in affitto. Si sono stipulati soprattutto contratti a canone libero e per un bilocale si sono registrati canoni medi di 800-1.000 euro al mese. L’aumento dei tassi di interesse non ha impattato sul mercato di Eur Centro, dove insiste una clientela caratterizzata da un’ottima disponibilità di spesa e 
che acquista tagli ampi, 120-140 mq, per avere una stanza in più. Si tratta quasi sempre di famiglie che lavorano nelle aziende della zona e che hanno la possibilità di lavorare in smart working. I prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq. Si segnala una maggiore sofferenza, soprattutto in termini di aumento dei tempi di vendita, nella zona di Eur Dalmata dove c’è un maggiore ricorso al credito. Le case sono meno costose e hanno valori medi di 3.500 euro al mq. In entrambe le aree non si segnalano interventi di nuova costruzione ma c’è sicuramente un maggior apprezzamento per le soluzioni in buono stato maggiormente apprezzate soprattutto alla luce dell’aumento dei costi delle materie prime.
Nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina i valori immobiliari sono in leggera diminuzione. L’aumento dei tassi di interesse si è fatto sentire e questo determina un minore accesso al credito soprattutto nelle zone più popolari dove si ricorre spesso a mutui Consap. Parliamo in particolare dei quartieri di Cinecittà est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro: l’offerta è di tipologia più popolare e i valori si aggirano intorno a 3.000 euro al mq. Minore difficoltà per la parte più signorile che sorge a ridosso del parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti dove ci sono immobili di ampia metratura che toccano 4.000 euro al mq. Nelle aree a ridosso della metro “A” sulla Tuscolana, si registra un aumento di domanda per investimento che si orienta su bilocali da destinare a casa vacanza e B&B e per i quali si impiegano intorno a 180-200 mila euro, rivolgendosi soprattutto alle zone più popolari.
Genitori di studenti e investitori acquistano anche nel quartiere Tor Vergata. Soluzioni più signorili degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio ed acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Si segnala, in generale, una preferenza per le soluzioni ristrutturate e che non necessitano di lavori e per le nuove costruzioni che si trovano a Lunghezza, Ponte di Nona e Castelverde e che si scambiano a prezzi medi di 3.000 euro al mq. Si nota anche una maggiore attenzione alla classe energetica. Sul segmento della locazione c’è una forte domanda e bassa offerta. Per un bilocale si spendono da 600 a 800 euro al mese.
In leggera diminuzione i valori della macro-area di Villa Ada-Monte Sacro (-0,9%), dove si mette in evidenza il ribasso del quartiere di Trieste-Villa Ada, che individua un’area medio alta di Roma, i cui prezzi sono rimasti stabili nella prima parte dell’anno. Continua l’interesse per le soluzioni già ristrutturate che non necessitano di interventi, al contrario si assiste a una maggiore negoziazione sui prezzi delle soluzioni da ristrutturare di ampia dimensione alla luce degli aumentati costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse dei mutui. Si segnalano 
però imprese edili che cercano queste tipologie da frazionare e poi rivendere a prezzi medi intorno a 8.000-9.000 euro al mq. La parte più signorile è compresa tra le vie Arbia e limitrofe, dove ci sono immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che si valutano, in buono stato, intorno a 7.000 euro al mq. Prezzi simili in via Chiana nel tratto verso la Salaria. Sul mercato delle locazioni c’è domanda da parte di studenti universitari vista la vicinanza della “Luiss” ma poca offerta alla luce del fatto che le famiglie preferiscono affittare a famiglie. Un bilocale nella parte signorile si affitta a circa 1.200 euro al mese, una stanza anche 650 euro al mese.
Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 33,9% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che si stabilizzano al 23,3%. Le tipologie indipendenti hanno evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, nella prima parte del 2021 infatti avevano raggiunto quota 26,5%, ma a partire dal 2022 si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus. Alta anche la percentuale di acquisto di 4 locali, che nella prima parte dell’anno sfiora il 19%.
Gli acquisti per investimento salgono al 20,2%. Si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, determinata anche dall’aumento dei tassi di inflazione che spinge più persone a investire i propri risparmi sul mercato del mattone. La percentuale di acquisto di case vacanza rimane alta (8,8%), sostanzialmente uguale a quella registrata nella prima parte del 2022, ma più alta di quelle registrate negli anni precedenti, in particolare nel 2019 e nel 2020 quando non si superava il 6,7%. L’arrivo della pandemia, infatti, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite di case vacanza. La maggior parte delle operazioni riguarda comunque l’acquisto dell’abitazione principale (71%), seppur in calo rispetto agli anni precedenti.
Nel primo semestre del 2023, a livello italiano, lo sconto medio in trattativa applicato alle compravendite, rispetto a un anno fa, ha registrato un aumento portandosi a -8,1%. Si amplia, quindi, la forbice tra quanto richiesto dalla proprietà e il prezzo finale di compravendita. Oggi siamo in una fase di transizione del mercato che, da un periodo di forte euforia, entra in uno di maggiore riflessione. Tuttavia, le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,2%) rispetto a quelle ristrutturate (-6,8%) e nuove (-4,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce anche degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Ribassi più 
importanti, intorno all’11%, si evidenziano per l’acquisto degli immobili a uso investimento che contano sul potere di acquisto dell’acquirente. In base alle tipologie scambiate si riscontra una contrazione superiore alla media per i monolocali (-10,6%) e per le soluzioni popolari (-10,3%). Sale lo sconto medio in trattativa per le soluzioni seminterrate (-10,4%), per quelle disposte su più livelli (-9,0%) e per quelle posizionate a piano terra (-8,4%). I piani alti e gli ultimi piani hanno ribassi più contenuti (-7,7% e -7,4%). Risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di tipologie sempre piuttosto ambite e poco presenti sul mercato. I dati indicati mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. 
PREZZI – I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%.
Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia. Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato, e ciò ha influito sul consuntivo delle compravendite residenziali, che in Italia sono state 350.855 (con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022). I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).
DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA – La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla 
pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%. Nella prima parte del 2023 si evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%. Chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione, o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.
In tal senso, l’allarme è stato lanciato nell’ultimo bollettino della Banca centrale europea, che ha registrato tra ottobre e dicembre 2022 un crollo delle transazioni del 44% su base annua, mentre nei due trimestri precedenti i prezzi erano già scesi del 14%. Ad aumentare la preoccupazione giunge la circostanza che il settore è dominato da fondi di investimento immobiliare, che nel 2012 valevano 323 miliardi di euro ed oggi ne valgono 1.000, avendo triplicato il proprio valore in soli dieci anni.
Questa tipologia di immobili è concentrata per lo più in Germania, Lussemburgo, Francia, Olanda e Italia, e molti di essi fanno parte di fondi immobiliari aperti, i cui sottoscrittori possono in qualunque momento ritirare l’investimento e creare, in caso di improvvise crisi di fiducia, un gravissimo stress finanziario per via della loro tradizionale gestione con poca cassa e attivi – cioè gli immobili – non facili da liquidare come un qualunque investimento finanziario. Per questi fondi, pertanto, qualora si dovesse generare un panico improvviso potrebbe succedere ciò che è accaduto alla Silicon Valley Bank in USA, allorquando i correntisti, presi dal panico, sono corsi contemporaneamente a liquidare tutti i propri depositi e trasferirli altrove.
Secondo Citigroup, entro la fine del 2024 i prezzi degli immobili potrebbero calare ancora tra il 20 e il 40%, soprattutto in Austria, Germania, Francia e Olanda, per i quali i fondi aperti domiciliati in Lussemburgo e Irlanda controllano la quota più rilevante del mercato. Una crisi di fiducia potrebbe costringerli a svendere gli asset, innescando una spirale negativa. Tuttavia, nel mattone commerciale, dove si concentrano i rischi europei, dovrebbe esserci una limitata flessione dei prezzi. Anche in Italia la quota dei fondi è alta, ma si tratta quasi interamente di fondi chiusi, meno esposti al rischio-panico.
Inoltre, nel nostro Paese si arriva da un 2022 molto positivo, durante il quale le compravendite di immobili commerciali sono aumentate del 4,9%. In particolare, il 77,7% delle operazioni su tale tipologia immobiliare ha riguardato la locazione, mentre il 22,3% le operazioni di acquisto, con gli investitori in aumento dal 48,9% al 53,3%. I rendimenti lordi da locazione hanno sempre attratto gli investitori, ancora di più adesso con l’inflazione che spinge verso il mattone. Si acquistano negozi per affittarli, oppure per trasformarli, se possibile, in abitazioni laddove il cambio d’uso sia possibile. I rendimenti annui lordi possono superare anche il 10% in vie di passaggio, per scendere in alcune zone top. Nelle grandi città i rendimenti annui lordi possono andare dall’8,7% medio di Milano all’11,7% di Roma e al 10,6% di Firenze e Torino.
Parrebbe dunque che il periodo sia florido per l’acquisto di una nuova casa, ma le lunghe attese per il perfezionamento della compravendita sono legate alle difficoltà che molti compratori hanno di accedere al credito bancario, e in molti sono costretti a temporeggiare o rinviare l’acquisto in tempi migliori per via dell’aumento dei tassi di mutuo e delle rate lievitate anche del 35% rispetto a Novembre 2021. Infatti, da quando è scoppiata la guerra in Ucraina la BCE ha alzato i tassi di interesse per contrastare l’inflazione, ma l’effetto collaterale di questa restrizione monetaria è che i tassi dei mutui e dei prestiti sono più alti, per cui lo score di chi richiede un mutuo – la rata mensile non deve superare al massimo un terzo del reddito netto – si riduce proporzionalmente all’aumentare della possibile rata su cui impegnarsi. Quindi, si acquistano meno case, dal momento che chi compra attraverso il mutuo trova grosse difficoltà.
In un contesto simile, coloro che detengono liquidità sono i favoriti, poiché potranno acquistare a prezzi più bassi. Naturalmente, questa equazione non è regolare, dal momento che essa non si può verificare in modo omogeneo in tutte le piazze del variopinto mercato immobiliare italiano. In alcune di esse, infatti, la restrizione dell’offerta fa sì che il prezzo si mantenga elevato e cresca ancora (Milano, per esempio), in altre scenda di poco o non scenda affatto (Roma, Bologna e Firenze) ed in altre ancora, dove l’offerta rimane abbondante, scenda in modo sensibile (Palermo e Bari); in ogni caso, ci vorranno mesi per vedere gli effetti della contrazione delle compravendite, per cui è troppo presto per cantare vittoria.
Semmai, è certo che il mercato sarà molto selettivo, e si muoverà verso quegli immobili che garantiscono un alto reddito potenziale. Pertanto, è importante analizzare i due tradizionali segmenti del nuovo e dell’usato, anche per comprendere se le nuove tendenze relative all’alta efficienza energetica riusciranno a compensare, almeno in valore complessivo, il minor numero di compravendite nel segmento dell’usato. A tal proposito, negli anni scorsi i potenziali acquirenti si sono sempre mostrati particolarmente attenti alla qualità costruttiva degli immobili, mostrando un crescente interesse per le nuove costruzioni, salvo poi orientarsi spesso sulle soluzioni usate, a causa del costo più elevate delle prime. Secondo Tecnocasa, per esempio, nelle grandi città chi sceglie il nuovo deve mettere in conto un incremento medio del prezzo del 27,5% rispetto a una soluzione usata, motivo per cui spesso si opta per l’hinterland dove il risparmio può arrivare anche al 50%.
Un punto a favore dell’acquisto del nuovo lo aveva fornito la pandemia, poichè i giorni trascorsi in casa e soprattutto il lavoro da remoto hanno focalizzato l’attenzione sulle spese energetiche e naturalmente sulle nuove costruzioni edificate con criteri di efficienza energetica. E adesso? Il progressivo ritorno alla normalità non ha mutato lo scenario appena descritto, anche perché il quadro economico è peggiorato, e l’aumento dei costi delle materie prime dovuto al loro difficile reperimento ha imposto una necessaria revisione dei progetti immobiliari al fine di preservare gli utili prospettici, fino alla loro sospensione. Infatti, le imprese che continuavano a edificare nei primi tre trimestri del 2022, dal quarto hanno rallentato di molto l’attività edilizia.
Le soluzioni usate, invece, trovano sempre un buon riscontro tra gli acquirenti, e gli incentivi per la ristrutturazione sono sempre ben accolti e utilizzati. Nella prima parte dell’anno si è notata però una maggiore predisposizione verso l’acquisto di soluzioni in buono stato che non necessitassero di particolari interventi di ristrutturazione, per il timore di incappare in lunghi tempi di completamento dei lavori e in costi più elevati. La domanda di abitazione elevata e l’offerta esigua hanno comunque determinato un aumento dei prezzi anche sulle tipologie immobiliari usate che hanno visto una crescita dell’1,8%. 
Anche i volumi di compravendita sono leggermente in crescita nella prima parte del 2022: +8,6% con una crescita abbastanza in linea con quella registrata nel 2021. I dati del 2022, pertanto, confermano il trend già evidenziatosi nel 2021, e mettono in rilievo che il 73,9% delle operazioni relative ai box riguardano le compravendite, mentre solo il 26,1% riguarda la locazione. Rispetto a un anno fa, l’incremento della percentuale delle compravendite di box passa da 73% a 73,9%, naturale conseguenza del trend delle compravendite delle abitazioni. Nella maggioranza dei casi, chi acquista un box lo fa per utilizzarlo, ma c’è una discreta percentuale che lo acquista per metterlo a reddito (42,9%), dal momento che garantisce una semplicità di gestione e un rendimento medio annuo lordo del 6,5%.
Box e posti auto avevano subito una vera e propria impennata nel 2021, dopo il calo del 2020 dovuto alla pandemia. La compravendita di box e posti auto si è risvegliata l’anno successivo ed ha portato gli italiani a valutare questa forma di investimento sia per esigenze personali che per avere una piccola rendita con un investimento tutto sommato contenuto, grazie al quale è possibile investire un capitale di alcune migliaia di euro e ricavare una piccola cifra mensile che integra il proprio reddito nel tempo. Inoltre, la valutazione di un box è strettamente legata al suo utilizzo (per sé stessi o per gli altri), e non sono poche le famiglie che decidono di affittarlo, dal momento che il costo mensile è comunque ridotto e accessibile.
Relativamente all’andamento di questo particolare segmento del mercato immobiliare, le prospettive future appaiono piuttosto rosee, sia per la sua elasticità finanziaria sia per alcune agevolazioni fiscali che, in caso di nuove costruzioni, consentono un risparmio di imposta notevole. In ogni caso, il primo aspetto da comprendere quando si valuta un investimento in una c.d. pertinenza immobiliare è la differenza che c’è tra box e garage, impropriamente usati allo stesso modo nella lingua parlata. Il primo è di fatto una struttura con ingresso indipendente, che può ospitare i più disparati mezzi di locomozione (macchine, motocicli, biciclette etc). Il garage, invece, in termini strettamente catastali è un ambiente che “ospita” al suo interno uno o più box. Lo si trova in forma estesa in molti condomini, ed in forma più ridotta nelle ville o villette, dove spesso coesistono il box, la cantina e altri locali tecnici.
A questi due si aggiunge un’altra pertinenza piuttosto richiesta, il posto auto, che di solito consiste in uno spazio esterno scoperto, ma sempre più spesso lo troviamo fornito di una tettoia che ripara l’auto dalle intemperie e dal sole. Anche per questi ultimi il trend è in deciso aumento, ed è frequente che i posti auto condominiali – assegnati e acquistati come pertinenze dell’immobile – trovino un fiorente mercato all’interno degli stessi condomini o in quelli limitrofi. Invece, relativamente ai box di nuova costruzione, valgono le norme emanate in tema di agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione edilizia, disciplinate dall’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui redditi). Queste consistono in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare. Attualmente la detrazione è stata elevata al 50% fino al 31 dicembre 2024, per un limite massimo di spesa di 96mila euro.
Tra gli interventi agevolati rientrano anche l’acquisto di box e posti auto di pertinenza già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solo per le spese imputabili alla loro realizzazione; parcheggi, autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo con una unità immobiliare abitativa: se si vende l’una si deve vendere anche l’altro (il box). Per “realizzazione di autorimesse o posti auto“, il Fisco chiarisce che tale dizione ricomprende ai fini della detrazione solo gli interventi di nuova costruzione. Di conseguenza, la detrazione non spetta se il box auto è venduto a seguito di un intervento di ristrutturazione su un immobile cui è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso da altra categoria ad una categoria abitativa.
Le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,0%) rispetto a quelle nuove/ristrutturate (-5,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Questo spiegherebbe perché su queste soluzioni la riduzione di prezzo è leggermente superiore, ancora di più adesso con il rincaro delle materie prime. In particolare, sulle nuove costruzioni il gap tra prezzo richiesto e prezzo di conclusione della compravendita si assottiglia.
Il gap tra prezzo iniziale e prezzo finale è più contenuto rispetto alla media nazionale per i tagli più grandi (trilocali, quattro locali). Bene anche gli ultimi piani (-7,6%) e le tipologie signorili (-6,6%), risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di immobili sempre piuttosto ambiti e poco presenti sul mercato. I dati indicati mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. Va comunque sottolineato che i prezzi di offerta oggi sono maggiormente “studiati” grazie ad un’attenta valutazione (anche delle stesse agenzie immobiliari) con la quale si determina un prezzo di partenza congruo e allineato alla capacità di spesa della zona.
Nel primo semestre del 2022 a comprare attici sono state soprattutto persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (29,4%), a seguire gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (28,2%) e quelli tra 45 e 54 anni (25,9%).
Rispetto al 2021 si registra un aumento dell’età media degli acquirenti di attici, gli acquirenti tra i 35 e i 44 passano infatti dal 24,4% all’attuale 29,4%. A comprare attici sono soprattutto le famiglie, che in totale compongono il 77,9% degli acquirenti.
In questo primo semestre del 2022, rispetto agli ultimi anni, si registra una ulteriore contrazione di acquisti da parte di single che scendono al 22,1% del totale. Più della metà degli acquisti di attici avviene in contanti (52,9%), mentre il 47,1% delle compravendite è concluso con l’ausilio di un mutuo. Relativamente al settore del credito casa, Nel 2022 (secondo trimestre) le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.754 milioni di euro, secondo i valori contenuti nell’ultimo report pubblicato da Banca d’Italia. “Rispetto allo stesso trimestre del 2021 – afferma Renato Landoni, Presidente di Kìron Partner SpA, gruppo Tecnocasa – si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -5,1 %, per un controvalore di oltre 844 milioni di euro. Considerando l’intero primo semestre i volumi erogati si sono attestati a 29,3 mld di euro in calo rispetto al primo semestre del 2021 del -6,6%. Lo sviluppo del mercato risulta essere solido e ben strutturato – prosegue Landoni – in quanto è trascinato dalla crescita della componente di mutui per l’acquisto che storicamente è quella più stabile rispetto alla componente sostituzione e surroga che è legata all’andamento ciclico dei tassi”.
Volumi di compravendita e prezzi.
acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Verona grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai, da diversi semestri, si stanno distinguendo per essere particolarmente attrattive. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dell’1,5%, risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in particolare per l’andamento delle città del sud Italia. Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8%). 
Tempi di vendita 
regione che non sono grandi città, seguito dal quattro locali (23,6%). In queste realtà urbane sono i trilocali e i quadrilocali a vedere crescere la concentrazione della richiesta. Chi cerca casa sta indirizzandosi verso le soluzioni in buono stato o nuove. Queste ultime recuperano valore anche in questa prima parte dell’anno (+1,4%) e si confermano sempre più attrattive, soprattutto in un’ottica di vivere sostenibile. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento delle stesse. Dal lato dell’offerta è il trilocale l’immobile più presente sul mercato concentrando il 32,7% delle tipologie presenti. Segue il quattro locali con il 25%.
Mercato delle locazioni 
Previsioni 
Mettendo a confronto appartamenti e soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, i primi hanno un tasso di acquisto per investimento superiore (17,6% contro 11,5%), mentre i secondi hanno una percentuale più alta di acquisti come abitazione principale e casa vacanza. Gli appartamenti, infatti, si prestano meglio a essere acquistati per investimento grazie a prezzi mediamente più contenuti, a una maggiore facilità di gestione e a un maggior numero di richieste da parte di potenziali inquilini. Inoltre, gli acquirenti più attivi sulle compravendite di appartamenti sono quelli con un’età compresa tra 18 e 34 anni (29,5%), mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti sono maggiormente apprezzate da acquirenti con età compresa tra 35 e 44 anni (31,7%). L’acquisto di ville, villette e case avviene mediamente in età più avanzata, poiché generalmente si tratta di tipologie più costose, e in molti casi la villa è l’acquisto definitivo.
Gli appartamenti sono la tipologia preferita dai single – il 34,4% delle compravendite di appartamenti sono state concluse da questa categoria – mentre ville e case sono quasi sempre acquistate da famiglie (83,2%). Nel 51,0% dei casi, chi acquista un appartamento lo fa grazie all’accensione di un mutuo, percentuale che sale al 53,1% se la compravendita riguarda una soluzione indipendente o semi-indipendente. Inoltre, ad essere finanziati sono principalmente cittadini italiani (74,8% dei mutui), ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri che accedono al credito casa: attualmente quasi il 14,0% è rappresentato da cittadini europei e 11,2% è rappresentato da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena, albanese e moldava, mentre la maggior parte dei non europei proviene dall’Asia, seguiti a brevissima distanza dai latinoamericani e dagli africani.
Secondo Kìron Partner, la maggiore concentrazione di erogazioni si trova nella macroarea settentrionale, con il 60,7%. Seguono a molta distanza Italia Meridionale e Italia Centrale con valori rispettivamente del 15,6% e del 16,4%. Solo il 7,3% sottoscrive un mutuo nelle isole. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nel 2021 è 40,1 anni. In relazione alle fasce d’età, poi, la popolazione più giovane è quella che fa un maggior ricorso al mutuo e, in generale, la percentuale decresce con l’aumentare dell’età. C’è una leggera preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35: la prima fascia incide per il 35,5%, quella più giovane pesa invece il 33,6%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica l’85,1% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 9,4% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda) e del 2,9% di lavoratori a tempo determinato.
Sul mercato residenziale, Milano si conferma regina assoluta. Nella seconda parte del 2021, infatti, le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 4,6%, e prosegue il suo trend estremamente positivo anche nel 2022: a livello di prezzi non conosce riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi crescere sempre e non arrestarsi neanche durante la pandemia. La città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 24,4% rispetto al 2020, per un totale di 26.923 immobili scambiati.
