La pandemia ha fatto riavvicinare i potenziali acquirenti di case alle zone di campagna limitrofe alle grandi città, rivelando la tendenza ad un aumento di quanti detengono una disponibilità di spesa compresa tra 250.000 e 350.000 euro. La soluzione abitativa indipendente o semi-indipendente, per costoro, è diventata la priorità.
A seguito dello scoppio della pandemia, come sappiamo, le motivazioni di acquisto degli immobili sono profondamente mutate, determinando un punto di svolta del mercato immobiliare al quale operatori ed investitori si sono dovuti adeguare rapidamente. In relazione alle somme da destinare all’acquisto della casa, grazie ai dati disponibili (Ufficio Studi Tecnocasa, dati a Luglio 2020) oggi possiamo analizzare il trend attuale sulle varie fasce di disponibilità economica dei potenziali acquirenti. La maggiore concentrazione, come nelle previsioni, si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila € (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169 mila € e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249 mila €.
In particolare, si registra un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila € a Roma e Milano, dove la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila € (24,4% per Roma e 25,2% per Milano).
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Invece nelle altre grandi città – ossia Genova, Napoli, Palermo e Torino – la disponibilità di spesa resta concentrata nella fascia di spesa inferiore a 120 mila €.
Partiamo col dire che costruire una casa non è uguale, per impegno, tempi di attesa e stress, a ristrutturare un appartamento in città. Infatti, le spese da sostenere per il progetto, i materiali, le finiture e lo stile, la distribuzione delle camere e degli ambienti, si affiancano a quelle necessarie per i permessi e la documentazione necessaria da inoltrare alle autorità competenti per territorio. Inoltre, le relazioni con le ditte che si occupano di edificare, nonché quelli con i fornitori, rappresentano sempre una occasione di fisiologiche incomprensioni e malintesi che finiscono per essere piuttosto costosi in termini economici. Per questo, nel caso si voglia optare per costruire la propria casa, è fondamentale assumere un professionista indipendente dalla ditta, di vostra fiducia, che segua i lavori e li faccia eseguire in maniera rispondente ai vostri desideri ed al preventivo (salvo i classici imprevisti, quasi sempre da conteggiare e di cui spesso nessuno ha colpa).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Procedendo in senso inverso, e cioè arrivando prima alle conclusioni e analizzando successivamente i parametri e le singole voci di costo, la spesa complessiva necessaria per la costruzione di una villetta di 100 mq a singolo piano oscilla tra 180.000 e 300.000 euro, mentre quella relativa alla stessa costruzione su un solo piano da 100 mq varia dai 90.000 euro ai 150.000 euro. A questi dati si arriva assumendo i seguenti parametri di calcolo: un’altezza media di 3,0 m per piano, un prezzo al mc di costruzione oscillante dai 300 euro ai 500 euro, e quindi una cubatura complessiva rispettivamente di 600 mc (100 mq x 2 piani x 3,0 m di altezza) e di 300 mc (100 mq x 1 piano x 3,0 m di altezza).
Limitandoci a questa analisi, però, rimaniamo troppo “in superficie”, e rischiamo di non informare a sufficienza chi volesse imbarcarsi nell’impresa. E’ necessario, cioè, conoscere le singole voci del c.d. capitolato di spesa, per comprendere con quanti attori (professionisti, maestranze e ditte fornitrici) entreremo in stretta relazione per un vero e proprio “periodo di passione”. Ci viene in aiuto, in tal senso, la tabella dettagliata descritta nell’immagine.
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo del terreno edificabile, naturalmente, varia di zona in zona e da tanti altri fattori. Un terreno edificabile nelle zone immediatamente limitrofe alle grandi città (come Roma o Milano) costa molto di più di altre, e dipende anche dalla vicinanza dei mezzi di trasporto pubblico e dalla presenza di centri commerciali e scuole. In media, si può ipotizzare che i costi per un terreno edificabile partano da 150 euro al mq in su. l progetti edilizi, inoltre, deve contenere tutti i calcoli richiesti per realizzare la casa, il piano della sicurezza del cantiere e tutte le informazioni necessarie al comune per approvare il lavoro.
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
Per ottenere il permesso di costruire bisogna pagare il contributo di concessione ai sensi del D.M. 9 maggio 1978, nonché gli oneri di urbanizzazione. Il calcolo di oneri e contributi viene effettuato rispettivamente sulla base dei metri cubi e sulla base dei metri quadri, ma nel calcolo dei secondi rientrano anche altre caratteristiche della casa da costruire (come la sua classe energetica, che deve essere certificata).
Per farla breve, è possibile stimare in una cifra oscillante tra 5.000 e 8.000 euro il costo per ottenere il permesso di costruire una villetta di 100 mq con giardino.
Su tutto, una volta presa la decisione ed elaborato il progetto, bisogna anche impegnarsi a risparmiare sulle forniture. Per farlo, è fondamentale farsi guidare dalla ditta di costruzione per la scelta dei materiali al miglior prezzo. Infatti, le imprese edili conoscono dove poter comprare materiali di ottime qualità a prezzi competitivi, come i blocchi di fine stock, per ridurre il costo del materiale senza scadere nella bassa qualità.
La lista unitaria “Fare Presto!” (sostenuta da Anasf, Federagenti, Fiarc e Confesercenti) dichiara di voler rilanciare la mission della Fondazione. “Nella nostra coalizione ci sono agenti di commercio e consulenti finanziari, due mondi che hanno scelto un progetto unitario per le sfide che Enasarco è chiamata ad affrontare: su tutte la previdenza, un piano per i giovani e la valorizzazione delle risorse finanziarie di cui dispone l’Ente”, recita una nota congiunta trasmessa dalla lista. “Ci presentiamo per governare la Fondazione e invertire la tendenza negativa messa in atto da gestioni, presenti e passate, che hanno portato Enasarco a un lento e inesorabile declino: su tutti, la perdita media di 5.000 iscritti l’anno”. “La nostra proposta riguarda un metodo di lavoro più moderno, al passo con le nuove dinamiche del settore dell’intermediazione, al fine di garantire ai circa 220.000 agenti e consulenti una pensione e un’assistenza degne di questo nome.
Entrando nel dettaglio del programma di lista, si parte da un assunto imprescindibile: il Presidente deve essere un agente di commercio o un consulente finanziario. “Mai più presidenti burocrati e sindacalisti che non hanno versato i loro contributi nelle casse dell’Ente, oppure iscritti furbescamente pochi mesi prima di essere eletti. Il Presidente deve essere un vero agente di commercio oppure un consulente finanziario, in attività o in pensione, iscritto ad Enasarco da almeno 10 Anni! Solo chi vive e conosce realmente i sacrifici di queste professioni può davvero rappresentarci”.
Relativamente alle pensioni erogate dalla Fondazione, la lista dichiara di voler porre un termine all’ingiustizia di essere pensionato INPS e dover continuare a pagare i contributi Enasarco. “Sarà sufficiente essere pensionato INPS per poter smettere di lavorare e percepire immediatamente anche la pensione Enasarco e/o la rendita contributiva”.
Per esaminare al meglio questo delicato tema, che oggi coinvolge anche la politica nazionale, abbiamo intervistato Cosimo Lucaselli, responsabile rapporti con le istituzioni di Federcontribuenti, organizzazione che ha dedicato risorse ed energie per portare la questione all’attenzione dell’opinione pubblica.
Ministro del Lavoro, Senatrice Nunzia Catalfo (che all’epoca si era impegnata), la politica ha messo da parte qualunque soluzione del caso, tanto che Federcontribuenti, dal 2019, ha sollecitato interrogazioni parlamentari e lo scorso 11 febbraio è stata ricevuta in audizione presso la Commissione bicamerale di Controllo delle casse Previdenziali, dove abbiamo esposto tutte le criticità della previdenza Enasarco. Anche la missiva inviata al Presidente della Repubblica Sergio Mattarella, in qualità di garante del rispetto della Costituzione, non ha ricevuto risposta. E quando la politica e le istituzioni che dovrebbero vigilare vengono meno a questi doveri, la democrazia muore. 
Siamo ancora ad un punto morto. La politica è assente e sembra che non essere interessata al problema dei 9,2 miliardi di debito accumulati con i versamenti senza ritorno dei 692.000 silenti Enasarco. Personalmente, ho contattato più volte l’attuale Ministro del Lavoro Senatrice Nunzia Catalfo, che, almeno a parole, si è resa disponibile al dialogo per la risoluzione del caso, salvo poi essere sempre assente agli incontri in cui ci si dovrebbe confrontare a causa di impegni dell’ultimo momento. Eppure L’attuale Ministro del Lavoro, ed il suo collega di partito Senatore Sergio Puglia, Presidente della Commissione di Vigilanza delle Casse Professionali, quando erano all’opposizione, hanno promosso iniziative parlamentari annunciando interventi rivolti a risolvere il problema dei silenti Enasarco. Però, da quando si sono insediati nelle loro posizioni istituzionali, non hanno tenuto fede agli impegni e si sono resi di fatto indisponibili ad affrontare e risolvere il problema. 
Innanzitutto bisogna precisare che la previdenza Enasarco è una previdenza integrativa, ed in quanto tale non può essere soggetta ad equilibrio finanziario dovendo essere restituita per legge agli aventi diritto come integrazione pensionistica rivalutata nel tempo, come previsto dagli articoli 20 e 21 della Legge 613 del 1966. Detto questo, il problema dell’equilibrio finanziario va ricercato nella cattiva gestione dell’Ente, che a mio avviso deve essere immediatamente commissariato. Lo Stato, inoltre, deve farsi carico del problema, come previsto dall’art.28 della Costituzione, che non può essere scaricato su chi ha versato i contributi integrativi – peraltro obbligatori – con grandi sacrifici. I soli silenti hanno versato nelle casse dell’Ente circa 9,2 miliardi di euro che, se fossero stati gestiti in maniera oculata, avrebbero fruttato nel tempo almeno altri 5 miliardi. Qualcuno dovrà pur fornire una spiegazione su questo. Secondo le nostre stime, servirebbero circa 55 milioni l’anno per mettere a regime l’integrazione pensionistica secondo quando previsto dall’art. 21 della Legge 613. Più volte abbiamo chiesto, come associazione di contribuenti, di sederci intorno ad un tavolo di concertazione per dimostrare con dati alla mano che è possibile risolvere il problema. Purtroppo manca la volontà politica. 
Il presidente di Enasarco Gianroberto Costa, nel 2019, ha affermato che il fenomeno dei silenti sarebbe connesso alla peculiarità della professione svolta e al possibile verificarsi di periodi di inattività degli agenti, e che tutto ciò non consentirebbe di agire in contrasto con i principi di solidarietà e sostenibilità a tutela di tutta la categoria. Lei come risponderebbe oggi a queste osservazioni?
Nel sistema previdenziale degli agenti di commercio e dei consulenti finanziari è rinvenibile il più alto costo del contributo previdenziale, rispetto a qualsiasi altro lavoratore del commercio, senza che ad esso siano equiparate le stesse condizioni di welfare. Infatti, i contributi previdenziali obbligatori, da versare alla fondazione Enasarco, sono calcolati con aliquota del 17%, da applicare sul totale delle somme percepite dall’agente a titolo provvigioni lorde (e non al netto dei costi); a questi si aggiungono i contributi INPS, e a causa di questo cumulo agenti e consulenti versano in previdenza circa il 48% del proprio reddito lordo, rispetto al 37% del lavoratore dipendente del commercio. E’ vero che, per quanto riguarda i contributi Enasarco, solo l’8,50% è a suo carico (il rimanente 8,50% a carico della casa mandante), ma la pressione contributiva è comunque elevatissima. E così l’agente o consulente, pur versando il 10% in più rispetto al lavoratore dipendente del commercio, non riceve lo stesso livello di welfare: nessun mese di ferie retribuito, nessuna convalescenza per malattia retribuita, nessuna convalescenza da infortunio retribuito, nessun assegno familiare, nessuna indennità di disoccupazione in caso di perdita di mandato. Ciò riassume con grande evidenza una gravissima ingiustizia sociale.
La parola cumulo nella previdenza Enasarco è un termine errato. Su questo termine si è creata una confusione sia a livello giurisprudenziale che nella formazione dei regolamenti interni Enasarco. Nel caso della previdenza integrativa degli agenti, è inequivocabile la volontà del legislatore (artt. 20-21-29 della Legge 613 del 1966) di come la previdenza Enasarco sia una previdenza integrativa, ed il termine “integrazione” indica, appunto, qualcosa da integrare ad un qualcosa che è incompleto. Se poi questa integrazione è anche obbligatoria, non poterne godere se non hai versato per almeno 20 anni diventa inaccettabile per la categoria contributiva più fragile, composta da persone che, una volta raggiunta la soglia di anzianità, saranno svantaggiate economicamente proprio nel momento in cui c’è più bisogno, dopo una vita di fatiche.
Inizio dal secondo punto della domanda: noi avremmo dei referenti, ma non sono presenti nelle liste. I nostri veri referenti potrebbero essere solo dei commissari di alto profilo morale, non legati politicamente a nessuno, con il compito di traghettare la previdenza Enasarco in un fondo complementare da istituire presso l’INPS. Infatti, Enasarco è un Ente di previdenziale che, su circa 814.000 iscritti, genera solo il 15% di contribuenti in previdenza e l’85% in contribuenti silenti. E’ chiaro che qualcosa che non va. Questo è il motivo per cui noi chiediamo da tempo il commissariamento dell’ente, e non le elezioni. In una vostra intervista, Alfonsino Mei ha dichiarato che l’Ente perde 5000 iscritti all’anno; ciò non è esatto: l’Ente ne perde 22.000 all’anno, come riportato nei bilanci tecnici del 2014-2017, e con questi numeri c’è la seria preoccupazione che Enasarco, tra 10 anni, possa estinguersi se non interviene lo Stato, in primis con un commissariamento.
